{"id":23547,"date":"2026-06-08T12:34:17","date_gmt":"2026-06-08T15:34:17","guid":{"rendered":"https:\/\/aprimora.site\/carvalhoalmeidaadvogados\/2026\/06\/08\/decisao-de-caso-isolado-sobre-aluguel-por-temporada-pelo-stj-nao-representa-proibicao-geral\/"},"modified":"2026-06-08T12:34:17","modified_gmt":"2026-06-08T15:34:17","slug":"decisao-de-caso-isolado-sobre-aluguel-por-temporada-pelo-stj-nao-representa-proibicao-geral","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/aprimora.site\/carvalhoalmeidaadvogados\/2026\/06\/08\/decisao-de-caso-isolado-sobre-aluguel-por-temporada-pelo-stj-nao-representa-proibicao-geral\/","title":{"rendered":"Decis\u00e3o de caso isolado sobre aluguel por temporada pelo STJ n\u00e3o representa proibi\u00e7\u00e3o geral"},"content":{"rendered":"

A decis\u00e3o da 2\u00aa Se\u00e7\u00e3o do Superior Tribunal de Justi\u00e7a (<\/span>STJ<\/span><\/a>), no in\u00edcio de maio, sobre aluguel por temporada em um condom\u00ednio residencial, com o placar apertado de 5 votos a 4, aplica-se a um caso espec\u00edfico e n\u00e3o tem efeito vinculante. Ainda assim, a decis\u00e3o passou a ser interpretada, em alguns casos, de forma equivocada, como uma proibi\u00e7\u00e3o geral. Para propriet\u00e1rios, anfitri\u00f5es e para todo o ecossistema que depende da loca\u00e7\u00e3o por temporada \u2013 atividade que movimentou quase R$100 bilh\u00f5es no pa\u00eds \u2013 entender o que o tribunal realmente decidiu faz diferen\u00e7a.<\/span><\/p>\n

Ponto pac\u00edfico na discuss\u00e3o: o uso de plataformas digitais n\u00e3o transforma automaticamente uma loca\u00e7\u00e3o residencial em atividade comercial<\/strong><\/p>\n

O julgamento partiu de um caso concreto, no qual uma propriet\u00e1ria de Minas Gerais foi impedida pelo s\u00edndico de alugar seu apartamento por curtas temporadas via plataforma digital, sem que a conven\u00e7\u00e3o condominial trouxesse qualquer proibi\u00e7\u00e3o expressa nesse sentido. A relatora do REsp 2.121.055\/MG, ministra Nancy Andrighi, acompanhada pelos ministros Jo\u00e3o Ot\u00e1vio de Noronha, Raul Ara\u00fajo, Isabel Gallotti e Daniela Teixeira, entendeu que loca\u00e7\u00f5es reiteradas com car\u00e1ter econ\u00f4mico profissionalizado descaracterizam a finalidade residencial do condom\u00ednio e precisariam de aprova\u00e7\u00e3o de dois ter\u00e7os dos cond\u00f4minos.<\/span><\/p>\n

O placar apertado j\u00e1 diz algo sobre o estado do debate. Quatro ministros ficaram vencidos, Antonio Carlos Ferreira, Humberto Martins, Ricardo Villas B\u00f4as Cueva e o desembargador convocado Luis Carlos Gambogi, com o argumento de que a restri\u00e7\u00e3o precisaria estar expressa na conven\u00e7\u00e3o condominial.\u00a0<\/span><\/p>\n

Em <\/span>nota<\/span><\/a>, a plataforma de aluguel por temporada Airbnb refor\u00e7ou este mesmo ponto ap\u00f3s o julgamento, afirmando ainda que \u201ca decis\u00e3o refere-se a um caso espec\u00edfico e pontual\u201d. Al\u00e9m disso, o entendimento n\u00e3o \u00e9 definitivo e n\u00e3o \u201cdetermina a proibi\u00e7\u00e3o da loca\u00e7\u00e3o via Airbnb em condom\u00ednios\u201d, refor\u00e7ou.\u00a0<\/span><\/p>\n

Residencial ou comercial? O Direito n\u00e3o responde de forma autom\u00e1tica<\/h2>\n

Para a ministra Nancy Andrighi, naquele caso concreto, o que alterou a natureza da loca\u00e7\u00e3o n\u00e3o foi o uso de uma plataforma digital, mas a poss\u00edvel explora\u00e7\u00e3o econ\u00f4mica reiterada e a profissionaliza\u00e7\u00e3o da atividade. Quando esses elementos est\u00e3o presentes, segundo a ministra, os contratos deixariam de se enquadrar como loca\u00e7\u00e3o, regida pela Lei 8.245\/1991, ou como hospedagem, nos termos da Lei 11.771\/2008, e passam a ser classificados como \u2018contratos at\u00edpicos de curta estadia\u2019.\u00a0<\/span><\/p>\n

