JOTA<\/span> PRO Tributos, plataforma de monitoramento tribut\u00e1rio para empresas e escrit\u00f3rios com decis\u00f5es e movimenta\u00e7\u00f5es do Carf, STJ e STF<\/span><\/a><\/p>\nA tens\u00e3o entre a nova lei e a jurisprud\u00eancia consolidada n\u00e3o \u00e9 apenas t\u00e9cnica. Ela revela um conflito institucional de consequ\u00eancias pr\u00e1ticas imediatas para incorporadoras, loteadoras, fundos imobili\u00e1rios e qualquer agente que opere com aquisi\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis em escala.<\/p>\n
O que o STJ havia decidido<\/h2>\n
O Tema 1.113 foi julgado pelo STJ em fevereiro de 2022 sob o rito dos recursos repetitivos, o que confere ao entendimento for\u00e7a vinculante para todos os tribunais do pa\u00eds. A tese fixada foi clara: o ITBI incide sobre o valor do neg\u00f3cio jur\u00eddico efetivamente praticado \u2014 ou seja, o pre\u00e7o pago pelo im\u00f3vel. O valor venal de refer\u00eancia, adotado por v\u00e1rios munic\u00edpios como base de c\u00e1lculo alternativa e invariavelmente superior ao valor declarado, foi expressamente afastado.<\/p>\n
A l\u00f3gica constitucional por tr\u00e1s da decis\u00e3o \u00e9 a do princ\u00edpio da capacidade contributiva: o imposto deve incidir sobre a riqueza efetivamente transferida, n\u00e3o sobre uma fic\u00e7\u00e3o fazend\u00e1ria. Munic\u00edpios como S\u00e3o Paulo, que adotavam tabelas de refer\u00eancia para calcular o ITBI independentemente do valor da transa\u00e7\u00e3o, foram obrigados a rever suas pr\u00e1ticas.<\/p>\n
O impacto para o mercado imobili\u00e1rio foi imediato e positivo: restitui\u00e7\u00f5es foram pleiteadas, autua\u00e7\u00f5es foram canceladas e a previsibilidade tribut\u00e1ria nas transa\u00e7\u00f5es aumentou. Para incorporadoras e loteadoras com grande volume de aquisi\u00e7\u00f5es de terrenos, a diferen\u00e7a financeira era expressiva.<\/p>\n
O que a LC 227\/2026 muda \u2014 e por que preocupa<\/h2>\n
A LC 227\/2026 alterou o artigo 38 do CTN para incluir a previs\u00e3o de que os munic\u00edpios possam estabelecer, por lei ordin\u00e1ria local, um \u201cvalor de refer\u00eancia\u201d como base de c\u00e1lculo do ITBI, desde que observados crit\u00e9rios de transpar\u00eancia e periodicidade.<\/p>\n
O argumento dos entes municipais \u00e9 de que a decis\u00e3o do STJ, ao limitar a base de c\u00e1lculo ao valor declarado, abre espa\u00e7o para subdeclara\u00e7\u00f5es sistem\u00e1ticas \u2014 pr\u00e1tica conhecida no setor como \u201ccaixa dois imobili\u00e1rio\u201d \u2014, nas quais o valor escriturado \u00e9 inferior ao efetivamente pago, reduzindo artificialmente a carga tribut\u00e1ria.<\/p>\n
O problema \u00e9 que a solu\u00e7\u00e3o escolhida \u2014 uma lei complementar que autoriza os munic\u00edpios a ignorar o valor real da transa\u00e7\u00e3o \u2014 inverte a l\u00f3gica constitucional que o STJ havia aplicado. Mais grave: como lei complementar, a LC 227 tem hierarquia para alterar o CTN, o que tecnicamente poderia ser interpretado como supera\u00e7\u00e3o legislativa do precedente judicial.<\/p>\n
Essa possibilidade acendeu um debate jur\u00eddico relevante: pode o legislador complementar reverter um entendimento do STJ sobre mat\u00e9ria de direito tribut\u00e1rio sem que haja mudan\u00e7a constitucional? A resposta, para a maioria dos tributaristas, \u00e9 negativa \u2014 especialmente quando a tese fixada pelo tribunal decorreu diretamente de princ\u00edpios constitucionais como a capacidade contributiva e o n\u00e3o confisco.<\/p>\n
A resist\u00eancia do Judici\u00e1rio j\u00e1 come\u00e7ou<\/h2>\n
N\u00e3o demorou para que o Judici\u00e1rio sinalizasse sua posi\u00e7\u00e3o. Em decis\u00e3o proferida em mar\u00e7o de 2026 pela 16\u00aa Vara da Fazenda P\u00fablica de S\u00e3o Paulo, um contribuinte obteve provimento favor\u00e1vel ao contestar a cobran\u00e7a de ITBI com base em valor de refer\u00eancia municipal, mesmo ap\u00f3s a vig\u00eancia da LC 227.<\/p>\n
A fundamenta\u00e7\u00e3o foi precisa: a ju\u00edza entendeu que a nova lei complementar n\u00e3o \u00e9 uma carta branca aos munic\u00edpios, exigindo que os crit\u00e9rios t\u00e9cnicos utilizados para fixa\u00e7\u00e3o do valor de refer\u00eancia sejam publicados e que o contribuinte tenha assegurado o direito de contestar com avalia\u00e7\u00e3o contradit\u00f3ria. Na aus\u00eancia dessas garantias, o Tema 1.113 do STJ segue aplic\u00e1vel.<\/p>\n
A decis\u00e3o ainda \u00e9 de primeira inst\u00e2ncia, mas j\u00e1 aponta o caminho que a jurisprud\u00eancia tende a trilhar: a LC 227 n\u00e3o revogou o Tema 1.113 \u2014 ela apenas criou um procedimento que, se n\u00e3o observado rigorosamente pelo munic\u00edpio, resulta na manuten\u00e7\u00e3o do entendimento anterior do STJ.<\/p>\n
