{"id":7836,"date":"2024-10-24T17:32:25","date_gmt":"2024-10-24T20:32:25","guid":{"rendered":"https:\/\/aprimora.site\/carvalhoalmeidaadvogados\/2024\/10\/24\/a-aposta-da-atualizacao-a-valor-de-mercado-dos-bens-imoveis\/"},"modified":"2024-10-24T17:32:25","modified_gmt":"2024-10-24T20:32:25","slug":"a-aposta-da-atualizacao-a-valor-de-mercado-dos-bens-imoveis","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/aprimora.site\/carvalhoalmeidaadvogados\/2024\/10\/24\/a-aposta-da-atualizacao-a-valor-de-mercado-dos-bens-imoveis\/","title":{"rendered":"A aposta da atualiza\u00e7\u00e3o a valor de mercado dos bens im\u00f3veis"},"content":{"rendered":"

No m\u00eas de setembro foi publicada a Lei 14.973\/2024<\/a>, por meio da qual o governo federal permitiu aos contribuintes atualizarem o valor declarado, ou registrado em balan\u00e7o patrimonial, de seus bens im\u00f3veis para o valor de mercado. Em contrapartida, a diferen\u00e7a entre esses dois valores ser\u00e1 tributada em at\u00e9 90 dias com uma carga tribut\u00e1ria reduzida, com al\u00edquotas espec\u00edficas, ao inv\u00e9s de ser tributada no momento da aliena\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel pela regra geral de ganho de capital.<\/p>\n

Contudo, a nova lei estabelece que, se o im\u00f3vel cujo valor foi atualizado for alienado ou baixado do balan\u00e7o patrimonial dentro de 15 anos ap\u00f3s a atualiza\u00e7\u00e3o, haver\u00e1 uma nova incid\u00eancia tribut\u00e1ria sobre o ganho de capital decorrente dessa aliena\u00e7\u00e3o. Neste caso, a tributa\u00e7\u00e3o do ganho de capital considerar\u00e1 o intervalo entre a data da atualiza\u00e7\u00e3o do valor (a valor de mercado) e a data da aliena\u00e7\u00e3o ou baixa do bem im\u00f3vel.<\/p>\n

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Nesse contexto, advogados e outros especialistas da \u00e1rea tribut\u00e1ria t\u00eam argumentado que o benef\u00edcio previsto na Lei 14.973\/2024 traz vantagens somente para os contribuintes que possuem im\u00f3veis muito antigos \u2013 cujos valores declarados est\u00e3o significativamente defasados em rela\u00e7\u00e3o ao valor de mercado \u2013 sem previs\u00e3o de mudan\u00e7a de titularidade no curto prazo.<\/p>\n

Diante disso, investigamos essa e outras hip\u00f3teses nas quais a utiliza\u00e7\u00e3o de benef\u00edcio fiscal previsto em legisla\u00e7\u00e3o pode ser vantajosa ou n\u00e3o. Como ser\u00e1 visto, conclu\u00edmos que a op\u00e7\u00e3o pela atualiza\u00e7\u00e3o do valor de bens im\u00f3veis, conforme as disposi\u00e7\u00f5es da nova lei, pode ser resumida a uma grande aposta na taxa de juros ao longo dos pr\u00f3ximos 15 anos.<\/p>\n

Qual \u00e9 o benef\u00edcio tribut\u00e1rio previsto pela Lei 14.973\/24?<\/h3>\n

A lei prev\u00ea a possibilidade de pessoas f\u00edsicas residentes no Brasil optarem por atualizar o valor dos bens im\u00f3veis que j\u00e1 tenham sido informados nas suas declara\u00e7\u00f5es do Imposto de Renda (Declara\u00e7\u00e3o de Ajuste Anual) para o valor de mercado. Caso opte por essa atualiza\u00e7\u00e3o at\u00e9 o dia 16 de dezembro de 2024, a diferen\u00e7a entre o valor de mercado e o custo de aquisi\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel ser\u00e1 tributada pelo Imposto de Renda das Pessoas F\u00edsicas (IRPF) \u00e0 al\u00edquota de 4%.<\/p>\n