\u00c9 importante esclarecer que essa classifica\u00e7\u00e3o n\u00e3o restringe a pr\u00e1tica da atividade. Marcelo Frullani Lopes, s\u00f3cio do escrit\u00f3rio Frullani Lopes Advogados e especialista em Direito e Tecnologia pela Poli\/USP, observa que a decis\u00e3o resguardou claramente os direitos do propriet\u00e1rio, que aluga seu im\u00f3vel de maneira espor\u00e1dica, sem regularidade nem de forma profissional, perfil que corresponde \u00e0 maioria dos anfitri\u00f5es no Airbnb no Brasil. \u201cO que descaracteriza a destina\u00e7\u00e3o residencial \u00e9 a reiterada explora\u00e7\u00e3o econ\u00f4mica e a profissionaliza\u00e7\u00e3o da atividade, avaliadas caso a caso, dentre outras, pela frequ\u00eancia das loca\u00e7\u00f5es e pela eventual presta\u00e7\u00e3o de servi\u00e7os adicionais\u201d, explica.<\/span><\/p>\n

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Dessa forma, o que foi estabelecido nesta recente decis\u00e3o do STJ \u00e9 que o que define a necessidade de autoriza\u00e7\u00e3o condominial n\u00e3o \u00e9 o fato de o im\u00f3vel ser anunciado em uma plataforma, mas a frequ\u00eancia e o n\u00edvel de profissionaliza\u00e7\u00e3o com que a atividade \u00e9 exercida. Por isso, cada caso precisa ser analisado individualmente pelo Judici\u00e1rio. Frullani Lopes ressalta que a forma de divulga\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel \u00e9 juridicamente irrelevante para esse enquadramento. \u201cA plataforma utilizada, em si, n\u00e3o define a natureza jur\u00eddica da atividade\u201d, diz.\u201d\u00a0<\/span><\/p>\n

Paulo Roberto Lima, presidente da Comiss\u00e3o de Direito Condominial da Ordem dos Advogados do Brasil no Distrito Federal (OAB-DF), refor\u00e7a esse ponto. Na sua avalia\u00e7\u00e3o, a atipicidade n\u00e3o \u00e9 autom\u00e1tica e exige que se demonstre, caso a caso, a presen\u00e7a de elementos de hospedagem, como recep\u00e7\u00e3o, limpeza peri\u00f3dica e oferta cont\u00ednua ao p\u00fablico. <\/span>\u201cA atipicidade n\u00e3o \u00e9 autom\u00e1tica: ela demanda prova dos elementos que transformam a loca\u00e7\u00e3o em contrato at\u00edpico de curta estadia. O condom\u00ednio precisa demonstrar elementos que indiquem explora\u00e7\u00e3o econ\u00f4mica profissionalizada.\u201d<\/span><\/p>\n

A forma como a distin\u00e7\u00e3o foi feita neste caso tem uma consequ\u00eancia pr\u00e1tica relevante e que talvez precise ser revista: esses crit\u00e9rios n\u00e3o s\u00e3o exclusivos da loca\u00e7\u00e3o por temporada. Um contrato de loca\u00e7\u00e3o residencial convencional tamb\u00e9m envolve habitualidade e car\u00e1ter econ\u00f4mico.\u00a0<\/span><\/p>\n

Uma decis\u00e3o sem efeito vinculante<\/h2>\n

Relacionada a um caso espec\u00edfico, a decis\u00e3o n\u00e3o \u00e9 uma ordem a todo o Judici\u00e1rio, ou uma regra geral autom\u00e1tica para todos os condom\u00ednios. Esta decis\u00e3o da 2\u00aa Se\u00e7\u00e3o do STJ n\u00e3o produz efeito vinculante, o que significa que tribunais de outros estados podem segui-la como refer\u00eancia, mas n\u00e3o s\u00e3o obrigados a decidir da mesma forma em casos da mesma natureza.\u00a0<\/span><\/p>\n

Lima aponta que o precedente pode ser afastado em situa\u00e7\u00f5es espec\u00edficas: quando o propriet\u00e1rio aluga de forma eventual e sem profissionaliza\u00e7\u00e3o; quando a conven\u00e7\u00e3o condominial expressamente autoriza a atividade; ou quando a loca\u00e7\u00e3o se enquadra nos requisitos do artigo 48 da Lei do Inquilinato, que autoriza contratos de temporada por at\u00e9 90 dias para fins de lazer, tratamento de sa\u00fade ou situa\u00e7\u00f5es an\u00e1logas. \u201cN\u00e3o h\u00e1 lei que pro\u00edba\u201d, resume.<\/span><\/p>\n

Frullani Lopes explica que a decis\u00e3o mant\u00e9m caminho aberto. \u201cOs propriet\u00e1rios podem alegar que sem a proibi\u00e7\u00e3o expressa na conven\u00e7\u00e3o, o condom\u00ednio n\u00e3o pode impedir as loca\u00e7\u00f5es de curta temporada. A tese vencida pelos quatro ministros continua sendo defens\u00e1vel.\u201d<\/span><\/p>\n

