\u201cO crit\u00e9rio da verdade \u00e9 que ela funciona mesmo que ningu\u00e9m esteja preparado para reconhec\u00ea-la.\u201d<\/p>\n
Ludwig von Mises<\/p>\n
Nas \u00faltimas semanas, viemos analisando aqui neste espa\u00e7o<\/a> as rela\u00e7\u00f5es gerais de forma e propor\u00e7\u00e3o que apontam para exist\u00eancia de um fundamento comum entre a matem\u00e1tica, a geometria, a arte e o direito. A realidade \u00e9 uma s\u00f3 e independe dos des\u00edgnios humanos. Um tri\u00e2ngulo s\u00f3 pode ter tr\u00eas lados. Nenhuma interpreta\u00e7\u00e3o pode transformar em justa uma decis\u00e3o que \u00e9 injusta. Ignore it at your own peril.<\/em><\/p>\n Em poucas \u00e1reas, entretanto, a impossibilidade de se alterar a realidade pela vontade subjetiva humana \u00e9 mais negada do que na economia. Em especial depois da revolu\u00e7\u00e3o tecnol\u00f3gica que a humanidade viveu no \u00faltimo quarto de s\u00e9culo, que ofereceu instrumentos quantitativos antes inimagin\u00e1veis, uma boa parte do mainstream<\/em> vive na cren\u00e7a de que \u00e9 poss\u00edvel quantificar, mensurar e, portanto, manipular a realidade econ\u00f4mica, em uma postura n\u00e3o muito diferente das ideias apresentadas por Evgeny Preobrazhensky para a Nova Pol\u00edtica Econ\u00f4mica (NEP) de L\u00eanin, na Uni\u00e3o Sovi\u00e9tica dos anos 1920. Note a leitora que a aus\u00eancia do verbo \u201cplanejar\u201d na frase anterior \u00e9 proposital. Mises boceja.<\/p>\n A nova era do planejamento econ\u00f4mico, contudo, est\u00e1 debutando. Como analisamos em maiores detalhes em nosso Centelhas de Tempestade: A Diplomacia em um Mundo em Transforma\u00e7\u00e3o<\/em> (Saraiva)<\/a>, a aventura come\u00e7ou ao final da Segunda Guerra Mundial, a partir de quando come\u00e7ou a se formar uma economia financeira, descolada da economia real da produ\u00e7\u00e3o de bens e servi\u00e7os. Esse descolamento gerou uma economia fict\u00edcia, nominalmente muito maior do que a economia real, um bal\u00e3o que literalmente furou no final da d\u00e9cada de 2000, gerando a crise financeira global de 2008.<\/p>\n Mas esse n\u00e3o foi o maior problema. A crise financeira de 2008 poderia ter sido o ensejo de um ajuste profundo na economia mundial, que reduzisse o hiato entre a economia financeira e a economia real, recolocando a primeira na posi\u00e7\u00e3o acess\u00f3ria ao funcionamento da segunda. Mas n\u00e3o foi isso o que aconteceu. Ao inv\u00e9s de se enfrentar um ajuste profundo e doloroso, como se a realidade pudesse ser alterada por fiat<\/em>, optou-se por manter a economia financeira nos aparelhos, inflando indefinidamente o bal\u00e3o furado da economia global, pelos mecanismos de quantitative easing<\/em> (QE), que j\u00e1 foram fartamente abordados aqui neste espa\u00e7o<\/a>.<\/p>\n A ideia por tr\u00e1s do QE \u00e9 a de que se a economia financeira se mantivesse inflada por um longo tempo, a economia real teria tempo de superar \u00e0 crise, crescendo a ponto de equiparar \u00e0 financeira. Wishful thinking.<\/em> Na melhor das hip\u00f3teses. O crescimento da economia real n\u00e3o apenas n\u00e3o ocorreu, como o QE desarticulou o sistema de pre\u00e7os e incentivos da economia global, na mesma linha do que ocorrera com as economias socialistas de meados do s\u00e9culo 20. Para piorar, veio a pandemia da Covid-19, e o mecanismo que permitiu o fechamento da economia global por cerca de dois anos foi justamente o da intensifica\u00e7\u00e3o do QE, aumentando exponencialmente o hiato entre a economia financeira e a real.