A mesma prerrogativa foi conferida \u00e0s pessoas jur\u00eddicas, que tamb\u00e9m podem optar por atualizar, para o valor de mercado, o valor dos bens im\u00f3veis que constam no ativo permanente do seu balan\u00e7o patrimonial. Caso seja feita essa op\u00e7\u00e3o (at\u00e9 a mesma data), a diferen\u00e7a entre o valor de mercado e o valor cont\u00e1bil do im\u00f3vel ser\u00e1 tributada pelo Imposto de Renda das Pessoas Jur\u00eddicas (IRPJ) \u00e0 al\u00edquota de 6% e pela Contribui\u00e7\u00e3o Social sobre o Lucro L\u00edquido (CSLL) \u00e0 al\u00edquota de 4%.<\/p>\n

Atualmente, a diferen\u00e7a positiva entre o valor de venda de um im\u00f3vel e o respectivo custo de aquisi\u00e7\u00e3o \u2013 denominada de ganho de capital \u2013 ocorre somente em caso de aliena\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis. O ganho de capital das pessoas f\u00edsicas \u00e9 tributado pelo IRPF com al\u00edquotas progressivas de 15% a 22,5%, que variam conforme o valor do ganho[1]<\/a>, enquanto o ganho de capital das pessoas jur\u00eddicas \u00e9 tributado por IRPJ e CSLL \u00e0s al\u00edquotas de 15% (com adicional de 10% sobre a parcela do lucro que exceder R$ 20.000\/m\u00eas) e 9% (em regra), respectivamente[2]<\/a>.<\/p>\n

O quadro abaixo auxilia a visualiza\u00e7\u00e3o do benef\u00edcio fiscal proposto sobre a tributa\u00e7\u00e3o do ganho de capital da Lei n\u00ba 14.973\/2024[3]<\/a> (calculado pela diferen\u00e7a positiva entre o valor de venda de um im\u00f3vel e o custo de aquisi\u00e7\u00e3o original) em compara\u00e7\u00e3o com a regra geral:<\/p>\n\n

Em contrapartida, nos casos em que ocorrer aliena\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel cujo valor foi atualizado antes de decorridos 15 anos ap\u00f3s essa atualiza\u00e7\u00e3o, haver\u00e1 uma nova incid\u00eancia tribut\u00e1ria[4]<\/a> sobre o ganho de capital decorrente dessa aliena\u00e7\u00e3o.<\/p>\n

Neste caso, a tributa\u00e7\u00e3o do ganho de capital pelo Imposto de Renda \u2013 e pela CSLL no caso das pessoas jur\u00eddicas \u2013 considerar\u00e1 o intervalo entre a data da atualiza\u00e7\u00e3o e a data da aliena\u00e7\u00e3o. Para essa situa\u00e7\u00e3o, a nova lei prev\u00ea a seguinte f\u00f3rmula para o c\u00e1lculo do ganho de capital[5]<\/a>:<\/p>\n\n

Sendo que o percentual relativo ao tempo decorrido observar\u00e1 os seguintes lapsos temporais:<\/p>\n\n

\u00c9 evidente o cen\u00e1rio que a nova legisla\u00e7\u00e3o traz no sentido de que, quanto maior for o intervalo entre a data de atualiza\u00e7\u00e3o do valor do im\u00f3vel e a data de sua aliena\u00e7\u00e3o, menor ser\u00e1 a tributa\u00e7\u00e3o incidente sobre o ganho de capital.<\/p>\n

