{"id":8921,"date":"2025-02-07T22:45:38","date_gmt":"2025-02-08T01:45:38","guid":{"rendered":"https:\/\/aprimora.site\/carvalhoalmeidaadvogados\/2025\/02\/07\/a-reforma-tributaria-e-as-locacoes-de-curtissima-temporada\/"},"modified":"2025-02-07T22:45:38","modified_gmt":"2025-02-08T01:45:38","slug":"a-reforma-tributaria-e-as-locacoes-de-curtissima-temporada","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/aprimora.site\/carvalhoalmeidaadvogados\/2025\/02\/07\/a-reforma-tributaria-e-as-locacoes-de-curtissima-temporada\/","title":{"rendered":"A reforma tribut\u00e1ria e as loca\u00e7\u00f5es de curt\u00edssima temporada"},"content":{"rendered":"

N\u00e3o \u00e9 nenhuma novidade que a<\/span> EC 132\/2023 instituiu a Reforma Tribut\u00e1ria<\/a>, por\u00e9m o Congresso Nacional optou por \u201cfatiar\u201d a sua regulamenta\u00e7\u00e3o, dando agilidade ao processo legislativo e as diversas quest\u00f5es envolvem uma reforma dessa complexidade. <\/span><\/p>\n

No Direito Imobili\u00e1rio h\u00e1 forte discuss\u00e3o sobre a realiza\u00e7\u00e3o de loca\u00e7\u00f5es de curt\u00edssima temporada (ou atividade de hospedagem) em condom\u00ednios exclusivamente residenciais, com bons argumentos para ambos os lados. <\/span><\/p>\n

A Lei n\u00b0 8.245\/91 disciplina a loca\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis urbanos, definindo que \u00e0s loca\u00e7\u00f5es inferiores a 90 dias ser\u00e3o aplic\u00e1veis a regras da loca\u00e7\u00e3o por temporada. J\u00e1 a Lei n\u00b0 11.771\/08, que disp\u00f5e sobre a Pol\u00edtica Nacional de Turismo, teve o \u00a72\u00b0 do art. 24, que afirmava que essa lei n\u00e3o seria aplic\u00e1vel \u201caos empreendimentos imobili\u00e1rios, organizados sob forma de condom\u00ednio\u201d, revogado pela Lei n\u00b0 14.978\/24.<\/span><\/p>\n

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Dessa forma, teoricamente, o entendimento legislativo \u00e9 no sentido de que as disposi\u00e7\u00f5es referentes a hotelaria, inseridas na Pol\u00edtica Nacional de Turismo, s\u00e3o aplic\u00e1veis \u00e0s loca\u00e7\u00f5es de curt\u00edssima dura\u00e7\u00e3o realizadas em \u201cempreendimentos imobili\u00e1rios, organizados sob forma de condom\u00ednio\u201d.<\/span><\/p>\n

A discuss\u00e3o n\u00e3o se encerra nesse \u201cenquadramento\u201d, pois h\u00e1 o argumento da autonomia privada, da livre iniciativa, do fomento a economia compartilhada e do direito de propriedade, onde seria poss\u00edvel e leg\u00edtimo ao propriet\u00e1rio de unidade aut\u00f4noma em condom\u00ednio dar a destina\u00e7\u00e3o que lhe aprouver. Esses argumentos, por\u00e9m, colidem com a fun\u00e7\u00e3o social da propriedade, destina\u00e7\u00e3o residencial do condom\u00ednio contida na conven\u00e7\u00e3o condominial, al\u00e9m da cl\u00e1ssica proibi\u00e7\u00e3o de \u201cinterfer\u00eancias prejudiciais \u00e0 seguran\u00e7a, ao sossego e \u00e0 sa\u00fade\u201d contidas no C\u00f3digo Civil. <\/span><\/p>\n

