JOTA<\/span> PRO Tributos, plataforma de monitoramento tribut\u00e1rio para empresas e escrit\u00f3rios com decis\u00f5es e movimenta\u00e7\u00f5es do Carf, STJ e STF<\/span><\/a><\/p>\nEm ambos os casos, tratava-se essencialmente de uma tributa\u00e7\u00e3o sobre renda.
\nA loca\u00e7\u00e3o realizada por pessoas f\u00edsicas nunca esteve sujeita ao ISS, \u00e0 Contribui\u00e7\u00e3o ao PIS ou \u00e0 COFINS. O aluguel, ao contr\u00e1rio da presta\u00e7\u00e3o de servi\u00e7os ou da atividade empresarial tradicional, permaneceu historicamente fora do campo da tributa\u00e7\u00e3o sobre o consumo.\u00a0A Reforma Tribut\u00e1ria altera parcialmente essa l\u00f3gica.<\/p>\n
A Lei Complementar n\u00ba 214\/2025 passou a prever situa\u00e7\u00f5es espec\u00edficas em que pessoas f\u00edsicas que exploram atividades imobili\u00e1rias passar\u00e3o a ser consideradas contribuintes do Imposto sobre Bens e Servi\u00e7os (IBS) e da Contribui\u00e7\u00e3o sobre Bens e Servi\u00e7os (CBS), os novos tributos sobre o consumo que substituir\u00e3o, entre outros, a Contribui\u00e7\u00e3o ao PIS, a COFINS, o ICMS e o ISS.<\/p>\n
Na pr\u00e1tica, isso significa que determinados locadores pessoas f\u00edsicas passar\u00e3o a recolher n\u00e3o apenas Imposto de Renda, mas tamb\u00e9m IBS e CBS sobre os alugu\u00e9is recebidos.<\/p>\n
Mas a mudan\u00e7a n\u00e3o atinge todos os propriet\u00e1rios de im\u00f3veis: o legislador procurou distinguir o pequeno investidor imobili\u00e1rio daquele que desenvolve atividade de loca\u00e7\u00e3o de forma profissional e organizada, muitas vezes em condi\u00e7\u00f5es econ\u00f4micas semelhantes \u00e0s de empresas do setor.\u00a0Para isso, a lei estabeleceu dois crit\u00e9rios objetivos de enquadramento.<\/p>\n
O primeiro exige a presen\u00e7a simult\u00e2nea de dois requisitos: receita anual superior a R$ 240 mil com opera\u00e7\u00f5es de loca\u00e7\u00e3o no ano anterior e explora\u00e7\u00e3o de mais de tr\u00eas im\u00f3veis distintos.<\/p>\n
Em outras palavras, n\u00e3o basta possuir v\u00e1rios im\u00f3veis nem tampouco receber alugu\u00e9is elevados de um \u00fanico bem. Para que a incid\u00eancia do IBS e da CBS ocorra nessa hip\u00f3tese, \u00e9 necess\u00e1rio que os dois requisitos estejam presentes ao mesmo tempo.<\/p>\n
Imagine-se, por exemplo, um contribuinte que receba R$ 21 mil mensais de aluguel de apenas dois im\u00f3veis comerciais. Apesar da receita anual superar R$ 240 mil, ele n\u00e3o seria alcan\u00e7ado por essa primeira hip\u00f3tese de incid\u00eancia, j\u00e1 que n\u00e3o possui mais de tr\u00eas im\u00f3veis locados.<\/p>\n
Da mesma forma, algu\u00e9m que possua dez apartamentos alugados, mas obtenha receita anual inferior ao limite legal, tamb\u00e9m permanecer\u00e1 fora do regime.<\/p>\n
A segunda hip\u00f3tese funciona de maneira distinta. Nela, a quantidade de im\u00f3veis deixa de ser relevante. Sempre que a receita bruta com loca\u00e7\u00f5es ultrapassar R$ 288 mil no pr\u00f3prio ano-calend\u00e1rio \u2014 o equivalente a uma m\u00e9dia mensal de R$ 24 mil \u2014 o contribuinte passar\u00e1 a ser considerado sujeito ao IBS e \u00e0 CBS ainda naquele mesmo exerc\u00edcio.<\/p>\n
O objetivo da regra \u00e9 evitar que estruturas formalmente mantidas em nome de pessoas f\u00edsicas sejam utilizadas exclusivamente para afastar a incid\u00eancia da tributa\u00e7\u00e3o sobre o consumo que recairia naturalmente sobre a mesma atividade caso fosse desenvolvida por uma pessoa jur\u00eddica.<\/p>\n
Ao mesmo tempo, o legislador procurou preservar situa\u00e7\u00f5es em que a loca\u00e7\u00e3o possui car\u00e1ter meramente complementar de renda.<\/p>\n
N\u00e3o s\u00e3o raros os casos de aposentados, pensionistas ou fam\u00edlias que dependem dos rendimentos provenientes de um ou dois im\u00f3veis para complementar sua renda mensal. A cria\u00e7\u00e3o dos limites de faturamento buscou justamente evitar que esse perfil de contribuinte fosse alcan\u00e7ado pelo novo regime.<\/p>\n
