Em decisão unânime, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reafirmou a responsabilidade do proprietário registral do imóvel pelo pagamento de cotas condominiais, mesmo que este ainda não tenha sido imitido na posse do imóvel com a entrega das chaves. A conclusão, proferida no julgamento do Recurso Especial 2.147.665, reforma um acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo que havia afastado a legitimidade dos titulares com base no entendimento do Tema 886, que atrela a responsabilidade à posse efetiva.
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O recurso do condomínio fundamentou seu apelo na natureza propter rem da obrigação e na suficiência do registro imobiliário para caracterizar a responsabilidade dos adquirentes. As razões do REsp exploraram a vinculação da dívida ao titular registral (conforme arts. 1.334, 1.336 e 1.345 do CC), a distinção da tese firmada no repetitivo (Tema 886) quando não se trata de promessa não registrada, e a inutilidade, para fins de excluir a obrigação, de discussões paralelas com a construtora. Em síntese, o apelo pediu a restauração da execução com base na titularidade constante da matrícula.
Seguindo o voto do ministro relator João Otávio de Noronha, o entendimento da Quarta Turma reconheceu a responsabilidade do proprietário registral, afastando a tese da “falta de chaves” como excludente de legitimidade. A conclusão foi de que, pela natureza propter rem, “devem responder pela dívida tanto o proprietário registral do imóvel quanto aquele imitido em sua posse”, e que a não entrega das chaves não exonera o titular matricial – no máximo, abre-lhe o direito de regresso contra a vendedora.
No recurso, o condomínio atacou frontalmente a premissa de que a ausência de posse inviabilizaria a execução, lembrando que o registro – e não um mero compromisso não levado ao fólio real – é que define a responsabilidade perante o condomínio, justamente por ser o assento registral erga omnes e por dar publicidade à titularidade da fração ideal de terreno correspondente à unidade imobiliária. A peça distinguiu, ainda, a hipótese do Tema 886 (compromisso sem registro) do presente caso, em que a aquisição foi registrada e seguida de alienação fiduciária, o que reforça a consolidação da titularidade perante terceiros e impede que controvérsias com a vendedora sejam oponíveis ao credor.
O resultado, portanto, projeta efeitos práticos relevantes: (i) reforça-se o valor jurídico do registro imobiliário como critério de responsabilização; (ii) preserva-se a adimplência estrutural do condomínio; e (iii) deslocam-se para a esfera interna do pacto de compra e venda os riscos de atraso na entrega. Do ponto de vista contencioso, a decisão tende a reduzir discussões incidentais sobre legitimidade, retornando ao ponto de equilíbrio sistêmico: o condomínio pode demandar quem figura na matrícula, e eventuais fricções contratuais devem ser resolvidas em ação própria regressiva.
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É fundamental registrar que a íntegra do acórdão ainda não está disponível; o que se tem é a comunicação oficial do resultado e a moldura argumentativa revelada nas peças recursais. A publicação dos votos permitirá aprofundar a leitura dos fundamentos e delimitações do julgado, especialmente na interface com o precedente da Segunda Seção (REsp 1.910.280) e as hipóteses-limite do tema.