{"id":9760,"date":"2025-03-27T01:06:53","date_gmt":"2025-03-27T04:06:53","guid":{"rendered":"https:\/\/aprimora.site\/carvalhoalmeidaadvogados\/2025\/03\/27\/entre-alugueis-e-hotelaria-desafio-de-ibs-cbs-na-redefinicao-do-mercado-imobiliario\/"},"modified":"2025-03-27T01:06:53","modified_gmt":"2025-03-27T04:06:53","slug":"entre-alugueis-e-hotelaria-desafio-de-ibs-cbs-na-redefinicao-do-mercado-imobiliario","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/aprimora.site\/carvalhoalmeidaadvogados\/2025\/03\/27\/entre-alugueis-e-hotelaria-desafio-de-ibs-cbs-na-redefinicao-do-mercado-imobiliario\/","title":{"rendered":"Entre alugu\u00e9is e hotelaria: desafio de IBS\/CBS na redefini\u00e7\u00e3o do mercado imobili\u00e1rio"},"content":{"rendered":"

<\/a> A promulga\u00e7\u00e3o da Emenda Constitucional 132\/2023<\/a>, seguida da edi\u00e7\u00e3o da Lei Complementar 214\/2025<\/a>, trouxe \u00e0 tona um novo arcabou\u00e7o tribut\u00e1rio que afeta diretamente o mercado imobili\u00e1rio, em especial no que se refere \u00e0 loca\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis.<\/span><\/p>\n

Tais normas introduziram o IBS<\/a> (Imposto sobre Bens e Servi\u00e7os) e a CBS<\/a> (Contribui\u00e7\u00e3o sobre Bens e Servi\u00e7os) como elementos centrais da reforma, repercutindo de forma profunda nas rela\u00e7\u00f5es locat\u00edcias e exigindo adapta\u00e7\u00f5es imediatas dos agentes do setor, sejam pessoas f\u00edsicas ou jur\u00eddicas.<\/span><\/p>\n

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O primeiro ponto a destacar est\u00e1 consubstanciado no art. 251 da LC 214\/2025, que determina a incid\u00eancia do IBS\/CBS sobre as \u201copera\u00e7\u00f5es onerosas envolvendo bens ou servi\u00e7os\u201d. A loca\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis, por vezes historicamente isenta de ISS \u2014 a exemplo do que ocorria quando n\u00e3o se enquadrava na lista de servi\u00e7os municipal \u2014, passa a se incluir num regime mais abrangente, cuja premissa geral \u00e9 tributar atividades que, ainda que n\u00e3o ostentem o car\u00e1ter cl\u00e1ssico de presta\u00e7\u00e3o de servi\u00e7os, revelem habitualidade e intuito econ\u00f4mico.<\/span><\/p>\n

Na pr\u00e1tica, essa altera\u00e7\u00e3o expande o universo de sujeitos passivos, pois abrange n\u00e3o somente empresas especializadas em loca\u00e7\u00f5es, mas tamb\u00e9m pessoas f\u00edsicas, desde que preencham os requisitos trazidos pela lei.<\/span><\/p>\n

Entre esses requisitos, o inciso I do \u00a7 1\u00ba do art. 251 prev\u00ea um limite anual de receita \u2014 atualmente fixado em R$ 240 mil, sujeito a atualiza\u00e7\u00e3o \u2014 e a quantidade de im\u00f3veis locados (mais de tr\u00eas unidades distintas). Caso ultrapassados esses limites, o locador pessoa f\u00edsica enquadra-se no regime regular de IBS e CBS, deixando de ser um simples \u201cpropriet\u00e1rio que aluga o im\u00f3vel\u201d para ostentar a condi\u00e7\u00e3o de contribuinte obrigat\u00f3rio desses novos tributos.<\/span><\/p>\n

