{"id":9660,"date":"2025-03-21T00:08:10","date_gmt":"2025-03-21T03:08:10","guid":{"rendered":"https:\/\/aprimora.site\/carvalhoalmeidaadvogados\/2025\/03\/21\/novas-regras-sobre-garantias-de-emprestimos-fomentam-operacoes-de-credito\/"},"modified":"2025-03-21T00:08:10","modified_gmt":"2025-03-21T03:08:10","slug":"novas-regras-sobre-garantias-de-emprestimos-fomentam-operacoes-de-credito","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/aprimora.site\/carvalhoalmeidaadvogados\/2025\/03\/21\/novas-regras-sobre-garantias-de-emprestimos-fomentam-operacoes-de-credito\/","title":{"rendered":"Novas regras sobre garantias de empr\u00e9stimos fomentam opera\u00e7\u00f5es de cr\u00e9dito"},"content":{"rendered":"

Uma recente medida do Conselho Monet\u00e1rio Nacional (CMN<\/a>) vai impulsionar, a partir deste ano, as opera\u00e7\u00f5es de cr\u00e9dito e ampliar o acesso a financiamentos. A Resolu\u00e7\u00e3o CMN 5.197\/2024, de 19 de dezembro, regulamenta o Marco Legal das Garantias (Lei 14.711\/2023<\/a>) e possibilita o uso mais eficiente de bens dados em garantia, como im\u00f3veis.<\/span><\/span><\/p>\n

Ela atualiza normas de 2018 e, especialmente, inclui dois novos mecanismos relacionados a garantias em opera\u00e7\u00f5es de cr\u00e9dito: a <\/span><\/span>aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria por extens\u00e3o<\/span><\/span>, para opera\u00e7\u00f5es de cr\u00e9dito com o mesmo credor; e a <\/span><\/span>aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria superveniente<\/span><\/span>, em que um mesmo bem \u00e9 a garantia de diferentes credores.<\/span><\/span><\/p>\n

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A aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria<\/a> por extens\u00e3o (art. 22-B) foi criada pelo Marco Legal das Garantias, que alterou a Lei 13.476\/2017 com a inclus\u00e3o dos artigos 9\u00ba-A e seguintes. Ela permite que, em contratos com garantia de direito real, como im\u00f3veis ou ve\u00edculos, <\/span><\/span>mais de um financiamento possa ser garantido por um mesmo bem<\/span><\/span>.<\/span><\/span><\/p>\n

Isto \u00e9, uma mesma garantia fiduci\u00e1ria assegura novas obriga\u00e7\u00f5es do devedor perante o mesmo credor, sem nova garantia. Antes, um im\u00f3vel garantiria uma \u00fanica opera\u00e7\u00e3o de cr\u00e9dito. Nos casos de inadimplemento e n\u00e3o purga\u00e7\u00e3o da mora na aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria por extens\u00e3o, o credor fiduci\u00e1rio poder\u00e1 antecipar o vencimento das demais opera\u00e7\u00f5es de cr\u00e9dito atreladas \u00e0 mesma garantia, tornando exig\u00edvel a integralidade da d\u00edvida (<\/span><\/span>cross default<\/span><\/span>).<\/span><\/span><\/p>\n

O artigo 22-B da Resolu\u00e7\u00e3o 5.197\/2024 estabelece que a contrata\u00e7\u00e3o de novas opera\u00e7\u00f5es de cr\u00e9dito garantidas pela extens\u00e3o da aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria ou da hipoteca deve: i) ter prazos iguais ou inferiores ao prazo remanescente da opera\u00e7\u00e3o de cr\u00e9dito original na data da contrata\u00e7\u00e3o da nova opera\u00e7\u00e3o; e ii) que a soma do valor nominal da nova opera\u00e7\u00e3o e dos saldos devedores das opera\u00e7\u00f5es j\u00e1 garantidas seja menor ou igual ao valor garantido do t\u00edtulo da garantia original. E, ainda, o banco e o cliente podem negociar condi\u00e7\u00f5es de pagamento diferentes para o novo empr\u00e9stimo.<\/span><\/span><\/p>\n

Num financiamento para comprar um apartamento, dado como garantia fiduci\u00e1ria ao banco <\/span><\/span>X<\/span><\/span>, o im\u00f3vel \u00e9 \u201creservado\u201d como prote\u00e7\u00e3o do banco contra inadimpl\u00eancia at\u00e9 a quita\u00e7\u00e3o do financiamento. Com a nova regra, \u00e9 poss\u00edvel contratar um segundo empr\u00e9stimo com o banco <\/span><\/span>X<\/span><\/span> usando o mesmo apartamento como garantia, com duas condi\u00e7\u00f5es: o prazo do novo empr\u00e9stimo deve ser menor ou igual ao tempo que falta para quitar o financiamento original; e a soma do saldo devedor dos empr\u00e9stimos n\u00e3o pode ultrapassar o valor da garantia.<\/span><\/span><\/p>\n