Fato \u00e9 que h\u00e1 tend\u00eancia no Superior Tribunal de Justi\u00e7a (STJ) de ser permitir que o Condom\u00ednio pro\u00edba loca\u00e7\u00f5es de curt\u00edssima dura\u00e7\u00e3o, como se observa de julgados da 3\u00aa1<\/a> e 4\u00aa2<\/a> Turmas da citada corte, al\u00e9m desses precedentes n\u00e3o deixarem claro se haveria uma loca\u00e7\u00e3o por curt\u00edssima temporada e at\u00edpica ou se seria uma atividade de hotelaria. <\/span><\/p>\n

Frise-se que s\u00e3o precedentes, na acep\u00e7\u00e3o processual e literal da palavra, n\u00e3o se podendo, sequer, erigi-los \u00e0 categoria de jurisprud\u00eancia, muito menos com o car\u00e1ter vinculante pretendido e trazido pelo C\u00f3digo de Processo Civil (CPC\/25), contudo, justamente por isso, com muita frequ\u00eancia se encontram precedentes de Tribunais Estaduais contr\u00e1rios \u00e0 essa tend\u00eancia. <\/span><\/p>\n

Retornando a quest\u00e3o da reforma tribut\u00e1ria, foi sancionada pela Presid\u00eancia da Rep\u00fablica no dia 16 de janeiro de 2025 a Lei Complementar (LC) 214\/25, tratando diversos temas, trazendo impactos nas loca\u00e7\u00f5es por temporada ou de curt\u00edssima dura\u00e7\u00e3o, em especial quanto aos conceitos de contribuinte pessoa f\u00edsica e quanto \u00e0 equipara\u00e7\u00e3o das loca\u00e7\u00f5es de curt\u00edssima dura\u00e7\u00e3o \u00e0s atividades de hotelaria, essas \u00faltimas geralmente realizadas digitalmente por plataformas como <\/span>AirBnb<\/span>.<\/span><\/p>\n

A referida LC estabelece o conceito de contribuinte nas opera\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias de loca\u00e7\u00e3o, trazendo previs\u00e3o expressa de que pessoas f\u00edsicas poder\u00e3o ser consideradas contribuintes do IVA (Imposto de Valor Agregado) por meio dos tributos IBS \u2013 Imposto sobre Bens e Servi\u00e7os e\/ou CBS \u2013 Contribui\u00e7\u00e3o sobre Bens e Servi\u00e7os (CBS) a depender do volume financeiro das loca\u00e7\u00f5es efetivadas, bem como da quantidade de im\u00f3veis locados pelo contribuinte.<\/span><\/p>\n

De acordo com o artigo 251, \u00a71\u00ba da LC 214\/25, al\u00e9m das previs\u00f5es j\u00e1 aplic\u00e1veis \u00e0s pessoas jur\u00eddicas, as pessoas f\u00edsicas poder\u00e3o ser consideradas contribuintes do IBS e CBS desde que a receita total com as opera\u00e7\u00f5es locat\u00edcias exceda o valor de R$ 240.000,00 (duzentos e quarenta mil reais) no ano-calend\u00e1rio anterior e tenham por objeto mais de 3 (tr\u00eas) bens im\u00f3veis distintos no ano-calend\u00e1rio anterior.<\/span><\/p>\n

Al\u00e9m de fixar m\u00e9tricas financeiras e de concentra\u00e7\u00e3o de bens relacionadas ao ano anterior, a LC 214\/25 tamb\u00e9m criou um crit\u00e9rio de que, no pr\u00f3prio ano-calend\u00e1rio, poder\u00e1 o contribuinte pessoa f\u00edsica estar sujeito ao IBS e CBS na loca\u00e7\u00e3o de bem im\u00f3vel em valor superior a 20% (vinte por cento) do valor mencionado acima, ou seja, incidiria o IBS e CBS em loca\u00e7\u00f5es a partir de R$ 48.000,00 (quarenta e oito mil reais).<\/span><\/p>\n

