“O critério da verdade é que ela funciona mesmo que ninguém esteja preparado para reconhecê-la.”
Ludwig von Mises
Nas últimas semanas, viemos analisando aqui neste espaço as relações gerais de forma e proporção que apontam para existência de um fundamento comum entre a matemática, a geometria, a arte e o direito. A realidade é uma só e independe dos desígnios humanos. Um triângulo só pode ter três lados. Nenhuma interpretação pode transformar em justa uma decisão que é injusta. Ignore it at your own peril.
Em poucas áreas, entretanto, a impossibilidade de se alterar a realidade pela vontade subjetiva humana é mais negada do que na economia. Em especial depois da revolução tecnológica que a humanidade viveu no último quarto de século, que ofereceu instrumentos quantitativos antes inimagináveis, uma boa parte do mainstream vive na crença de que é possível quantificar, mensurar e, portanto, manipular a realidade econômica, em uma postura não muito diferente das ideias apresentadas por Evgeny Preobrazhensky para a Nova Política Econômica (NEP) de Lênin, na União Soviética dos anos 1920. Note a leitora que a ausência do verbo “planejar” na frase anterior é proposital. Mises boceja.
A nova era do planejamento econômico, contudo, está debutando. Como analisamos em maiores detalhes em nosso Centelhas de Tempestade: A Diplomacia em um Mundo em Transformação (Saraiva), a aventura começou ao final da Segunda Guerra Mundial, a partir de quando começou a se formar uma economia financeira, descolada da economia real da produção de bens e serviços. Esse descolamento gerou uma economia fictícia, nominalmente muito maior do que a economia real, um balão que literalmente furou no final da década de 2000, gerando a crise financeira global de 2008.
Mas esse não foi o maior problema. A crise financeira de 2008 poderia ter sido o ensejo de um ajuste profundo na economia mundial, que reduzisse o hiato entre a economia financeira e a economia real, recolocando a primeira na posição acessória ao funcionamento da segunda. Mas não foi isso o que aconteceu. Ao invés de se enfrentar um ajuste profundo e doloroso, como se a realidade pudesse ser alterada por fiat, optou-se por manter a economia financeira nos aparelhos, inflando indefinidamente o balão furado da economia global, pelos mecanismos de quantitative easing (QE), que já foram fartamente abordados aqui neste espaço.
A ideia por trás do QE é a de que se a economia financeira se mantivesse inflada por um longo tempo, a economia real teria tempo de superar à crise, crescendo a ponto de equiparar à financeira. Wishful thinking. Na melhor das hipóteses. O crescimento da economia real não apenas não ocorreu, como o QE desarticulou o sistema de preços e incentivos da economia global, na mesma linha do que ocorrera com as economias socialistas de meados do século 20. Para piorar, veio a pandemia da Covid-19, e o mecanismo que permitiu o fechamento da economia global por cerca de dois anos foi justamente o da intensificação do QE, aumentando exponencialmente o hiato entre a economia financeira e a real.
O maior problema é que um processo prolongado de QE desarticula o sistema de preços em escala global, o que pode gerar uma quebra na economia, exatamente como já havia alertado Mises na década de 1920. E um dos setores mais particularmente afetados é o do mercado imobiliário, que tende a atrair uma quantidade desproporcional de recursos em um ambiente de QE, gerando uma bolha que cedo ou tarde irá explodir.
Há várias razões por essa predileção pelo mercado imobiliário em um ambiente de expansão da base monetária. A principal delas, contudo, reside no fato de que, para os bancos e as instituições financeiras, os empréstimos imobiliários são considerados seguros e de baixo risco em comparação com outros tipos de empréstimos. Isso ocorre porque o imóvel pode ser usado como garantia do empréstimo, o que reduz o risco de inadimplência. Dessa forma, quando a oferta de dinheiro aumenta, via QE, os bancos tendem a conceder mais empréstimos para o setor imobiliário do que para outros setores, gerando uma alta desproporcional dos preços dos imóveis.