<\/p>\n O maior problema \u00e9 que um processo prolongado de QE desarticula o sistema de pre\u00e7os em escala global, o que pode gerar uma quebra na economia, exatamente como j\u00e1 havia alertado Mises na d\u00e9cada de 1920. E um dos setores mais particularmente afetados \u00e9 o do mercado imobili\u00e1rio, que tende a atrair uma quantidade desproporcional de recursos em um ambiente de QE, gerando uma bolha que cedo ou tarde ir\u00e1 explodir.<\/p>\n H\u00e1 v\u00e1rias raz\u00f5es por essa predile\u00e7\u00e3o pelo mercado imobili\u00e1rio em um ambiente de expans\u00e3o da base monet\u00e1ria. A principal delas, contudo, reside no fato de que, para os bancos e as institui\u00e7\u00f5es financeiras, os empr\u00e9stimos imobili\u00e1rios s\u00e3o considerados seguros e de baixo risco em compara\u00e7\u00e3o com outros tipos de empr\u00e9stimos. Isso ocorre porque o im\u00f3vel pode ser usado como garantia do empr\u00e9stimo, o que reduz o risco de inadimpl\u00eancia. Dessa forma, quando a oferta de dinheiro aumenta, via QE, os bancos tendem a conceder mais empr\u00e9stimos para o setor imobili\u00e1rio do que para outros setores, gerando uma alta desproporcional dos pre\u00e7os dos im\u00f3veis.<\/p>\n Em outras palavras, a expans\u00e3o da base monet\u00e1ria n\u00e3o se d\u00e1 de maneira eficiente em uma economia. Note a leitora que a maior parte do dinheiro injetado nas economias n\u00e3o \u00e9 necessariamente direcionado a financiar investimentos para alavancar a produ\u00e7\u00e3o de bens e servi\u00e7os, que s\u00e3o os \u00fanicos aptos a gerar crescimento real da economia. Ao contr\u00e1rio, os recursos injetados normalmente s\u00e3o aplicados em investimentos considerados mais seguros, em ativos financeiros e reais, como a\u00e7\u00f5es e im\u00f3veis, porque os investidores est\u00e3o esperando por uma quebra.<\/p>\n O resultado dessa r\u00e1pida expans\u00e3o dos pre\u00e7os dos im\u00f3veis foi a cria\u00e7\u00e3o de uma disparidade enorme entre a renda m\u00e9dia da popula\u00e7\u00e3o e o custo da moradia, que tem jogado duas gera\u00e7\u00f5es literalmente para fora do mercado imobili\u00e1rio<\/a>. As pol\u00edticas de QE operam um efeito de redistribui\u00e7\u00e3o de renda perverso<\/a> no mercado imobili\u00e1rio, dificultando o acesso dos millennials<\/em> \u00e0 compra de im\u00f3veis, e beneficiando desproporcionalmente a gera\u00e7\u00e3o dos baby boomers<\/em>, que j\u00e1 contam com maior disponibilidade de renda para investimento imobili\u00e1rio.<\/p>\n Em vias de completar 15 anos e dar uma festa de debutante, o processo global de QE foi encerrado no ano passado, ap\u00f3s ter jogado a economia mundial em um modo de estagfla\u00e7\u00e3o estrutural, que tamb\u00e9m j\u00e1 tivemos a oportunidade de analisar aqui nesta coluna<\/a>. Os riscos dessa mudan\u00e7a de rumos para o mercado imobili\u00e1rio s\u00e3o evidentes. A passagem de ap\u00f3s quase 15 anos de um ambiente de QE para um ambiente de restri\u00e7\u00e3o monet\u00e1ria, baseada em mecanismos de quantitative tightening<\/em> (QT), mesmo se for bem calibrada ser\u00e1 um choque e tanto.