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Vale lembrar que, atualmente, pessoas f\u00edsicas que possuem im\u00f3veis e realizam a sua loca\u00e7\u00e3o, seja por curt\u00edssima ou por temporada, est\u00e3o apenas sujeitas ao pagamento do Imposto de Renda de Pessoas F\u00edsicas \u2013 IRPF, de acordo com as suas al\u00edquotas progressivas estabelecidas na norma vigente, que podem variar de 7,5% a 27,5%. Ou seja, est\u00e1-se diante da cria\u00e7\u00e3o de um novo tributo na loca\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis por pessoas f\u00edsicas, assim entendidas aquelas que estariam sujeitas \u00e0 tributa\u00e7\u00e3o pelo IBS e CBS.<\/span><\/p>\n

Consoante as regras previstas na LC 214\/25, estar\u00edamos diante de uma al\u00edquota estimada de IBS\/CBS para pessoas f\u00edsicas de aproximadamente 8% (oito por cento), j\u00e1 aplicado o respectivo redutor tribut\u00e1rio de 70% (setenta por cento) previsto no par\u00e1grafo \u00fanico do 261 da LC 214\/25, a qual ainda dever\u00e1 ser confirmada mediante a fixa\u00e7\u00e3o das al\u00edquotas definitivas na forma da referida lei complementar.<\/span><\/p>\n

Quanto \u00e0s pessoas jur\u00eddicas estar-se-ia diante de uma majora\u00e7\u00e3o estimada de aproximadamente 4% (quatro por cento), haja vista que atualmente as pessoas jur\u00eddicas no regime do lucro presumido est\u00e3o sujeitas \u00e0 tributa\u00e7\u00e3o de 3,65% a t\u00edtulo de PIS\/COFINS, sendo certo que tal majora\u00e7\u00e3o tamb\u00e9m ainda depender\u00e1 de pr\u00e9via defini\u00e7\u00e3o das al\u00edquotas pelos entes federados.<\/span><\/p>\n

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Em adi\u00e7\u00e3o \u00e0s quest\u00f5es inerentes \u00e0 incid\u00eancia tribut\u00e1ria nas loca\u00e7\u00f5es gerais, a LC 214\/25 estabeleceu uma regra de equipara\u00e7\u00e3o das loca\u00e7\u00f5es de curt\u00edssima temporada \u00e0s atividades de hotelaria, conforme estabelecido no artigo 278 da LC 214\/25: <\/span>\u201cconsidera-se servi\u00e7o de hotelaria o fornecimento de alojamento tempor\u00e1rio, bem como de outros servi\u00e7os inclu\u00eddos no valor cobrado pela hospedagem, em: (\u2026) II \u2013 im\u00f3vel residencial mobiliado, ainda que de uso n\u00e3o exclusivo dos h\u00f3spedes.\u201d<\/span><\/p>\n

E, para loca\u00e7\u00f5es equiparadas \u00e0 hotelaria \u2013 leia-se, loca\u00e7\u00f5es com prazo ininterrupto inferior a 90 (noventa) dias, a LC 214\/25 estabeleceu que as receitas advindas de tais contratos n\u00e3o ser\u00e3o tributadas em conformidade com as loca\u00e7\u00f5es por temporada ou convencionais, mas ser\u00e3o tributadas nos mesmos moldes das al\u00edquotas e procedimentos estabelecidos para estabelecimentos hoteleiros, nos termos do artigo 253 da LC 214\/25.<\/span><\/p>\n

Trata-se de uma preocupa\u00e7\u00e3o do legislador em equiparar as pessoas f\u00edsicas investidoras, que adquirem im\u00f3veis para \u00fanico e exclusivo fim de explorarem seus ativos atrav\u00e9s da sua loca\u00e7\u00e3o, seja em longa ou curta dura\u00e7\u00e3o, trazendo uma verdadeira equipara\u00e7\u00e3o de tais pessoas a sociedades empres\u00e1rias especializadas em tal atividade econ\u00f4mica. <\/span><\/p>\n

Dessa forma, a pessoa f\u00edsica entendida como contribuinte do IBS\/CBS e as pessoas jur\u00eddicas estariam sujeitas a uma al\u00edquota estimada de 16%, j\u00e1 considerado o redutor de 40% estabelecido no artigo 281 da LC 214\/25, a qual ainda pass\u00edvel de confirma\u00e7\u00e3o quando da defini\u00e7\u00e3o das al\u00edquotas efetivas de IBS\/CBS.<\/span><\/p>\n

