O aluguel de imóveis por temporada via plataformas digitais, como o Airbnb, está no centro de um debate que chegou ao Superior Tribunal de Justiça (STJ). Em junho, a Corte suspendeu os processos sobre o tema em condomínios residenciais para julgá-lo como recurso repetitivo, modelo que permite fixar uma tese vinculante para orientar decisões futuras em todo o país.
Enquanto o julgamento não ocorre, proprietários, hóspedes e plataformas vivem um período de instabilidade jurídica. Foi para discutir o que está em jogo que o Estúdio JOTA reuniu juristas e pesquisadores de turismo na Casa JOTA, em Brasília, nesta quinta-feira (6/8).
No centro do debate está a interpretação da Lei do Inquilinato. O artigo 48 da lei disciplina e permite expressamente a locação por temporada, mas sua aplicação a contratos mediados por plataformas digitais tem gerado decisões divergentes nos tribunais. Para José Eduardo Cardozo, jurista, ex-ministro da Justiça e ex-advogado-geral da União, a divergência não encontra amparo no ordenamento jurídico.
“Qual a diferença no regime jurídico se você escolhe um imóvel por uma imobiliária, por um anúncio de jornal impresso ou se procura por um aplicativo? Nenhuma. A forma pela qual as partes se aproximam para fazer um contrato não muda sua natureza jurídica”, afirmou.
Para Cardozo, a lógica que tem prevalecido desafia um princípio básico do direito privado. “O que não é proibido no direito privado é permitido. Onde está proibido na Constituição brasileira a locação por temporada? Em lugar nenhum”, disse. A consequência prática é uma insegurança jurídica que ele considera grave.
“Nós estamos acostumados com certas situações dogmáticas e quando surge uma nova realidade em que, por meio de um aplicativo, eu posso fazer locações, me perco e fico inseguro. Isso é o misoneísmo, o apego ao passado, o medo do futuro, o medo do presente. E esse sentimento tem feito a construção de teses artificiosas, de argumentos que não têm base de reflexão jurídica direta no sistema normativo”, explicou Cardozo.
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Alice Voronoff, advogada e procuradora do estado do Rio de Janeiro, identificou o que chamou de nós jurídicos na argumentação do STJ. O principal deles é justamente a falta de enfrentamento do artigo 48 da Lei do Inquilinato. “O STJ não cumpriu o ônus de enfrentar esse artigo, que permite exatamente aquilo que é feito na grande e imensa maioria dos casos: ocupações por menos de 90 dias, sem pacote de serviços, com o imóvel alugado de maneira completa”, apontou.
A Procuradora também questionou o modelo que a Corte tem sinalizado como solução: exigir aprovação em assembleia condominial por dois terços para permitir o aluguel por temporada. “O custo da inércia nesse caso é tão grande que não restringe o direito de propriedade, ele o aniquila.”
Voronoff acrescentou a dimensão que, segundo ela, pode ser melhor estudada no debate no STJ. “As consequências dessa discussão vão muito além da renda daquela pessoa. Envolvem o turismo, as possibilidades, e também a perspectiva federativa, porque no Norte, no Nordeste, no Centro-Oeste, você precisa desse tipo de tecnologia para desenvolver minimamente a economia”, disse.
O que está em jogo economicamente
O segundo painel do evento traduziu o debate jurídico em números. Um estudo da Fundação Getulio Vargas (FGV), encomendado pelo Airbnb, mostra que a atividade da plataforma movimentou mais de R$ 113 bilhões na economia brasileira em 2025, contribuiu com quase R$ 63 bilhões para o Produto Interno Bruto (PIB), sustentou mais de 700 mil empregos e gerou quase R$ 9 bilhões em tributos. Ique Lavatori, consultor de projetos da FGV e um dos responsáveis pelo levantamento, explicou que 85% desse impacto vem dos gastos dos hóspedes no comércio fora da acomodação, numa cadeia que alcança restaurantes, transporte, comércio e serviços locais.
Mariana Aldrighi, professora da USP e pesquisadora na área de turismo urbano / Crédito: Michael Borges Albergaria / JOTA
Lavatori destacou que o crescimento está se espalhando pelo país. A região Norte cresceu 30% na participação no total da movimentação econômica nacional de um ano para o outro. No estado de São Paulo, apenas 35% do impacto econômico está na capital. Uma eventual restrição ao modelo teria efeitos imediatos. “Teremos um aumento do custo das reservas de hotel, uma superconcentração onde há essa oferta e, possivelmente, a inviabilização de destinos que não têm oferta hoteleira”, afirmou.
Mariana Aldrighi, professora da USP e pesquisadora na área de turismo urbano, autora de estudo que mapeou 571 setores da economia ativados pelo turismo, reforçou o argumento sobre democratização do acesso. “A estrutura de hospedagem no Brasil pré-Airbnb era quase que impagável. Quando a plataforma passa a atuar, um grupo que estava impedido de viajar passa a viajar”, disse.
Para ela, importar modelos regulatórios europeus é um equívoco. “Barcelona e Veneza são destinos consolidados há muitos anos. Nós nem consolidados somos. Essa importação é preguiçosa.”
O STJ ainda não tem data definida para julgar o tema repetitivo. O caso foi afetado em junho sob a relatoria da ministra Nancy Andrighi.
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