A 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu nesta quinta-feira (7/5), por maioria de votos, que o aluguel de imóveis por curta temporada intermediado por plataformas digitais, como a Airbnb, só é possível se a convenção de condomínio explicitamente autorizar.
Por 5 a 4, o colegiado entendeu que locações de curta temporada via plataformas descaracterizam a finalidade residencial de uso do imóvel e, por isso, demandam essa autorização. Por lei, mudanças do tipo demandam aprovação de 2/3 dos condôminos reunidos em assembleia.
A decisão é importante porque é a primeira definição consolidada sobre o tema feita pela seção responsável por julgar casos de Direito Privado. Até então, só as turmas do STJ haviam se manifestado sobre o assunto. O precedente servirá como uma orientação para as instâncias inferiores, já que não tem efeito vinculante.
Venceu a posição apresentada pela relatora, ministra Nancy Andrighi. Para a magistrada, o modelo de locação em debate se trata de um contrato atípico de curta estadia com exploração econômica. A discussão foi feita no REsp 2121055.
Votos
Para a relatora, a frequência e a habitualidade com que são feitas as locações dos imóveis são centrais para definir o caráter comercial da atividade. “A reiterada exploração econômica e a profissionalização desse serviço descaracterizam a destinação residencial”, afirmou.
“Assim, quando houver previsão de uso de condomínio para fins residenciais o uso do imóvel para contratos atípicos de curta estadia, que descaracteriza tal uso, só será possível se aprovado em assembleia”, disse.
Nancy Andrighi ressaltou que o uso de plataformas digitais “inegavelmente intensificou” a celebração de contratos atípicos de curta temporada. “Como consequência, há rotatividade muito maior de pessoas no condomínio, afetando sua segurança e seu sossego”.
O ponto da segurança foi bastante explorado pela magistrada e pelos demais colegas que acompanharam sua posição.
A relatora citou problemas de “barulho” e desgaste dos imóveis provocados por quem faz locação por cura temporada. “Muitas pessoas que compram imóvel pensam que vão viver em paz quando de repente, um vizinho começa a fazer essa locação por plataforma”, disse.
Seguiram seu voto os ministros João Otávio de Noronha, Raul Araújo, Isabel Gallotti e Daniela Teixeira.
Ficou vencida a corrente apresentada pelo ministro Antonio Carlos Ferreira. Para ele, o direito de propriedade é um direito fundamental e só admite restrições com base em avaliações ponderadas e concretas.
A posição defendia que a vedação ao modelo de Airbnb só poderia ser feita se estivesse expressamente na convenção de condomínio.
“Revela-se admissível eventual restrição convencional às locações por temporada ou micro temporada realizada por meio de aplicativos, entretanto, à míngua de previsão expressa, a interpretação mais adequada conduz ao reconhecimento da possibilidade de exercício dessa prática pelos proprietários, especialmente porque não há, a priori, desnaturação da locação residencial”, afirmou.
Conforme Antonio Carlos, a locação por meio de plataformas digitais não implica por si só a transformação da locação do imóvel em atividade comercial.
Impacto
Representando a Airbnb, o advogado José Eduardo Cardozo disse da tribuna da Corte que uma decisão pela restrição da atividade traria repercussões sociais e econômicas para o país.
“Do ponto de vista econômico, o Airbnb, dentro do sistema de turismo em 2024, mobilizou R$ 100 bilhões. Se houver restrição a isso, a economia brasileira será atingida”, afirmou, completando que houve geração de 627 mil empregos e R$ 8 bilhões arrecadados em tributos diretos.
Segundo o advogado, a Airbnb “nada mais faz do que aproximar locadores e locatários”. Ele argumentou que a maior parte das locações dentro da plataforma são por prazo inferior a 90 dias, o que atrairia a aplicação da Lei de Locações (Lei 8.245/1991). “O fato de alguém permanecer pouco tempo no imóvel não desfigura a dimensão residencial”, pontuou.
Seguiram essa corrente os ministros Humberto Martins, Villas Boas Cueva e Luís Carlos Gambogi.