Al\u00e9m disso, o pr\u00f3prio texto da LC 214\/2025 imp\u00f5e uma an\u00e1lise cont\u00ednua dos rendimentos: se, no decorrer do ano, o valor arrecadado em alugu\u00e9is superar 20% do teto anual (cerca de R$ 48 mil, com atualiza\u00e7\u00f5es mensais pelo IPCA), instaura-se a obriga\u00e7\u00e3o de recolhimento mesmo que o contribuinte n\u00e3o tenha extrapolado o limite anual no exerc\u00edcio anterior.<\/span><\/p>\n

Uma das inova\u00e7\u00f5es que mais tem repercutido no mercado \u00e9 a equipara\u00e7\u00e3o prevista no art. 253, que disp\u00f5e sobre loca\u00e7\u00f5es tempor\u00e1rias ou de curt\u00edssima dura\u00e7\u00e3o (inferiores a 90 dias). Nesses casos, o legislador optou por tratar tais opera\u00e7\u00f5es \u00e0 luz da hotelaria, implicando al\u00edquotas mais onerosas e uma disciplina fiscal mais rigorosa.<\/span><\/p>\n

A justificativa para tanto reside na compreens\u00e3o de que, em alugueis de prazo muito curto, o locador acaba por desempenhar atividade semelhante a hospedagem, muitas vezes associada a servi\u00e7os adicionais, sobretudo quando se utilizam plataformas digitais para promover a loca\u00e7\u00e3o. Na pr\u00e1tica, isso significa um aumento da carga tribut\u00e1ria, o que pode vir a impactar o custo final ao inquilino ou h\u00f3spede.<\/span><\/p>\n

A fim de conferir maior seguran\u00e7a jur\u00eddica ao per\u00edodo de transi\u00e7\u00e3o, o art. 487 da LC 214\/2025 prev\u00ea a possibilidade de recolher IBS\/CBS a uma al\u00edquota de 3,65% para contratos de loca\u00e7\u00e3o firmados antes de determinada data-limite, desde que obedecidas formalidades espec\u00edficas, como o registro em cart\u00f3rio at\u00e9 31\/12\/2025. <\/span><\/p>\n

Tal benef\u00edcio, \u00e0 primeira vista, assemelha-se \u00e0 tradicional al\u00edquota conjunta de PIS\/Cofins aplicada no lucro presumido (3,65%). Todavia, h\u00e1 contrapartidas onerosas para o contribuinte, como a veda\u00e7\u00e3o \u00e0 apropria\u00e7\u00e3o de cr\u00e9ditos de IBS\/CBS, dificultando a compensa\u00e7\u00e3o com outros tributos e, por consequ\u00eancia, exigindo criteriosa avalia\u00e7\u00e3o do custo-benef\u00edcio para cada opera\u00e7\u00e3o.<\/span><\/p>\n

No que tange \u00e0 adapta\u00e7\u00e3o do setor, observa-se uma tend\u00eancia de reorganiza\u00e7\u00e3o das estruturas contratuais e societ\u00e1rias. Pessoas f\u00edsicas que mant\u00eam patrim\u00f4nio imobili\u00e1rio relevante dever\u00e3o analisar a possibilidade de constituir sociedades espec\u00edficas ou holdings patrimoniais para otimizar a gest\u00e3o fiscal.<\/span><\/p>\n

Entretanto, a mera constitui\u00e7\u00e3o de pessoa jur\u00eddica n\u00e3o afasta, por si s\u00f3, a incid\u00eancia do IBS\/CBS \u2014 na verdade, pode at\u00e9 torn\u00e1-la mais complexa, haja vista a cumula\u00e7\u00e3o com demais tributos, como o IRPJ e a CSLL, al\u00e9m das regras de n\u00e3o cumulatividade que exigem controle minucioso dos cr\u00e9ditos tribut\u00e1rios admiss\u00edveis.<\/span><\/p>\n

\u00c9 igualmente previs\u00edvel que parte do \u00f4nus tribut\u00e1rio seja repassada ao inquilino, mormente nos contratos de curta dura\u00e7\u00e3o, em que a margem de rentabilidade para o propriet\u00e1rio tende a ser menor e, portanto, mais sens\u00edvel a custos adicionais. Sob a perspectiva de quem aluga, especialmente nas grandes cidades, esse custo pode encarecer substancialmente o pre\u00e7o final da loca\u00e7\u00e3o, o que poder\u00e1 impactar a demanda por im\u00f3veis de temporada e o desenvolvimento de plataformas digitais destinadas a esse nicho.<\/span><\/p>\n

