Ao longo das últimas décadas, a política de financiamento habitacional no Brasil acumulou distorções estruturais que limitaram o acesso ao crédito imobiliário e a eficiência alocativa dos recursos públicos nessa área. Essas distorções ajudam a explicar por que a relação crédito imobiliário/PIB no Brasil é tão baixa comparativamente a países de renda per capita similar, como Chile, México e Colômbia. Desde 2023, no entanto, alguns avanços institucionais e regulatórios vêm contribuindo para reduzir essas ineficiências.
A reestruturação do Minha Casa Minha Vida foi um desses avanços. As três faixas originais do programa foram mais bem delineadas, com maior focalização dos subsídios nas famílias de menor renda. Além disso, foi criada uma quarta faixa voltada à classe média, segmento historicamente pouco contemplado por políticas habitacionais e com acesso limitado ao crédito imobiliário em condições competitivas.
Também foi instituída linha de crédito para reforma de moradias de famílias de renda baixa e média, contribuindo para melhorar o estoque habitacional já existente no país. Por possibilitarem formação de patrimônio, essas políticas produzem efeitos redistributivos mais persistentes que a maioria das transferências de renda, além de maiores multiplicadores de renda e emprego.
Um segundo avanço, possibilitado pela reformulação do modelo de financiamento imobiliário, foi a redução da dissociação entre os subsídios associados à captação incentivada e a efetiva concessão de crédito habitacional. No modelo anterior, apenas parte dos recursos captados por poupança e LCIs se convertia em financiamento imobiliário. O novo modelo corrigiu essa distorção ao tornar obrigatória a destinação de 80% dos recursos captados pela poupança ao SFH e ao vincular diretamente a emissão de LCIs à concessão de crédito imobiliário. Com isso, o subsídio implícito nesses instrumentos passou a ter destinação mais clara e socialmente justificável.
A reformulação do modelo também criou bases mais adequadas para o desenvolvimento de um mercado secundário de crédito imobiliário. Nas novas regras, a exigibilidade de direcionamento da poupança deixou de ser calculada sobre o estoque de crédito em carteira e passou a incidir sobre a originação de novos financiamentos, desvinculando o cumprimento regulatório da retenção dos ativos no balanço. Com a mudança, a transferência de riscos deixou de ser penalizada, permitindo a securitização de ativos imobiliários, com diversificação das fontes de funding.
Apesar desses avanços, a transição para um modelo de financiamento menos dependente de recursos da poupança ainda depende de uma agenda complementar. Para viabilizar a securitização, o tratamento do risco de pré-pagamento, ainda inexistente no Brasil, e a promoção de contratos de amortização com parcelas marcadas a mercado seriam medidas importantes para reduzir spreads e melhorar a previsibilidade dos fluxos de caixa dos credores.
Com condições mais adequadas para a negociação do crédito imobiliário no mercado secundário, um segundo passo envolveria repensar os incentivos associados às LCIs e LIGs para atrair investidores institucionais e ampliar a capacidade de captação.
Os avanços institucionais e regulatórios desde 2023 representam uma inflexão concreta na política habitacional brasileira, com melhor focalização dos subsídios, vinculação efetiva dos instrumentos de captação à concessão de crédito habitacional e criação de bases para o desenvolvimento de mercado secundário.
Há espaço para avançar ainda mais, com aperfeiçoamentos contratuais, melhor tratamento de riscos e redesenho de incentivos para investidores institucionais. Essas mudanças, quando efetivas, podem propiciar expansão do crédito imobiliário com redução do déficit habitacional e maior inclusão social.
