JOTA<\/span> PRO Poder, plataforma de monitoramento que oferece transpar\u00eancia e previsibilidade para empresas<\/span><\/a><\/p>\nEssa prote\u00e7\u00e3o, embora relevante, n\u00e3o representa blindagem absoluta nem garantia autom\u00e1tica de conclus\u00e3o da obra. Sua efic\u00e1cia depende da constitui\u00e7\u00e3o regular do regime, da adequada administra\u00e7\u00e3o dos recursos e da fiscaliza\u00e7\u00e3o do empreendimento. O patrim\u00f4nio de afeta\u00e7\u00e3o n\u00e3o elimina os riscos da incorpora\u00e7\u00e3o: procura impedir que eles sejam indevidamente transferidos de um projeto para outro.<\/p>\n
O alcance da segrega\u00e7\u00e3o patrimonial<\/h2>\n
O patrim\u00f4nio de afeta\u00e7\u00e3o est\u00e1 disciplinado nos arts. 31-A a 31-F da Lei 4.591\/1964, introduzidos pela Lei 10.931\/2004. Pelo regime, o terreno, as acess\u00f5es e os demais bens e direitos vinculados \u00e0 incorpora\u00e7\u00e3o permanecem apartados do patrim\u00f4nio geral do incorporador.<\/p>\n
Os ativos afetados n\u00e3o se comunicam com os demais bens, direitos e obriga\u00e7\u00f5es da empresa nem com outros patrim\u00f4nios de afeta\u00e7\u00e3o por ela constitu\u00eddos. Respondem, em princ\u00edpio, apenas pelas d\u00edvidas e obriga\u00e7\u00f5es relacionadas \u00e0 incorpora\u00e7\u00e3o correspondente. N\u00e3o se cria uma nova pessoa jur\u00eddica: o incorporador conserva suas responsabilidades, mas passa a administrar uma esfera patrimonial aut\u00f4noma, destinada \u00e0 execu\u00e7\u00e3o do projeto e \u00e0 entrega das unidades.<\/p>\n
O regime constitui-se mediante averba\u00e7\u00e3o, no Registro de Im\u00f3veis, de termo firmado pelo incorporador e, quando for o caso, pelos titulares de direitos reais de aquisi\u00e7\u00e3o sobre o terreno. A refer\u00eancia \u00e0 afeta\u00e7\u00e3o em contrato ou material publicit\u00e1rio, portanto, n\u00e3o substitui o ato registral previsto no art. 31-B da Lei 4.591\/1964.<\/p>\n
Sua ado\u00e7\u00e3o \u00e9, em regra, facultativa: o art. 31-A estabelece que a incorpora\u00e7\u00e3o poder\u00e1 ser submetida ao regime a crit\u00e9rio do incorporador. Na pr\u00e1tica, a constitui\u00e7\u00e3o do patrim\u00f4nio afetado pode integrar as condi\u00e7\u00f5es exigidas para o financiamento do empreendimento. Ela tamb\u00e9m \u00e9 requisito para a op\u00e7\u00e3o pelo Regime Especial de Tributa\u00e7\u00e3o (RET) das incorpora\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias, conforme o art. 2\u00ba, II, da Lei 10.931\/2004.<\/p>\n
A segrega\u00e7\u00e3o impede que os bens e recursos da incorpora\u00e7\u00e3o sejam utilizados para satisfazer d\u00edvidas do incorporador estranhas ao projeto. Com isso, dificuldades financeiras surgidas em outros empreendimentos ou na atividade empresarial n\u00e3o devem alcan\u00e7ar os ativos destinados \u00e0quela obra.<\/p>\n
Os recursos financeiros integrantes do patrim\u00f4nio afetado devem ser utilizados no pagamento ou reembolso das despesas inerentes \u00e0 incorpora\u00e7\u00e3o. A vincula\u00e7\u00e3o, contudo, n\u00e3o torna indispon\u00edvel at\u00e9 o final da obra todo valor recebido com a venda das unidades. O art. 31-A, \u00a7 8\u00ba, exclui, entre outros valores, os recursos que excedam o necess\u00e1rio \u00e0 conclus\u00e3o da constru\u00e7\u00e3o, consideradas as quantias a receber e a quita\u00e7\u00e3o do respectivo financiamento. Por isso, segrega\u00e7\u00e3o patrimonial e vincula\u00e7\u00e3o de recursos s\u00e3o express\u00f5es mais precisas do que blindagem.<\/p>\n
A fal\u00eancia do incorporador<\/h2>\n
