{"id":24744,"date":"2026-07-27T17:58:35","date_gmt":"2026-07-27T20:58:35","guid":{"rendered":"https:\/\/aprimora.site\/carvalhoalmeidaadvogados\/2026\/07\/27\/locacao-por-temporada-em-plataformas-quando-a-inercia-vira-regra-e-a-liberdade-excecao\/"},"modified":"2026-07-27T17:58:35","modified_gmt":"2026-07-27T20:58:35","slug":"locacao-por-temporada-em-plataformas-quando-a-inercia-vira-regra-e-a-liberdade-excecao","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/aprimora.site\/carvalhoalmeidaadvogados\/2026\/07\/27\/locacao-por-temporada-em-plataformas-quando-a-inercia-vira-regra-e-a-liberdade-excecao\/","title":{"rendered":"Loca\u00e7\u00e3o por temporada em plataformas: quando a in\u00e9rcia vira regra e a liberdade, exce\u00e7\u00e3o"},"content":{"rendered":"

H\u00e1 um padr\u00e3o persistente na hist\u00f3ria da regula\u00e7\u00e3o de novas tecnologias. Sempre que inova\u00e7\u00e3o disruptiva desafia arranjos consolidados, o impulso do sistema jur\u00eddico \u00e9 enquadrar o novo nas categorias antigas \u2013 e, quando isso falha, neutraliz\u00e1-lo por meio de exig\u00eancias incompat\u00edveis com sua l\u00f3gica. Elevadores autom\u00e1ticos foram, por d\u00e9cadas, <\/span>submetidos \u00e0 exig\u00eancia de operadores humanos<\/span><\/a>, mesmo quando a tecnologia j\u00e1 dispensava essa media\u00e7\u00e3o. O <\/span>autom\u00f3vel precisou<\/span><\/a>, na Inglaterra vitoriana, ser precedido por um homem com uma bandeira vermelha. E, no Brasil de 2026, segundo o entendimento adotado pelo Superior Tribunal de Justi\u00e7a (STJ) em um caso espec\u00edfico, a disponibiliza\u00e7\u00e3o de unidades aut\u00f4nomas para estadia por curto per\u00edodo, via plataformas digitais (como o Airbnb), demanda autoriza\u00e7\u00e3o pr\u00e9via de dois ter\u00e7os de uma assembleia condominial.\u00a0<\/span><\/p>\n

Em 7 de maio de 2026, a <\/span>2\u00aa<\/span> Se\u00e7\u00e3o do STJ decidiu, por 5 a 4, que a reiterada explora\u00e7\u00e3o econ\u00f4mica (ou a profissionaliza\u00e7\u00e3o do servi\u00e7o de disponibiliza\u00e7\u00e3o de im\u00f3vel para curta estadia) descaracteriza a sua destina\u00e7\u00e3o residencial. Uma vez identificadas essas circunst\u00e2ncias, a disponibiliza\u00e7\u00e3o de im\u00f3vel em condom\u00ednio de destina\u00e7\u00e3o residencial exigiria autoriza\u00e7\u00e3o expressa na conven\u00e7\u00e3o, aprovada pelo qu\u00f3rum qualificado do artigo 1.351 do C\u00f3digo Civil<\/span>. O sil\u00eancio da conven\u00e7\u00e3o, que era lido como liberdade, foi interpretado como veda\u00e7\u00e3o. A decis\u00e3o proferida no REsp 2.121.055\/MG (caso Airbnb) provoca reflex\u00f5es.\u00a0<\/span><\/p>\n

Acima de tudo, caso prevale\u00e7a e ainda que sujeita aos limites do caso concreto, ela opera uma invers\u00e3o silenciosa, mas de consequ\u00eancias profundas: o deslocamento do \u00f4nus de agir. Antes do julgamento, cabia aos cond\u00f4minos que desejassem proibir a loca\u00e7\u00e3o por temporada mobilizar-se para alterar a conven\u00e7\u00e3o. Agora, \u00e9 o propriet\u00e1rio que pretende locar quem deve conquistar os dois ter\u00e7os necess\u00e1rios \u00e0 autoriza\u00e7\u00e3o.<\/span><\/p>\n

