{"id":9620,"date":"2025-03-19T23:00:22","date_gmt":"2025-03-20T02:00:22","guid":{"rendered":"https:\/\/aprimora.site\/carvalhoalmeidaadvogados\/2025\/03\/19\/prefeituras-ignoram-stj-e-cobram-itbi-acima-do-devido\/"},"modified":"2025-03-19T23:00:22","modified_gmt":"2025-03-20T02:00:22","slug":"prefeituras-ignoram-stj-e-cobram-itbi-acima-do-devido","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/aprimora.site\/carvalhoalmeidaadvogados\/2025\/03\/19\/prefeituras-ignoram-stj-e-cobram-itbi-acima-do-devido\/","title":{"rendered":"Prefeituras ignoram STJ e cobram ITBI acima do devido"},"content":{"rendered":"

H\u00e1 tr\u00eas anos, o Superior Tribunal de Justi\u00e7a (STJ<\/a>) definiu, sob a sistem\u00e1tica dos recursos repetitivos, que a base de c\u00e1lculo do Imposto sobre a Transmiss\u00e3o de Bens Im\u00f3veis (ITBI<\/a>) deve corresponder ao valor do im\u00f3vel transmitido em condi\u00e7\u00f5es normais de mercado. Al\u00e9m disso, reconheceu que o valor declarado pelo contribuinte \u2014 geralmente o comprador \u2014 goza de presun\u00e7\u00e3o de veracidade, ou seja, presume-se que reflete o valor real de mercado.<\/span><\/p>\n

Ainda assim, muitos contribuintes se surpreendem ao emitir a guia de pagamento do ITBI e perceber que o imposto est\u00e1 sendo calculado sobre um valor superior ao do im\u00f3vel. Como a quita\u00e7\u00e3o do tributo \u00e9 indispens\u00e1vel para a conclus\u00e3o e o registro da compra e venda, acabam sendo compelidos a pagar o montante exigido, ainda que abusivo, para n\u00e3o travar a opera\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria.<\/span><\/p>\n

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As prefeituras que ainda adotam essa pr\u00e1tica extrapolam o poder de tributar dos munic\u00edpios, aproveitando-se do momento estrat\u00e9gico em que o imposto \u00e9 exigido para aumentar a arrecada\u00e7\u00e3o. Esse problema \u00e9 especialmente relevante em cidades como S\u00e3o Paulo e Rio de Janeiro, onde o mercado imobili\u00e1rio \u00e9 aquecido e as prefeituras frequentemente utilizam valores de refer\u00eancia pr\u00f3prios para elevar a base de c\u00e1lculo do ITBI. Com isso, colocam em risco a seguran\u00e7a jur\u00eddica e o planejamento do contribuinte, que, para evitar transtornos na negocia\u00e7\u00e3o com o vendedor, muitas vezes opta por pagar o valor indevido em vez de contest\u00e1-lo.<\/span><\/p>\n

De fato, o munic\u00edpio \u2014 ou melhor, a prefeitura, enquanto \u00f3rg\u00e3o respons\u00e1vel pela cobran\u00e7a do imposto \u2014 pode discordar do valor declarado pelo contribuinte como base de c\u00e1lculo do ITBI. No entanto, como j\u00e1 assentado pelo STJ, essa discord\u00e2ncia deve ser formalizada por meio da instaura\u00e7\u00e3o de um processo administrativo espec\u00edfico. N\u00e3o cabe \u00e0 prefeitura impor o ITBI com base no valor utilizado para o c\u00e1lculo do IPTU ou em um valor de refer\u00eancia definido unilateralmente pelo munic\u00edpio.<\/span><\/p>\n

Mesmo nesses casos, o contribuinte deve ter ampla oportunidade de justificar o valor declarado para o c\u00e1lculo do imposto, garantindo-se o contradit\u00f3rio. A ado\u00e7\u00e3o pr\u00e9via de um valor de refer\u00eancia pela administra\u00e7\u00e3o configura um lan\u00e7amento de of\u00edcio indevido, baseado apenas em estimativa, e contraria o procedimento estabelecido pelo C\u00f3digo Tribut\u00e1rio Nacional (CTN).<\/span><\/p>\n

Caso o ITBI seja indevidamente exigido sobre um valor superior ao devido no momento da emiss\u00e3o da guia de pagamento, o contribuinte tem duas op\u00e7\u00f5es na Justi\u00e7a: se ainda n\u00e3o pagou, pode recorrer para impedir a cobran\u00e7a indevida; se j\u00e1 pagou, pode requerer a devolu\u00e7\u00e3o da quantia excedente, corrigida, referente aos \u00faltimos cinco anos.<\/span><\/p>\n

Por isso, \u00e9 fundamental que os compradores de im\u00f3veis fiquem atentos \u00e0 base de c\u00e1lculo do ITBI, exigindo o cumprimento correto da lei pelas prefeituras e garantindo a seguran\u00e7a jur\u00eddica de suas transa\u00e7\u00f5es. Caso percebam que o imposto est\u00e1 sendo cobrado sobre um valor maior do que o devido, \u00e9 recomend\u00e1vel buscar orienta\u00e7\u00e3o especializada para evitar pagamentos indevidos ou reaver valores pagos a mais.<\/span><\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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