<\/p>\n De imediato, o mercado imobili\u00e1rio \u00e9 afetado por uma restri\u00e7\u00e3o do cr\u00e9dito dispon\u00edvel, subproduto de uma alta das taxas de juros. Em outras palavras, o custo do cr\u00e9dito imobili\u00e1rio aumenta, tornando os im\u00f3veis ainda mais inacess\u00edveis e diminuindo, portanto, a demanda. Some-se isso o fato de que o cr\u00e9dito para aquisi\u00e7\u00e3o \u00e9 normalmente mais abundante do que o para a renova\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis, gerando, novamente, outro hiato que tende a diminuir a demanda por im\u00f3veis usados, o que tem um impacto n\u00e3o desprez\u00edvel na manuten\u00e7\u00e3o e na higidez da paisagem urbana. Mas esse \u00e9 um outro problema.<\/p>\n Em um ambiente de estagfla\u00e7\u00e3o, a demanda tamb\u00e9m \u00e9 impactada pela redu\u00e7\u00e3o da capacidade de investimentos de empresas e fam\u00edlias. Segundo dados noticiados recentemente pelo jornal Valor Econ\u00f4mico<\/a>, os pedidos de recupera\u00e7\u00e3o judicial e fal\u00eancias literalmente explodiram no primeiro trimestre de 2023, com os pedidos de recupera\u00e7\u00e3o extrajudicial apresentando um crescimento estonteante de 900% na compara\u00e7\u00e3o com o mesmo per\u00edodo do ano passado. Os dados s\u00e3o um forte indicativo de que a economia j\u00e1 estava nos aparelhos, como um bal\u00e3o artificialmente inflado pela bomba do QE. Basta qualquer diminui\u00e7\u00e3o da press\u00e3o de ar, para ficar evidente que o bal\u00e3o est\u00e1 para l\u00e1 de furado.<\/p>\n O impacto desse processo no mercado imobili\u00e1rio dever\u00e1 come\u00e7ar a se fazer sentir a partir do segundo semestre deste ano. H\u00e1 uma fragilidade estrutural no mercado de cr\u00e9dito imobili\u00e1rio brasileiro que reside no fato de que os financiamentos s\u00e3o concedidos para as construtoras com base em uma proje\u00e7\u00e3o da demanda estimada para determinada \u00e1rea e n\u00e3o com base na demanda real. Ou seja, o cr\u00e9dito \u00e9 concedido para a constru\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel, que ser\u00e1 vendido posteriormente. E \u00e9 justamente neste hiato que a coisa pode explodir.<\/p>\n Uma primeira possibilidade \u00e9 a de que, pela eleva\u00e7\u00e3o do custo de cr\u00e9dito para o consumidor, com taxas mais altas, a demanda diminua e muitos desses empreendimentos n\u00e3o encontrem compradores. Ao mesmo tempo, \u00e9 poss\u00edvel se estimar, tamb\u00e9m, que a infla\u00e7\u00e3o do pre\u00e7o dos ativos imobili\u00e1rios afaste ainda mais a oferta da demanda, maximizando um processo que pode levar a uma dr\u00e1stica redu\u00e7\u00e3o dos pre\u00e7os dos im\u00f3veis e uma consequente inadimpl\u00eancia junto aos bancos, j\u00e1 que os ativos, possivelmente, ter\u00e3o de ser vendidos com des\u00e1gio em rela\u00e7\u00e3o ao custo de financiamento para a construtora.<\/p>\n O risco \u00e9 real e iminente. Resta saber se o ajuste, desta vez, ser\u00e1 finalmente realizado ou se haver\u00e1, novamente, uma socializa\u00e7\u00e3o das perdas que, por via de um imposto indireto, mantenha os pre\u00e7os dos im\u00f3veis em patamares insustent\u00e1veis. Os sal\u00e1rios est\u00e3o estagnados desde os anos 1970. Sem uma corre\u00e7\u00e3o s\u00e9ria, poderemos assistir rapidamente ao fim da classe m\u00e9dia e ao in\u00edcio do que possivelmente venha a se provar como o per\u00edodo de maior desigualdade da hist\u00f3ria moderna. Cave ab homine unius libri.<\/em>[1]<\/a><\/p>\n