\u00a0A troca de posi\u00e7\u00f5es pode parecer sim\u00e9trica, mas n\u00e3o \u00e9. A economia comportamental \u2013 \u00e1rea de fronteira entre direito, psicologia e economia \u2013 demonstra que a defini\u00e7\u00e3o da regra-padr\u00e3o (<\/span>default rule<\/span>) \u00e9 determinante para o resultado pr\u00e1tico. \u00c9 que as pessoas tendem a n\u00e3o agir; tendem \u00e0 in\u00e9rcia. Segundo <\/span>estudos<\/span><\/a> especializados, o vi\u00e9s de in\u00e9rcia e o comportamento <\/span>default<\/span> revelam que os indiv\u00edduos costumam, de forma sistem\u00e1tica, aderir \u00e0 op\u00e7\u00e3o pr\u00e9-selecionada, percebida como \u201ca escolha normal\u201d. A mudan\u00e7a do <\/span>status quo<\/span> exige esfor\u00e7o, articula\u00e7\u00e3o e supera\u00e7\u00e3o de resist\u00eancias que, em grande parte dos casos, simplesmente n\u00e3o se materializam.<\/span><\/p>\n

A <\/span>experi\u00eancia<\/span><\/a> com a doa\u00e7\u00e3o de \u00f3rg\u00e3os \u00e9 emblem\u00e1tica: em pa\u00edses <\/span>opt-in<\/span> (onde o indiv\u00edduo precisa manifestar-se para ser doador), as taxas giram em torno de 10%; em pa\u00edses <\/span>opt-out<\/span> (onde a doa\u00e7\u00e3o \u00e9 presumida, salvo recusa), chegam a 90%. O fen\u00f4meno n\u00e3o \u00e9 exclusivo de pol\u00edticas p\u00fablicas. Nos condom\u00ednios brasileiros, marcados pelo absente\u00edsmo assemblear e pela dificuldade pr\u00e1tica de reunir qu\u00f3runs qualificados, a invers\u00e3o da regra-padr\u00e3o equivale, na pr\u00e1tica, a uma proibi\u00e7\u00e3o definitiva.<\/span><\/p>\n

Ao escolher o modelo <\/span>opt-in<\/span>, o STJ assumiu \u2013 quisesse ou n\u00e3o \u2013 o papel de arquiteto de escolha. Definiu o cen\u00e1rio que prevalecer\u00e1 na in\u00e9rcia dos agentes. E, ao faz\u00ea-lo, optou por um <\/span>default<\/span> restritivo, propenso a se perpetuar pelo pr\u00f3prio mecanismo comportamental que o sustenta.<\/span><\/p>\n

Plataformas que viabilizam a loca\u00e7\u00e3o por temporada s\u00e3o, antes de tudo, um fen\u00f4meno de inova\u00e7\u00e3o tecnol\u00f3gica. Trata-se de modelo que reduziu drasticamente os custos de transa\u00e7\u00e3o para a disponibiliza\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis para estadias de curto prazo, conectando anfitri\u00f5es e h\u00f3spedes que, sem a plataforma, jamais teriam se encontrado. A <\/span>literatura<\/span><\/a> classifica esse modelo como <\/span>disruptive innovation<\/span>, express\u00e3o que designa inova\u00e7\u00f5es que democratizam o acesso a bens e servi\u00e7os antes restritos a poucos.<\/span><\/p>\n

A Constitui\u00e7\u00e3o de 1988 n\u00e3o \u00e9 indiferente a esse tipo de fen\u00f4meno. Desde a EC 85\/2015, a promo\u00e7\u00e3o dos meios de acesso \u00e0 inova\u00e7\u00e3o \u00e9 compet\u00eancia comum de todos os entes federativos (art. 23, V). Mais: o Supremo Tribunal Federal (STF), ao julgar a ADPF 449 (caso Uber), reconheceu que os princ\u00edpios constitucionais da livre iniciativa e da livre concorr\u00eancia \u201c<\/span>vedam ao Estado impedir a entrada de novos agentes no mercado para preservar a renda de agentes tradicionais<\/span>\u201d, e que \u201c<\/span>a evolu\u00e7\u00e3o tecnol\u00f3gica \u00e9 capaz de superar problemas econ\u00f4micos que tradicionalmente justificaram interven\u00e7\u00f5es regulat\u00f3rias<\/span>\u201d. E, assim, o STF entendeu que a proibi\u00e7\u00e3o de atividades econ\u00f4micas de intermedia\u00e7\u00e3o para transporte de pessoas fundadas em plataformas digitais \u00e9 inconstitucional por viola\u00e7\u00e3o \u00e0 livre iniciativa e \u00e0 livre concorr\u00eancia.<\/span><\/p>\n