N\u00e3o se descarta, ali\u00e1s, um eventual reposicionamento de tais plataformas, que poder\u00e3o se ver obrigadas a ajustar suas pol\u00edticas de comissionamento e presta\u00e7\u00e3o de servi\u00e7os para fins de compliance tribut\u00e1rio.<\/span><\/p>\n

Outro aspecto relevante \u00e9 a discuss\u00e3o condominial: a equipara\u00e7\u00e3o da loca\u00e7\u00e3o de curta dura\u00e7\u00e3o a servi\u00e7os de hotelaria tende a dar for\u00e7a ao argumento de que tais pr\u00e1ticas ferem a finalidade exclusivamente residencial de certos edif\u00edcios, legitimando restri\u00e7\u00f5es impostas em assembleias.<\/span><\/p>\n

Essa quest\u00e3o, embora de natureza civil, dialoga com a nova realidade tribut\u00e1ria, pois a interpreta\u00e7\u00e3o oficial de atividade econ\u00f4mica intensifica a percep\u00e7\u00e3o de que n\u00e3o se trata de mero \u201cempr\u00e9stimo oneroso de bem im\u00f3vel\u201d, mas de verdadeira explora\u00e7\u00e3o comercial. Isso pode gerar disputas judiciais no \u00e2mbito dos condom\u00ednios, caso haja proibi\u00e7\u00e3o ou limita\u00e7\u00e3o estatut\u00e1ria da pr\u00e1tica.<\/span><\/p>\n

Sob o prisma macro, portanto, o mercado imobili\u00e1rio ser\u00e1 desafiado a rever modelos de neg\u00f3cios at\u00e9 ent\u00e3o consolidados. A aparente \u201csimplifica\u00e7\u00e3o\u201d proposta pela EC 132\/2023 e concretizada pela LC 214\/2025 exibe uma s\u00e9rie de nuances e exce\u00e7\u00f5es que demandam acompanhamento constante por parte dos locadores, investidores e administradoras de im\u00f3veis.<\/span><\/p>\n

O cumprimento das novas obriga\u00e7\u00f5es acess\u00f3rias, a necessidade de escriturar corretamente o IBS\/CBS e a interpreta\u00e7\u00e3o dos par\u00e2metros legais (como o n\u00famero de im\u00f3veis e o valor de receita) tornam o planejamento tribut\u00e1rio uma pe\u00e7a-chave para a viabilidade financeira das loca\u00e7\u00f5es, notadamente nas modalidades de curta temporada.<\/span><\/p>\n

Em s\u00edntese, a reforma tribut\u00e1ria<\/a> retratada pela EC 132\/2023, aliada \u00e0 LC 214\/2025, inaugura um paradigma em que a loca\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis, mesmo quando exercida por pessoas f\u00edsicas, passa a ser considerada uma opera\u00e7\u00e3o tribut\u00e1vel se verificada a habitualidade ou certa express\u00e3o econ\u00f4mica.<\/span><\/p>\n

A rea\u00e7\u00e3o do mercado \u2014 seja por via de reorganiza\u00e7\u00e3o empresarial, seja pela busca de regimes especiais ou estrat\u00e9gias jur\u00eddicas de mitiga\u00e7\u00e3o de risco \u2014 tende a ser complexa e heterog\u00eanea, refletindo as diferentes realidades do setor. Ainda que a proposta oficial seja simplificar o sistema tribut\u00e1rio, a adapta\u00e7\u00e3o a esse novo cen\u00e1rio certamente exigir\u00e1, de todos os envolvidos, uma postura proativa de adequa\u00e7\u00e3o contratual, cont\u00e1bil e fiscal para evitar conting\u00eancias e manter a competitividade no ambiente imobili\u00e1rio.<\/span><\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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