\u00c9 diante da fal\u00eancia ou da insolv\u00eancia civil do incorporador que o instituto revela sua maior import\u00e2ncia. De acordo com o art. 31-F da Lei 4.591\/1964, seus efeitos n\u00e3o atingem os patrim\u00f4nios de afeta\u00e7\u00e3o constitu\u00eddos. O terreno, as acess\u00f5es, os direitos credit\u00f3rios, as obriga\u00e7\u00f5es e os encargos vinculados \u00e0 incorpora\u00e7\u00e3o n\u00e3o integram a massa concursal.<\/p>\n
O empreendimento, assim, n\u00e3o \u00e9 simplesmente absorvido pelo processo falimentar. Reunidos em assembleia, os adquirentes podem instituir o condom\u00ednio da constru\u00e7\u00e3o e deliberar sobre a continuidade da obra ou a liquida\u00e7\u00e3o do patrim\u00f4nio afetado. A comiss\u00e3o de representantes passa a exercer fun\u00e7\u00f5es centrais na administra\u00e7\u00e3o dos recursos e na ado\u00e7\u00e3o das provid\u00eancias necess\u00e1rias ao destino escolhido.<\/p>\n
A decis\u00e3o pela continuidade, por\u00e9m, n\u00e3o assegura que a constru\u00e7\u00e3o ser\u00e1 conclu\u00edda sem custo adicional. Nos termos do art. 31-F, \u00a7\u00a7 11 e 12, os adquirentes ficam sub-rogados nos direitos, obriga\u00e7\u00f5es e encargos relativos \u00e0 incorpora\u00e7\u00e3o e respondem individualmente pelo eventual saldo entre as receitas do empreendimento e o custo de sua conclus\u00e3o, na propor\u00e7\u00e3o dos coeficientes atribu\u00eddos \u00e0s unidades, salvo outro crit\u00e9rio aprovado em assembleia.<\/p>\n
Se o projeto n\u00e3o tiver viabilidade econ\u00f4mica, poder\u00e1 ser deliberada a liquida\u00e7\u00e3o dos bens e direitos afetados. O regime oferece instrumentos para preservar o empreendimento e organizar seus passivos, mas n\u00e3o garante a recupera\u00e7\u00e3o integral dos valores pagos.<\/p>\n
Transpar\u00eancia e fiscaliza\u00e7\u00e3o<\/h2>\n
A prote\u00e7\u00e3o patrimonial \u00e9 acompanhada de deveres de governan\u00e7a. O incorporador deve manter apartados os bens e direitos de cada incorpora\u00e7\u00e3o, movimentar os recursos em conta de dep\u00f3sito espec\u00edfica e conservar escritura\u00e7\u00e3o cont\u00e1bil completa. Tamb\u00e9m deve entregar \u00e0 comiss\u00e3o de representantes, no m\u00ednimo a cada tr\u00eas meses, demonstrativo do estado da obra e de sua correspond\u00eancia com o prazo pactuado ou com os recursos recebidos no per\u00edodo, al\u00e9m de balancetes trimestrais.<\/p>\n
A comiss\u00e3o e a institui\u00e7\u00e3o financiadora podem nomear, \u00e0s suas expensas, pessoa f\u00edsica ou jur\u00eddica para fiscalizar e acompanh\u00e1-lo. Essa fiscaliza\u00e7\u00e3o pode alcan\u00e7ar a obra, os livros cont\u00e1beis, os contratos, a movimenta\u00e7\u00e3o da conta espec\u00edfica e os demais documentos relacionados ao projeto.<\/p>\n
A exist\u00eancia formal do regime, por isso, n\u00e3o dispensa a atua\u00e7\u00e3o dos adquirentes. Sua efetividade aumenta quando a comiss\u00e3o acompanha a evolu\u00e7\u00e3o f\u00edsica e financeira da obra, examina as informa\u00e7\u00f5es fornecidas pelo incorporador e reage a sinais de desequil\u00edbrio. A prote\u00e7\u00e3o legal depende tanto da averba\u00e7\u00e3o no Registro de Im\u00f3veis quanto do cumprimento dos deveres impostos durante a execu\u00e7\u00e3o da incorpora\u00e7\u00e3o.<\/p>\n
Prote\u00e7\u00e3o relevante, mas n\u00e3o absoluta<\/h2>\n