Na pr\u00e1tica, a primeira condi\u00e7\u00e3o garante que, se faltam 10 anos para quitar o financiamento do apartamento, o novo empr\u00e9stimo n\u00e3o pode ser superior a 10 anos; e a segunda, que a soma do valor nominal de uma nova opera\u00e7\u00e3o de cr\u00e9dito imobili\u00e1rio com os saldos devedores de outras opera\u00e7\u00f5es que j\u00e1 usam a mesma garantia n\u00e3o ultrapasse o total da garantia.<\/span><\/span><\/p>\n

Assim, o total das d\u00edvidas associadas a uma garantia deve ser igual ou menor do que o valor garantido no t\u00edtulo. A garantia precisa cobrir todas as d\u00edvidas vinculadas a ela, protegendo credor e devedor.<\/span><\/span><\/p>\n

Al\u00e9m disso, a raz\u00e3o entre a soma do valor nominal da nova opera\u00e7\u00e3o e dos saldos devedores das opera\u00e7\u00f5es j\u00e1 garantidas e o valor de avalia\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel dado em garantia n\u00e3o pode ser superior ao limite de cota de cr\u00e9dito aplic\u00e1vel \u00e0 opera\u00e7\u00e3o de cr\u00e9dito predominante (art. 6\u00ba, \u00a7 2\u00ba). Na hip\u00f3tese de o im\u00f3vel ser avaliado em R$ 500 mil e o financiamento contratado for de R$ 400 mil, a cota de cr\u00e9dito ser\u00e1 de 80%. Isso significa que o banco financiou 80% do im\u00f3vel e que, numa nova opera\u00e7\u00e3o, o limite da cota de cr\u00e9dito ser\u00e1 de 80%.<\/span><\/span><\/p>\n

A aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria superveniente (Art. 22-C) \u00e9 semelhante, mas permite que novas opera\u00e7\u00f5es de garantia<\/span><\/span> com credores diferentes <\/span><\/span>usem o mesmo bem como garantia. Isso \u00e9 positivo porque muitos bens de valor consideravelmente superior \u00e0 d\u00edvida s\u00e3o dados em garantia, imobilizando o patrim\u00f4nio por um longo per\u00edodo. <\/span><\/span><\/p>\n

A aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria da propriedade superveniente pode ser registrada em cart\u00f3rio. Assim, o devedor fiduciante, que espera adquirir a propriedade plena do im\u00f3vel ap\u00f3s quitar a d\u00edvida, pode, desde j\u00e1, usar a propriedade futura como garantia para uma nova d\u00edvida em \u201csegundo grau\u201d.<\/span><\/span><\/p>\n

Como exemplo, ap\u00f3s quitar metade do financiamento do apartamento com o banco <\/span><\/span>X<\/span><\/span>, o im\u00f3vel pode ser usado como garantia para um empr\u00e9stimo com o banco <\/span><\/span>Y<\/span><\/span>. O banco <\/span><\/span>Y<\/span><\/span> pode aceitar a garantia em segundo grau, desde que respeite as condi\u00e7\u00f5es acordadas, podendo haver a pactua\u00e7\u00e3o de prazo e de condi\u00e7\u00f5es de remunera\u00e7\u00e3o, atualiza\u00e7\u00e3o monet\u00e1ria e amortiza\u00e7\u00e3o distintos da opera\u00e7\u00e3o original.<\/span><\/span><\/p>\n

A regulamenta\u00e7\u00e3o evita abusos e promove o equil\u00edbrio entre devedores e credores: ao limitar o prazo e o valor das opera\u00e7\u00f5es adicionais, a norma impede que um bem seja superavaliado e que o devedor contraia mais d\u00edvidas do que pode arcar. <\/span><\/span><\/p>\n

Em termos simples, ela desempo\u00e7a o potencial financeiro de fam\u00edlias e neg\u00f3cios usando o mesmo bem como garantia, facilita o acesso ao financiamento, confere maior seguran\u00e7a jur\u00eddica e induz a redu\u00e7\u00e3o do <\/span><\/span>spread<\/span><\/span> banc\u00e1rio, em raz\u00e3o do menor custo e prazo de recupera\u00e7\u00e3o do dinheiro na hip\u00f3tese de inadimpl\u00eancia. <\/span><\/span><\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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