Paras as pessoas f\u00edsicas, cuja atividade locat\u00edcia seja equiparada \u00e0s atividades de hotelaria, verificamos a institui\u00e7\u00e3o de novo tributo na al\u00edquota acima mencionada, ao passo que para as pessoas jur\u00eddicas que tamb\u00e9m estiverem sujeitas \u00e0 equipara\u00e7\u00e3o \u00e0s atividades de hotelaria, est\u00e1-se diante de um incremento na carga tribut\u00e1ria entre 7,35% e 10,35%, a depender do munic\u00edpio em que exer\u00e7am sua atividade.<\/span><\/p>\n

Ou seja, vislumbra-se, novamente, um incremento na carga tribut\u00e1ria da pessoa f\u00edsica compreendida como contribuinte do IBS\/CBS para loca\u00e7\u00f5es de curta temporada, bem como das pessoas jur\u00eddicas que efetuavam a loca\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis, visto que passar\u00e3o tais contribuintes a pagar, impostos superiores aos atualmente praticados, em decorr\u00eancia da incid\u00eancia do IBS\/CBS decorrente da equipara\u00e7\u00e3o de sua atividade \u00e0s do ramo hoteleiro.<\/span><\/p>\n

Percebe-se, claramente, que o legislador manteve sua linha, equiparando essas loca\u00e7\u00f5es curt\u00edssimas \u00e0s regras da hotelaria, as tributando de maneira bem mais r\u00edgida, penalizando o empres\u00e1rio, empreendedor e investidor que, naturalmente, a repassar\u00e1 ao consumidor final. <\/span><\/p>\n

Por fim, \u00e9 muito importante que esses empres\u00e1rios revisem seus arranjos empresariais, refazendo o planejamento tribut\u00e1rio, o que envolver\u00e1 conhecimentos multidisciplinares.<\/span><\/p>\n

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1<\/a> STJ, 3\u00aa T., REsp n. 1.884.483\/PR, relator Ministro Ricardo Villas B\u00f4as Cueva, Terceira Turma, julgado em 23\/11\/2021, REPDJe de 02\/02\/2022, DJe de 16\/12\/2021.<\/span><\/span><\/p>\n<\/div>\n

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2<\/a> STJ, 4\u00aa T., REsp n. 1.819.075\/RS, relator Ministro Luis Felipe Salom\u00e3o, relator para ac\u00f3rd\u00e3o Ministro Raul Ara\u00fajo, Quarta Turma, julgado em 20\/4\/2021, DJe de 27\/5\/2021.<\/span><\/span><\/p>\n<\/div>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

N\u00e3o \u00e9 nenhuma novidade que a EC 132\/2023 instituiu a Reforma Tribut\u00e1ria, por\u00e9m o Congresso Nacional optou por \u201cfatiar\u201d a sua regulamenta\u00e7\u00e3o, dando agilidade ao processo legislativo e as diversas quest\u00f5es envolvem uma reforma dessa complexidade. No Direito Imobili\u00e1rio h\u00e1 forte discuss\u00e3o sobre a realiza\u00e7\u00e3o de loca\u00e7\u00f5es de curt\u00edssima temporada (ou atividade de hospedagem) em […]<\/p>\n","protected":false},"author":0,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[1],"tags":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/aprimora.site\/carvalhoalmeidaadvogados\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/8921"}],"collection":[{"href":"https:\/\/aprimora.site\/carvalhoalmeidaadvogados\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/aprimora.site\/carvalhoalmeidaadvogados\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/aprimora.site\/carvalhoalmeidaadvogados\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=8921"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/aprimora.site\/carvalhoalmeidaadvogados\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/8921\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/aprimora.site\/carvalhoalmeidaadvogados\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=8921"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/aprimora.site\/carvalhoalmeidaadvogados\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=8921"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/aprimora.site\/carvalhoalmeidaadvogados\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=8921"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}