O patrim\u00f4nio de afeta\u00e7\u00e3o n\u00e3o torna o empreendimento imune a d\u00edvidas. Os bens afetados continuam respondendo pelas obriga\u00e7\u00f5es vinculadas \u00e0 pr\u00f3pria incorpora\u00e7\u00e3o, como despesas de constru\u00e7\u00e3o, financiamento da obra e obriga\u00e7\u00f5es trabalhistas, previdenci\u00e1rias e tribut\u00e1rias relacionadas ao projeto. A separa\u00e7\u00e3o tamb\u00e9m n\u00e3o afasta a responsabilidade do incorporador pelos preju\u00edzos que causar ao patrim\u00f4nio afetado, expressamente prevista no art. 31-A, \u00a7 2\u00ba.<\/p>\n
Para o comprador, a exist\u00eancia do regime n\u00e3o substitui a an\u00e1lise da documenta\u00e7\u00e3o do empreendimento. Antes da aquisi\u00e7\u00e3o, devem ser verificados o registro do memorial de incorpora\u00e7\u00e3o, a efetiva averba\u00e7\u00e3o da afeta\u00e7\u00e3o na matr\u00edcula, os \u00f4nus incidentes sobre o im\u00f3vel, as condi\u00e7\u00f5es do financiamento e o hist\u00f3rico econ\u00f4mico e jur\u00eddico do incorporador.<\/p>\n
A segrega\u00e7\u00e3o reduz o risco de que o empreendimento seja atingido por obriga\u00e7\u00f5es estranhas \u00e0 incorpora\u00e7\u00e3o e oferece meios de fiscaliza\u00e7\u00e3o e rea\u00e7\u00e3o em caso de crise. Para o incorporador e o agente financeiro, proporciona uma estrutura mais previs\u00edvel, com receitas, garantias e passivos vinculados ao projeto.<\/p>\n
O patrim\u00f4nio de afeta\u00e7\u00e3o \u00e9, assim, um dos principais instrumentos de organiza\u00e7\u00e3o de riscos das incorpora\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias. N\u00e3o substitui a viabilidade econ\u00f4mica, a boa gest\u00e3o ou a fiscaliza\u00e7\u00e3o, nem promete que toda obra ser\u00e1 conclu\u00edda. Quando regularmente constitu\u00eddo e administrado, contudo, impede a mistura de patrim\u00f4nios, amplia a transpar\u00eancia e oferece instrumentos jur\u00eddicos mais eficientes para enfrentar a insolv\u00eancia do incorporador.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
O mercado imobili\u00e1rio re\u00fane contratos de longa dura\u00e7\u00e3o, movimenta elevados volumes de recursos e envolve, muitas vezes, a principal aquisi\u00e7\u00e3o patrimonial das fam\u00edlias. Nesse ambiente, a seguran\u00e7a jur\u00eddica interessa n\u00e3o apenas aos compradores de im\u00f3veis na planta, mas tamb\u00e9m aos incorporadores, \u00e0s institui\u00e7\u00f5es financeiras e aos investidores. Entre os mecanismos concebidos para reduzir os riscos […]<\/p>\n","protected":false},"author":0,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[1],"tags":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/aprimora.site\/carvalhoalmeidaadvogados\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/25864"}],"collection":[{"href":"https:\/\/aprimora.site\/carvalhoalmeidaadvogados\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/aprimora.site\/carvalhoalmeidaadvogados\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/aprimora.site\/carvalhoalmeidaadvogados\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=25864"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/aprimora.site\/carvalhoalmeidaadvogados\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/25864\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/aprimora.site\/carvalhoalmeidaadvogados\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=25864"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/aprimora.site\/carvalhoalmeidaadvogados\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=25864"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/aprimora.site\/carvalhoalmeidaadvogados\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=25864"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}