A equiparação de fundos de investimento imobiliário (FII) a pessoas jurídicas, prevista no art. 2º da Lei nº 9.779/1999, tem sido objeto de análise criteriosa no Conselho Administrativo de Recursos Fiscais (Carf). O tribunal tem adotado interpretação técnica e restritiva da norma antielisiva (norma que proíbe que negócios jurídicos sejam realizados com o único intuito de economizar tributos), proporcionando maior segurança jurídica ao mercado.
Dois casos, julgados em 2025, ilustram essa evolução jurisprudencial, estabelecendo parâmetros mais nítidos sobre os limites da aplicação da norma de equiparação.
No acórdão 1101-001.615, a 1ª Turma Ordinária da 1ª Câmara decidiu, por unanimidade, que a equiparação do FII não alcança cotistas indiretos, exceto em casos comprovados de dolo, fraude ou simulação. No caso, tratava-se de fundo estruturado para aquisição de imóvel comercial já concluído, localizado na avenida Faria Lima, em São Paulo. A gestora de investimentos envolvida celebrou contrato com cláusula de “pessoa a declarar” e indicou o FII como adquirente do bem locado a um banco. A fiscalização buscou aplicar a equiparação com base em participação indireta, alegando risco de concorrência predatória, pois essa gestora detinha aproximadamente 50% do cotista exclusivo do FII.
Importante destacar que a fiscalização não alegou economia tributária indevida, não questionou preços das transações, nem argumentou simulação ou fraude. A autuação baseou-se exclusivamente na tentativa de aplicar a norma extensivamente, sem demonstração de abuso.
Nesse contexto, o Carf consolidou três diretrizes centrais para a aplicação da norma de equiparação. A primeira é a dimensão temporal: a condição de construtor, incorporador ou sócio deve ser verificada exclusivamente na data do fato gerador, sem considerar elementos anteriores. A segunda envolve o alcance do conceito de “pessoa ligada”, restrito à aferição de participação superior a 25% das cotas — um critério puramente quantitativo, que não amplia a noção de sócio do empreendimento. Por fim, o tribunal reafirmou que o conceito de sócio abrange apenas quem participa da formação do capital social e tem direito ao resultado, afastando a possibilidade de reconhecer “sócio indireto” para fins de aplicação da norma.
O resultado unânime sinaliza que o Carf tende a validar estruturas com propósito negocial claro e em conformidade com a literalidade da norma.
Já o acórdão 1301-007.814, envolvendo outro fundo imobiliário, apresentou um cenário distinto. Decidido por voto de qualidade, no mês de julho de 2025, o caso manteve a equiparação, privilegiando a análise da substância econômica.
Entre 2013 e março de 2020, os investidores atuaram como sócios em diversas sociedades de propósito específico (SPEs) responsáveis pela incorporação de condomínios logísticos, mantendo percentuais de participação fixos. A partir de abril de 2020, esses mesmos investidores tornaram-se cotistas do fundo imobiliário, preservando exatamente os mesmos percentuais de participação.
O caso evidenciou um espelhamento matemático perfeito: os mesmos agentes, nas mesmas proporções, atuaram primeiro como sócios das SPEs incorporadoras e, posteriormente, como cotistas do fundo, caracterizando continuidade econômica. Mesmo com a interposição de fundos multimercado, os registros contábeis permitiam identificar os beneficiários econômicos finais originais, mantendo as proporções de participação. Dessa forma, ficou demonstrado que os investidores que antes integravam o quadro societário das SPEs mantinham o controle efetivo dos ativos, independentemente da estrutura formal adotada.
A Receita Federal interpretou a operação como mera reconfiguração formal. O julgamento resultou em decisão por voto de qualidade, mantendo a autuação, com divergência entre os conselheiros. A maioria fundamentou sua decisão em continuidade econômica, espelhamento das participações, interpretação ampliativa do conceito de “sócio do empreendimento” e dispensa de simultaneidade estrita entre as condições legais.
A decisão apertada evidencia que o caso se situava no limite da aplicação da norma, e que a ausência de prova clara de abuso ou simulação contribuiu para a divergência no colegiado.
Embora ambos os casos tenham envolvido estruturas sofisticadas com investidores estrangeiros e aquisição de imóveis prontos, as particularidades foram determinantes. Os julgados indicam interpretação mais técnica no Carf, reforçando que estruturas com propósito negocial legítimo e em conformidade com a norma tendem a ser reconhecidas como válidas.
Para administradoras e investidores, esse entendimento traz maior segurança jurídica. FIIs estruturados para adquirir ativos concluídos não se enquadram na equiparação à pessoa jurídica, ainda que investidores integrem grupos do setor. Já as reestruturações societárias, nas quais as operações reproduzem participações anteriores, podem ser vistas como reconfigurações formais sendo, portanto, passíveis de equiparação. Em relação aos fundos exclusivos, a concentração de cotas não configura, por si só, violação. O determinante para a equiparação é a combinação de critérios quantitativos (participação superior a 25%) e qualitativos (ser incorporador, construtor ou sócio no momento do fato gerador).
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A jurisprudência reforça que a forma jurídica deve prevalecer sobre a substância econômica, salvo demonstração inequívoca de abuso. A equiparação só se aplica quando houver prova de que o mesmo agente detém, simultaneamente, a condição de cotista relevante e de incorporador, construtor ou sócio direto no momento do fato gerador.
Estruturas amparadas em critérios objetivos encontram respaldo sólido no Carf. Autuações baseadas apenas em vínculos de grupo econômico têm sido recebidas com cautela.
Esse movimento revela valorização do propósito negocial e da segurança jurídica. O alinhamento das decisões constitui sinal positivo de maturidade institucional, indicando que o Carf tende a reconhecer a legitimidade de estruturas que respeitam os requisitos da lei e a transparência, um avanço relevante para um mercado que demanda previsibilidade regulatória.