A decis\u00e3o do STJ no caso Airbnb segue caminho oposto. Ao classificar os contratos viabilizados por plataformas como \u201cat\u00edpicos\u201d \u2013 nem loca\u00e7\u00e3o residencial, nem hospedagem \u2013 e ao exigir autoriza\u00e7\u00e3o pr\u00e9via para sua celebra\u00e7\u00e3o, a Corte cria, na pr\u00e1tica, uma barreira regulat\u00f3ria \u00e0 inova\u00e7\u00e3o. N\u00e3o se trata de regular excessos ou abusos concretos, mas de condicionar o exerc\u00edcio de uma atividade l\u00edcita a uma autoriza\u00e7\u00e3o pr\u00e9via que, pelas raz\u00f5es comportamentais expostas, dificilmente ser\u00e1 obtida.<\/span><\/p>\n

\u00c9 certo que a conviv\u00eancia condominial imp\u00f5e limites leg\u00edtimos ao exerc\u00edcio da propriedade. A preocupa\u00e7\u00e3o com seguran\u00e7a, sossego e salubridade \u2013 valores tutelados pelo art. 1.336, IV, do C\u00f3digo Civil \u2013 n\u00e3o \u00e9 desprez\u00edvel. A quest\u00e3o \u00e9 se a resposta correta a esses riscos \u00e9 uma proibi\u00e7\u00e3o pr\u00e1tica, operada por omiss\u00e3o, ou se o ordenamento j\u00e1 oferece instrumentos proporcionais para enfrent\u00e1-los. Multas por infra\u00e7\u00f5es espec\u00edficas (art. 1.337, CC), responsabiliza\u00e7\u00e3o civil por danos concretos, refor\u00e7o das regras internas de seguran\u00e7a e conviv\u00eancia \u2013 tudo isso j\u00e1 est\u00e1 \u00e0 disposi\u00e7\u00e3o dos condom\u00ednios, sem que seja necess\u00e1rio condicionar <\/span>ex ante<\/span> o exerc\u00edcio de um direito do propriet\u00e1rio a uma delibera\u00e7\u00e3o coletiva que, na pr\u00e1tica, equivale a um veto permanente.<\/span><\/p>\n

O direito de propriedade compreende as faculdades de usar, gozar, dispor e fruir da coisa. De igual forma, no condom\u00ednio edil\u00edcio, o art. 1.335 do C\u00f3digo Civil assegura ao propriet\u00e1rio o direito de <\/span>usar, fruir e livremente dispor<\/span> de sua unidade. Isso n\u00e3o \u00e9 pouca coisa. Eventuais restri\u00e7\u00f5es a esse direito de estatura constitucional s\u00e3o admiss\u00edveis, mas devem ser proporcionais, o que n\u00e3o \u00e9 o caso da modelagem recentemente adotada pelo STJ, a qual, em face do vi\u00e9s de in\u00e9rcia, equivale a uma proibi\u00e7\u00e3o.<\/span><\/p>\n

A discuss\u00e3o ainda n\u00e3o acabou. Al\u00e9m de ser uma decis\u00e3o pontual, o placar de 5 a 4 revela que h\u00e1 d\u00favidas relevantes. Ali\u00e1s, a afeta\u00e7\u00e3o do Tema 1.443 como recurso repetitivo sinaliza que a pr\u00f3pria Corte admite revisitar a mat\u00e9ria. Afinal, a inova\u00e7\u00e3o tecnol\u00f3gica n\u00e3o pede licen\u00e7a. Ela apenas acontece. Cabe ao direito acolh\u00ea-la com intelig\u00eancia, regul\u00e1-la com proporcionalidade e, sobretudo, n\u00e3o confundir o medo do novo com a prote\u00e7\u00e3o do interesse p\u00fablico.<\/span><\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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