Assim, considerando o longo intervalo de tempo necess\u00e1rio para garantir a isen\u00e7\u00e3o total da diferen\u00e7a entre o custo original e o valor de mercado (da \u00e9poca da ades\u00e3o ao benef\u00edcio), realizamos algumas simula\u00e7\u00f5es e chegamos \u00e0 conclus\u00e3o de que a op\u00e7\u00e3o pela atualiza\u00e7\u00e3o do valor dos bens im\u00f3veis \u00e9 uma aposta na taxa de juros ao longo dos 15 anos que separam a data da atualiza\u00e7\u00e3o da data de aliena\u00e7\u00e3o desse bem.<\/p>\n

Op\u00e7\u00e3o pela atualiza\u00e7\u00e3o do valor dos bens im\u00f3veis \u00e9 vantajosa?<\/h3>\n

A resposta para essa pergunta nos parece ser a mesma aplic\u00e1vel a uma aposta nas populares bets: o apostador, ou melhor, o contribuinte est\u00e1 disposto a \u201cperder\u201d?<\/p>\n

A an\u00e1lise de um benef\u00edcio fiscal n\u00e3o pode se limitar a n\u00fameros est\u00e1ticos em uma planilha, devendo sempre ser levado em considera\u00e7\u00e3o que o dinheiro tem um custo no tempo. Al\u00e9m disso, quando h\u00e1 um desembolso inicial para ades\u00e3o a um benef\u00edcio, essa avalia\u00e7\u00e3o deve ser feita com cautela.<\/p>\n

No caso do benef\u00edcio da Lei 14.973\/2024, paga-se 4% de IRPF (ou 10% de IRPJ e CSLL, no caso das pessoas jur\u00eddicas) no momento da op\u00e7\u00e3o pela atualiza\u00e7\u00e3o do bem im\u00f3vel para o valor de mercado da data da ades\u00e3o, portanto surgem as seguintes d\u00favidas do contribuinte:<\/p>\n

E se eu investir em renda fixa o valor que seria utilizado para o pagamento desse imposto: qual seria a taxa de juros m\u00ednima para que esse valor corresponda ao imposto devido no ganho de capital que seria recolhido somente daqui a 15 anos?
\nAinda que a \u201crentabilidade passada n\u00e3o represente garantia de rentabilidade futura\u201d, como se comportou a infla\u00e7\u00e3o (aqui representada pelo IPCA) e a taxa Selic nos \u00faltimos 15 anos?
\nEm qual cen\u00e1rio o benef\u00edcio da Lei 14.973\/2024 seria vantajoso?
\nPor fim, estou disposto a fazer essa aposta no cen\u00e1rio econ\u00f4mico dos pr\u00f3ximos 15 anos?<\/p>\n

Buscando responder essas d\u00favidas, simulamos tr\u00eas cen\u00e1rios hipot\u00e9ticos utilizando as premissas do quadro a seguir. Al\u00e9m disso, para simplificar a simula\u00e7\u00e3o, considera-se que, em qualquer momento ao longo dos 15 anos, o valor da venda do im\u00f3vel ser\u00e1 igual ao valor de mercado utilizado na ades\u00e3o do benef\u00edcio.<\/p>\n\n

A partir dessas premissas, identificamos (i) em quanto tempo o contribuinte ter\u00e1 ganho nominal (isto \u00e9, sem considerar a infla\u00e7\u00e3o ou qualquer outro impacto do dinheiro no tempo) e (ii) por meio da incid\u00eancia de qual taxa de juros o desembolso inicial equivaleria ao imposto de renda incidente sobre o ganho de capital ao final dos 15 anos (momento em que haveria a isen\u00e7\u00e3o total).<\/p>\n

Cen\u00e1rio A<\/strong><\/h3>\n\n

Pela an\u00e1lise do gr\u00e1fico acima, podemos tirar as seguintes conclus\u00f5es sobre a simula\u00e7\u00e3o do Cen\u00e1rio A:<\/p>\n