Al\u00e9m disso, as opera\u00e7\u00f5es de loca\u00e7\u00e3o, cess\u00e3o onerosa e arrendamento de im\u00f3veis contar\u00e3o com uma redu\u00e7\u00e3o de 70% da al\u00edquota do IBS e da CBS. Na pr\u00e1tica, isso significa que os locadores recolher\u00e3o apenas 30% da al\u00edquota padr\u00e3o dos novos tributos.<\/p>\n
Se considerada, por exemplo, uma al\u00edquota de refer\u00eancia de 26% para o IBS e a CBS, a tributa\u00e7\u00e3o efetiva sobre as opera\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias corresponderia a aproximadamente 7,8%.<\/p>\n
A redu\u00e7\u00e3o reflete o reconhecimento, por parte do legislador, da import\u00e2ncia econ\u00f4mica e social do mercado imobili\u00e1rio e dos potenciais efeitos que a tributa\u00e7\u00e3o dos alugu\u00e9is pode produzir sobre o pre\u00e7o da moradia e sobre o custo de vida da popula\u00e7\u00e3o brasileira.<\/p>\n
Receba de gra\u00e7a todas as sextas-feiras um resumo da semana tribut\u00e1ria no seu email<\/a><\/p>\nAinda assim, para os contribuintes alcan\u00e7ados pelas novas regras, haver\u00e1 um aumento relevante da carga tribut\u00e1ria total incidente sobre os rendimentos de loca\u00e7\u00e3o. Isso porque o IBS e a CBS n\u00e3o substituem o Imposto de Renda. Os alugu\u00e9is continuar\u00e3o sujeitos ao IRPF, cuja tributa\u00e7\u00e3o poder\u00e1 alcan\u00e7ar 27,5%, e passar\u00e3o a conviver, em determinadas situa\u00e7\u00f5es, com uma carga adicional pr\u00f3xima de 7,8%.<\/p>\n
Os impactos econ\u00f4micos dessa mudan\u00e7a ainda precisar\u00e3o ser medidos pelo mercado. Mas \u00e9 razo\u00e1vel imaginar que contratos de longa dura\u00e7\u00e3o, especialmente em im\u00f3veis comerciais, passem a incorporar discuss\u00f5es sobre repasse de custos, revis\u00e3o de pre\u00e7os e reequil\u00edbrio econ\u00f4mico-financeiro das rela\u00e7\u00f5es locat\u00edcias.<\/p>\n
Afinal, uma das principais consequ\u00eancias da Reforma Tribut\u00e1ria ser\u00e1 justamente tornar vis\u00edveis custos que, at\u00e9 aqui, simplesmente n\u00e3o existiam para boa parte dos investidores imobili\u00e1rios pessoas f\u00edsicas.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
Durante d\u00e9cadas, a tributa\u00e7\u00e3o da loca\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria por pessoas f\u00edsicas no Brasil seguiu uma l\u00f3gica relativamente simples: quem recebia aluguel pagava apenas Imposto de Renda. Os rendimentos provenientes da loca\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis eram tributados exclusivamente pelo IRPF, segundo a tabela progressiva mensal, com al\u00edquotas que variam de zero a 27,5%. Quando o inquilino era outra […]<\/p>\n","protected":false},"author":0,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[1],"tags":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/aprimora.site\/carvalhoalmeidaadvogados\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/25031"}],"collection":[{"href":"https:\/\/aprimora.site\/carvalhoalmeidaadvogados\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/aprimora.site\/carvalhoalmeidaadvogados\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/aprimora.site\/carvalhoalmeidaadvogados\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=25031"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/aprimora.site\/carvalhoalmeidaadvogados\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/25031\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/aprimora.site\/carvalhoalmeidaadvogados\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=25031"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/aprimora.site\/carvalhoalmeidaadvogados\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=25031"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/aprimora.site\/carvalhoalmeidaadvogados\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=25031"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}