A falta de clareza na interpreta\u00e7\u00e3o sobre a decis\u00e3o causa inseguran\u00e7a jur\u00eddica tanto para propriet\u00e1rios quanto para os condom\u00ednios. <\/span>\u201cUm placar de 5 a 4 n\u00e3o pacifica nada. Os condom\u00ednios operam sob uma jurisprud\u00eancia vigente, mas ainda aberta a contesta\u00e7\u00e3o\u201d, afirma M\u00e1rcio Lu\u00eds Spimpolo, presidente da Associa\u00e7\u00e3o Nacional dos Advogados Condominialistas (Anacon). Ele lembra <\/span>que o tema ainda comporta diferentes interpreta\u00e7\u00f5es jur\u00eddicas.<\/span><\/p>\n

Uma cadeia econ\u00f4mica<\/h2>\n

Al\u00e9m do debate jur\u00eddico, h\u00e1 um impacto concreto que uma leitura extensiva da decis\u00e3o pode produzir.<\/span> Um estudo da Funda\u00e7\u00e3o Getulio Vargas (FGV), com dados de 2024<\/span><\/a>, calculou que a loca\u00e7\u00e3o por temporada movimentou quase R$ 100 bilh\u00f5es no Brasil em um ano, sustentou 627,6 mil empregos e gerou R$ 8 bilh\u00f5es em tributos diretos, adicionando R$ 55,8 bilh\u00f5es ao PIB quando somados efeitos diretos e indiretos. <\/span>No julgamento, a defesa da plataforma<\/span> tratou dos impactos refor\u00e7ando que, em caso de restri\u00e7\u00e3o, \u201ca economia brasileira ser\u00e1 atingida.\u201d<\/span><\/p>\n

O efeito multiplicador da atividade \u00e9 o que torna o impacto econ\u00f4mico mais amplo do que a receita do anfitri\u00e3o. Ainda de acordo com o estudo, a cada R$10 destinados \u00e0 acomoda\u00e7\u00e3o, outros R$52 s\u00e3o gastos em restaurantes, transporte, com\u00e9rcio e lazer. Como ressaltou o Airbnb em seu comunicado sobre a decis\u00e3o, uma amplia\u00e7\u00e3o da restri\u00e7\u00e3o \u201ctem o potencial de impactar n\u00e3o s\u00f3 os anfitri\u00f5es, mas todo o ecossistema que depende dessa renda, como com\u00e9rcios e fornecedores locais.\u201d<\/span><\/p>\n

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Segundo um <\/span>levantamento da plataforma<\/span><\/a>, a renda obtida via Airbnb ajudou quase 60% dos anfitri\u00f5es a continuarem morando em suas casas; e aproximadamente 50% deles empregaram o dinheiro extra para pagar contas. Al\u00e9m disso, entre os anfitri\u00f5es, mais da metade s\u00e3o mulheres e mais de 76 mil t\u00eam mais de 60 anos. Para quase 75%, o aluguel por temporada \u00e9 um complemento de renda e n\u00e3o sua ocupa\u00e7\u00e3o principal.\u00a0<\/span><\/p>\n

Seguran\u00e7a<\/h2>\n

A preocupa\u00e7\u00e3o com sossego, seguran\u00e7a e rotatividade de pessoas estranhas esteve no centro do voto vencedor. Mas seu potencial n\u00e3o justifica, por si s\u00f3, uma proibi\u00e7\u00e3o generalizada, na vis\u00e3o dos especialistas.<\/span> Isso porque h\u00e1 medidas mais equilibradas para lidar com eventuais riscos, alguns deles, como seguran\u00e7a e sossego, inerentes \u00e0 realidade dos condom\u00ednios de maneira geral no Brasil.<\/span><\/p>\n

Para evitar problemas, o Airbnb, por exemplo, mant\u00e9m <\/span>mecanismos de verifica\u00e7\u00e3o de identidade<\/span><\/a>, sistemas de avalia\u00e7\u00e3o m\u00fatua entre anfitri\u00f5es e h\u00f3spedes, canais de resolu\u00e7\u00e3o de conflitos e protocolos espec\u00edficos de conviv\u00eancia, ferramentas que mostram que a seguran\u00e7a pode ser endere\u00e7ada sem que a atividade precise ser proibida.<\/span><\/p>\n

O debate jur\u00eddico sobre o aluguel por temporada em condom\u00ednios segue, portanto, em aberto. A decis\u00e3o da 2\u00aa Se\u00e7\u00e3o do STJ \u00e9 uma refer\u00eancia importante, mas, como ressaltam os especialistas ouvidos, n\u00e3o constitui jurisprud\u00eancia pacificada, tampouco pro\u00edbe a atividade, como alarmado por alguns. A loca\u00e7\u00e3o por temporada permanece amparada pela Lei do Inquilinato, e a profissionaliza\u00e7\u00e3o, n\u00e3o a plataforma utilizada, pode ser\u00a0 um dos crit\u00e9rios que demanda an\u00e1lise caso a caso. \u00c0 medida que o tema avan\u00e7a nos tribunais, a tend\u00eancia \u00e9 que o Judici\u00e1rio continue chamado a delimitar, com base em situa\u00e7\u00f5es concretas, onde termina a loca\u00e7\u00e3o eventual e onde come\u00e7a a atividade econ\u00f4mica reiterada, uma distin\u00e7\u00e3o que, mais do que proibir, exige interpretar.<\/span><\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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