O contribuinte teria ganho nominal na aliena\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel feita a partir de 73 meses da data da sua atualiza\u00e7\u00e3o a valor de mercado;
\nPara que o valor do pagamento do imposto na ades\u00e3o do benef\u00edcio seja igual ao imposto devido no ganho de capital na aliena\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel em 181 meses, a taxa de juros deve que corresponder a, aproximadamente, 9,17% ao ano;
\nCaso a aliena\u00e7\u00e3o n\u00e3o seja feita exatamente em 181 meses da data da atualiza\u00e7\u00e3o, o contribuinte ter\u00e1 desembolsado mais na ades\u00e3o do benef\u00edcio do que se tivesse se mantido inerte e aplicado \u00e0 regra geral no futuro; e
\nA atualiza\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel ao valor de mercado somente ser\u00e1 vantajosa caso (i) a taxa de juros do per\u00edodo seja inferior a 9,17% a.a. e\/ou (ii) a aliena\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel n\u00e3o seja postergada para um prazo muito distante dos exatos 15 anos.<\/p>\n

Cen\u00e1rio B<\/h3>\n\n

Diante do gr\u00e1fico acima, podemos tirar as seguintes conclus\u00f5es sobre a simula\u00e7\u00e3o do Cen\u00e1rio B:<\/p>\n

O contribuinte teria ganho nominal na aliena\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel feita a partir de 61 meses da data da sua atualiza\u00e7\u00e3o a valor de mercado;
\nPara que o valor do pagamento do imposto na ades\u00e3o do benef\u00edcio seja igual ao imposto devido no ganho de capital na aliena\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel em 181 meses, a taxa de juros deve que corresponder a, aproximadamente, 11,01% ao ano;
\nCaso a aliena\u00e7\u00e3o n\u00e3o seja feita exatamente em 181 meses da data da atualiza\u00e7\u00e3o, o contribuinte ter\u00e1 desembolsado mais na ades\u00e3o do benef\u00edcio do que se tivesse se mantido inerte e aplicado \u00e0 regra geral no futuro; e
\nA atualiza\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel ao valor de marcado somente ser\u00e1 vantajosa caso (i) a taxa de juros do per\u00edodo seja inferior a 11,01% a.a. e\/ou (ii) a aliena\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel n\u00e3o seja postergada para um prazo muito distante dos exatos 15 anos.<\/p>\n

Cen\u00e1rio C<\/h3>\n\n

Diante do gr\u00e1fico acima, podemos tirar as seguintes conclus\u00f5es sobre a simula\u00e7\u00e3o do Cen\u00e1rio C:<\/p>\n

O contribuinte teria ganho nominal na aliena\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel feita a partir de 73 meses da data da sua atualiza\u00e7\u00e3o a valor de mercado;
\nPara que o valor do pagamento do imposto na ades\u00e3o do benef\u00edcio seja igual ao imposto devido no ganho de capital na aliena\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel em 181 meses, a taxa de juros deve corresponder a, aproximadamente, 8,44% ao ano;
\nCaso a aliena\u00e7\u00e3o n\u00e3o seja feita exatamente em 181 meses da data da atualiza\u00e7\u00e3o, o contribuinte ter\u00e1 desembolsado mais na ades\u00e3o do benef\u00edcio do que se tivesse se mantido inerte e aplicado \u00e0 regra geral no futuro; e
\nA atualiza\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel a valor de mercado somente ser\u00e1 vantajosa caso (i) a taxa de juros do per\u00edodo seja inferior a 8,44% a.a. e\/ou (ii) a aliena\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel n\u00e3o seja postergada para um prazo muito distante dos exatos 15 anos.<\/p>\n

Por fim, para fins informativos, trazemos outros dois gr\u00e1ficos que podem auxiliar a decis\u00e3o do contribuinte:<\/p>\n

a s\u00e9rie hist\u00f3rica do IPCA, que evidencia o piso da taxa de juros dos \u00faltimos 15 anos e permite analisar qual deveria ser a taxa de ganho real necess\u00e1ria para que a atualiza\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel a valor de mercado seja vantajosa:<\/p>\n

a s\u00e9rie hist\u00f3rica da taxa Selic conforme as \u00faltimas 121 reuni\u00f5es do Copom (\u00faltimos 15 anos), que \u00e9 normalmente utilizada em parte dos investimentos de renda fixa:<\/p>\n