Em outras palavras, a expansão da base monetária não se dá de maneira eficiente em uma economia. Note a leitora que a maior parte do dinheiro injetado nas economias não é necessariamente direcionado a financiar investimentos para alavancar a produção de bens e serviços, que são os únicos aptos a gerar crescimento real da economia. Ao contrário, os recursos injetados normalmente são aplicados em investimentos considerados mais seguros, em ativos financeiros e reais, como ações e imóveis, porque os investidores estão esperando por uma quebra.
O resultado dessa rápida expansão dos preços dos imóveis foi a criação de uma disparidade enorme entre a renda média da população e o custo da moradia, que tem jogado duas gerações literalmente para fora do mercado imobiliário. As políticas de QE operam um efeito de redistribuição de renda perverso no mercado imobiliário, dificultando o acesso dos millennials à compra de imóveis, e beneficiando desproporcionalmente a geração dos baby boomers, que já contam com maior disponibilidade de renda para investimento imobiliário.
Em vias de completar 15 anos e dar uma festa de debutante, o processo global de QE foi encerrado no ano passado, após ter jogado a economia mundial em um modo de estagflação estrutural, que também já tivemos a oportunidade de analisar aqui nesta coluna. Os riscos dessa mudança de rumos para o mercado imobiliário são evidentes. A passagem de após quase 15 anos de um ambiente de QE para um ambiente de restrição monetária, baseada em mecanismos de quantitative tightening (QT), mesmo se for bem calibrada será um choque e tanto.
De imediato, o mercado imobiliário é afetado por uma restrição do crédito disponível, subproduto de uma alta das taxas de juros. Em outras palavras, o custo do crédito imobiliário aumenta, tornando os imóveis ainda mais inacessíveis e diminuindo, portanto, a demanda. Some-se isso o fato de que o crédito para aquisição é normalmente mais abundante do que o para a renovação de imóveis, gerando, novamente, outro hiato que tende a diminuir a demanda por imóveis usados, o que tem um impacto não desprezível na manutenção e na higidez da paisagem urbana. Mas esse é um outro problema.
Em um ambiente de estagflação, a demanda também é impactada pela redução da capacidade de investimentos de empresas e famílias. Segundo dados noticiados recentemente pelo jornal Valor Econômico, os pedidos de recuperação judicial e falências literalmente explodiram no primeiro trimestre de 2023, com os pedidos de recuperação extrajudicial apresentando um crescimento estonteante de 900% na comparação com o mesmo período do ano passado. Os dados são um forte indicativo de que a economia já estava nos aparelhos, como um balão artificialmente inflado pela bomba do QE. Basta qualquer diminuição da pressão de ar, para ficar evidente que o balão está para lá de furado.
O impacto desse processo no mercado imobiliário deverá começar a se fazer sentir a partir do segundo semestre deste ano. Há uma fragilidade estrutural no mercado de crédito imobiliário brasileiro que reside no fato de que os financiamentos são concedidos para as construtoras com base em uma projeção da demanda estimada para determinada área e não com base na demanda real. Ou seja, o crédito é concedido para a construção do imóvel, que será vendido posteriormente. E é justamente neste hiato que a coisa pode explodir.
Uma primeira possibilidade é a de que, pela elevação do custo de crédito para o consumidor, com taxas mais altas, a demanda diminua e muitos desses empreendimentos não encontrem compradores. Ao mesmo tempo, é possível se estimar, também, que a inflação do preço dos ativos imobiliários afaste ainda mais a oferta da demanda, maximizando um processo que pode levar a uma drástica redução dos preços dos imóveis e uma consequente inadimplência junto aos bancos, já que os ativos, possivelmente, terão de ser vendidos com deságio em relação ao custo de financiamento para a construtora.
O risco é real e iminente. Resta saber se o ajuste, desta vez, será finalmente realizado ou se haverá, novamente, uma socialização das perdas que, por via de um imposto indireto, mantenha os preços dos imóveis em patamares insustentáveis. Os salários estão estagnados desde os anos 1970. Sem uma correção séria, poderemos assistir rapidamente ao fim da classe média e ao início do que possivelmente venha a se provar como o período de maior desigualdade da história moderna. Cave ab homine unius libri.[1]
[1] Cuidado com o homem de um único livro.