Há um padrão persistente na história da regulação de novas tecnologias. Sempre que inovação disruptiva desafia arranjos consolidados, o impulso do sistema jurídico é enquadrar o novo nas categorias antigas – e, quando isso falha, neutralizá-lo por meio de exigências incompatíveis com sua lógica. Elevadores automáticos foram, por décadas, submetidos à exigência de operadores humanos, mesmo quando a tecnologia já dispensava essa mediação. O automóvel precisou, na Inglaterra vitoriana, ser precedido por um homem com uma bandeira vermelha. E, no Brasil de 2026, segundo o entendimento adotado pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ) em um caso específico, a disponibilização de unidades autônomas para estadia por curto período, via plataformas digitais (como o Airbnb), demanda autorização prévia de dois terços de uma assembleia condominial.
Em 7 de maio de 2026, a 2ª Seção do STJ decidiu, por 5 a 4, que a reiterada exploração econômica (ou a profissionalização do serviço de disponibilização de imóvel para curta estadia) descaracteriza a sua destinação residencial. Uma vez identificadas essas circunstâncias, a disponibilização de imóvel em condomínio de destinação residencial exigiria autorização expressa na convenção, aprovada pelo quórum qualificado do artigo 1.351 do Código Civil. O silêncio da convenção, que era lido como liberdade, foi interpretado como vedação. A decisão proferida no REsp 2.121.055/MG (caso Airbnb) provoca reflexões.
Acima de tudo, caso prevaleça e ainda que sujeita aos limites do caso concreto, ela opera uma inversão silenciosa, mas de consequências profundas: o deslocamento do ônus de agir. Antes do julgamento, cabia aos condôminos que desejassem proibir a locação por temporada mobilizar-se para alterar a convenção. Agora, é o proprietário que pretende locar quem deve conquistar os dois terços necessários à autorização.
A troca de posições pode parecer simétrica, mas não é. A economia comportamental – área de fronteira entre direito, psicologia e economia – demonstra que a definição da regra-padrão (default rule) é determinante para o resultado prático. É que as pessoas tendem a não agir; tendem à inércia. Segundo estudos especializados, o viés de inércia e o comportamento default revelam que os indivíduos costumam, de forma sistemática, aderir à opção pré-selecionada, percebida como “a escolha normal”. A mudança do status quo exige esforço, articulação e superação de resistências que, em grande parte dos casos, simplesmente não se materializam.
A experiência com a doação de órgãos é emblemática: em países opt-in (onde o indivíduo precisa manifestar-se para ser doador), as taxas giram em torno de 10%; em países opt-out (onde a doação é presumida, salvo recusa), chegam a 90%. O fenômeno não é exclusivo de políticas públicas. Nos condomínios brasileiros, marcados pelo absenteísmo assemblear e pela dificuldade prática de reunir quóruns qualificados, a inversão da regra-padrão equivale, na prática, a uma proibição definitiva.
Ao escolher o modelo opt-in, o STJ assumiu – quisesse ou não – o papel de arquiteto de escolha. Definiu o cenário que prevalecerá na inércia dos agentes. E, ao fazê-lo, optou por um default restritivo, propenso a se perpetuar pelo próprio mecanismo comportamental que o sustenta.
Plataformas que viabilizam a locação por temporada são, antes de tudo, um fenômeno de inovação tecnológica. Trata-se de modelo que reduziu drasticamente os custos de transação para a disponibilização de imóveis para estadias de curto prazo, conectando anfitriões e hóspedes que, sem a plataforma, jamais teriam se encontrado. A literatura classifica esse modelo como disruptive innovation, expressão que designa inovações que democratizam o acesso a bens e serviços antes restritos a poucos.
A Constituição de 1988 não é indiferente a esse tipo de fenômeno. Desde a EC 85/2015, a promoção dos meios de acesso à inovação é competência comum de todos os entes federativos (art. 23, V). Mais: o Supremo Tribunal Federal (STF), ao julgar a ADPF 449 (caso Uber), reconheceu que os princípios constitucionais da livre iniciativa e da livre concorrência “vedam ao Estado impedir a entrada de novos agentes no mercado para preservar a renda de agentes tradicionais”, e que “a evolução tecnológica é capaz de superar problemas econômicos que tradicionalmente justificaram intervenções regulatórias”. E, assim, o STF entendeu que a proibição de atividades econômicas de intermediação para transporte de pessoas fundadas em plataformas digitais é inconstitucional por violação à livre iniciativa e à livre concorrência.
A decisão do STJ no caso Airbnb segue caminho oposto. Ao classificar os contratos viabilizados por plataformas como “atípicos” – nem locação residencial, nem hospedagem – e ao exigir autorização prévia para sua celebração, a Corte cria, na prática, uma barreira regulatória à inovação. Não se trata de regular excessos ou abusos concretos, mas de condicionar o exercício de uma atividade lícita a uma autorização prévia que, pelas razões comportamentais expostas, dificilmente será obtida.
É certo que a convivência condominial impõe limites legítimos ao exercício da propriedade. A preocupação com segurança, sossego e salubridade – valores tutelados pelo art. 1.336, IV, do Código Civil – não é desprezível. A questão é se a resposta correta a esses riscos é uma proibição prática, operada por omissão, ou se o ordenamento já oferece instrumentos proporcionais para enfrentá-los. Multas por infrações específicas (art. 1.337, CC), responsabilização civil por danos concretos, reforço das regras internas de segurança e convivência – tudo isso já está à disposição dos condomínios, sem que seja necessário condicionar ex ante o exercício de um direito do proprietário a uma deliberação coletiva que, na prática, equivale a um veto permanente.
O direito de propriedade compreende as faculdades de usar, gozar, dispor e fruir da coisa. De igual forma, no condomínio edilício, o art. 1.335 do Código Civil assegura ao proprietário o direito de usar, fruir e livremente dispor de sua unidade. Isso não é pouca coisa. Eventuais restrições a esse direito de estatura constitucional são admissíveis, mas devem ser proporcionais, o que não é o caso da modelagem recentemente adotada pelo STJ, a qual, em face do viés de inércia, equivale a uma proibição.
A discussão ainda não acabou. Além de ser uma decisão pontual, o placar de 5 a 4 revela que há dúvidas relevantes. Aliás, a afetação do Tema 1.443 como recurso repetitivo sinaliza que a própria Corte admite revisitar a matéria. Afinal, a inovação tecnológica não pede licença. Ela apenas acontece. Cabe ao direito acolhê-la com inteligência, regulá-la com proporcionalidade e, sobretudo, não confundir o medo do novo com a proteção do interesse público.