Conclus\u00e3o: uma aposta na queda da taxa de juros<\/h3>\n

Considerando as simula\u00e7\u00f5es e regras do benef\u00edcio fiscal trazido pela Lei 14.973\/2024, podemos concluir que a decis\u00e3o pela ades\u00e3o ou n\u00e3o do contribuinte precisa necessariamente passar pela an\u00e1lise da sua expectativa sobre o cen\u00e1rio econ\u00f4mico dos pr\u00f3ximos anos.<\/p>\n

Principalmente nos cen\u00e1rios A e C, nota-se que a taxa de juros m\u00e1xima para que o benef\u00edcio fiscal seja positivo para o contribuinte n\u00e3o \u00e9 t\u00e3o diferente das taxas Selic dos \u00faltimos anos.<\/p>\n

Ainda que feita a ressalva de que rentabilidade passada n\u00e3o representa garantia de rentabilidade futura, \u00e9 sempre bom lembrar que o pr\u00f3prio governo federal oferece, por meio do Tesouro Direto, t\u00edtulos pr\u00e9-fixados com rentabilidade acima de 12% a.a. e p\u00f3s-fixada com rentabilidade acima de IPCA + 6% a.a., o que indica a atual expectativa sobre o futuro.<\/p>\n

Diante do longo prazo para obten\u00e7\u00e3o da isen\u00e7\u00e3o total do atual benef\u00edcio fiscal da Lei 14.973\/2024, nos parece que o governo federal criou um benef\u00edcio fiscal cuja decis\u00e3o pela ades\u00e3o ou n\u00e3o se assemelha \u00e0s populares bets, na qual a maior parte dos contribuintes tende a perder. Portanto, recomendamos que seja feita uma an\u00e1lise minuciosa da op\u00e7\u00e3o por atualizar o valor declarado ou registrado em balan\u00e7o patrimonial de seus bens im\u00f3veis para o valor de mercado.<\/p>\n

[1]<\/a> Art. 21 da Lei n\u00ba 8.981\/1995.<\/p>\n

[2]<\/a> Art. 2\u00ba da Lei n\u00ba 9.420\/1996.<\/p>\n

[3]<\/a> A IN RFB n\u00ba 2.222\/2024 foi publicada para regulamentar as disposi\u00e7\u00f5es da Lei n\u00ba 14.973\/2024 e traz informa\u00e7\u00f5es como: (a) os tipos de im\u00f3veis que podem ser objeto de atualiza\u00e7\u00e3o (art. 4\u00ba) \u2013 dentre eles, im\u00f3veis situados no Brasil ou no exterior (inclusive aqueles j\u00e1 atualizados pela Declara\u00e7\u00e3o de Op\u00e7\u00e3o pela Atualiza\u00e7\u00e3o de Bens e Direitos no Exterior (Abex), os im\u00f3veis que fa\u00e7am parte do patrim\u00f4nio de entidade controlada no exterior e cuja pessoa f\u00edsica detentora tenha aderido ao regime de transpar\u00eancia fiscal de entidade controlada; (b) a forma de atualiza\u00e7\u00e3o dos im\u00f3veis para valor de mercado (arts. 5\u00ba e 6\u00ba); (c) a forma de preenchimento da declara\u00e7\u00e3o de op\u00e7\u00e3o de atualiza\u00e7\u00e3o de bens im\u00f3veis (Dabin), dentre outras.<\/p>\n

[4]<\/a> Diante da aus\u00eancia de previs\u00e3o legal para compensa\u00e7\u00e3o dos 4% de IR pagos na ades\u00e3o, entende-se que estamos diante de uma nova incid\u00eancia e n\u00e3o uma incid\u00eancia \u201ccomplementar\u201d.<\/p>\n

[5]<\/a> Art. 8\u00ba da Lei n\u00ba 14.973\/2024.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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