Para o setor imobili\u00e1rio, isso significa um cen\u00e1rio de dupla exposi\u00e7\u00e3o. De um lado, munic\u00edpios que v\u00e3o adotar a nova legisla\u00e7\u00e3o e editar suas tabelas de valor de refer\u00eancia \u2014 aumentando o custo tribut\u00e1rio das transa\u00e7\u00f5es. De outro, a possibilidade concreta de contesta\u00e7\u00e3o judicial dessas cobran\u00e7as, com chances reais de \u00eaxito, especialmente onde os crit\u00e9rios t\u00e9cnicos n\u00e3o forem devidamente fundamentados e publicados.<\/p>\n
O impacto para incorporadoras e loteadoras<\/h2>\n
Para os agentes que operam com volume \u2014 incorporadoras, loteadoras e fundos de investimento imobili\u00e1rio \u2014, a LC 227 representa um aumento potencial relevante no custo de aquisi\u00e7\u00e3o de terrenos e na estrutura\u00e7\u00e3o de permutas. O ITBI, calculado sobre o valor de refer\u00eancia, pode superar significativamente o imposto que seria devido sobre o valor real da transa\u00e7\u00e3o.<\/p>\n
Permutas, em especial, merecem aten\u00e7\u00e3o redobrada. A opera\u00e7\u00e3o \u2014 em que o propriet\u00e1rio do terreno troca o im\u00f3vel por unidades a serem constru\u00eddas \u2014 \u00e9 estrutura fundamental no mercado de incorpora\u00e7\u00e3o. O tratamento tribut\u00e1rio das permutas pelo ITBI \u00e9 quest\u00e3o que j\u00e1 gerava controv\u00e9rsia antes da LC 227, e a nova lei adiciona uma camada de incerteza sobre qual valor servir\u00e1 de base para o c\u00e1lculo.<\/p>\n
O momento exige que incorporadoras e loteadoras revisitem sua estrutura de due diligence tribut\u00e1ria nas aquisi\u00e7\u00f5es. Mapear se o munic\u00edpio j\u00e1 editou lei local nos termos da LC 227, verificar se os crit\u00e9rios de valor de refer\u00eancia foram publicados com transpar\u00eancia adequada e avaliar a viabilidade de contesta\u00e7\u00e3o judicial s\u00e3o etapas que precisam integrar o processo decis\u00f3rio antes do fechamento de qualquer neg\u00f3cio.<\/p>\n
O que se espera dos pr\u00f3ximos meses<\/h2>\n
A LC 227\/2026 prev\u00ea que suas disposi\u00e7\u00f5es sobre ITBI s\u00f3 poder\u00e3o ser exigidas a partir de 2027, para munic\u00edpios que editarem leis locais de adapta\u00e7\u00e3o ao longo de 2026. Isso significa que o mercado tem uma janela \u2014 estreita, mas real \u2014 para compreender o cen\u00e1rio e se posicionar juridicamente antes que as novas cobran\u00e7as se tornem exig\u00edveis.<\/p>\n
\u00c9 prov\u00e1vel que o STJ seja novamente chamado a se manifestar sobre o tema, desta vez \u00e0 luz da nova lei complementar. A quest\u00e3o central ser\u00e1 definir se a LC 227 representa uma supera\u00e7\u00e3o legislativa leg\u00edtima do Tema 1.113 ou uma tentativa inconstitucional de restabelecer uma pr\u00e1tica que o tribunal havia afastado por incompatibilidade com princ\u00edpios constitucionais.<\/p>\n
H\u00e1 ainda a possibilidade de que o Supremo Tribunal Federal seja provocado, dado que a discuss\u00e3o envolve diretamente a compet\u00eancia tribut\u00e1ria municipal e os limites constitucionais ao poder de tributar. A quest\u00e3o \u00e9 complexa o suficiente para percorrer todas as inst\u00e2ncias antes de encontrar uma solu\u00e7\u00e3o definitiva.<\/p>\n
Enquanto isso, o mercado imobili\u00e1rio convive com uma incerteza que tem pre\u00e7o: o custo de n\u00e3o saber, com precis\u00e3o, quanto vai custar a aquisi\u00e7\u00e3o de um im\u00f3vel em determinado munic\u00edpio \u2014 e se a cobran\u00e7a que o fisco pretende realizar ser\u00e1 ou n\u00e3o sustentada pelo Judici\u00e1rio.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
Em janeiro de 2026, o Congresso Nacional publicou a Lei Complementar 227, alterando dispositivos do C\u00f3digo Tribut\u00e1rio Nacional para permitir que munic\u00edpios fixem a base de c\u00e1lculo do Imposto sobre Transmiss\u00e3o de Bens Im\u00f3veis (ITBI) com base em valor de refer\u00eancia pr\u00f3prio \u2014 independentemente do valor declarado pelas partes na escritura. A mudan\u00e7a, apresentada como […]<\/p>\n","protected":false},"author":0,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[1],"tags":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/aprimora.site\/carvalhoalmeidaadvogados\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/22761"}],"collection":[{"href":"https:\/\/aprimora.site\/carvalhoalmeidaadvogados\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/aprimora.site\/carvalhoalmeidaadvogados\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/aprimora.site\/carvalhoalmeidaadvogados\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=22761"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/aprimora.site\/carvalhoalmeidaadvogados\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/22761\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/aprimora.site\/carvalhoalmeidaadvogados\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=22761"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/aprimora.site\/carvalhoalmeidaadvogados\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=22761"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/aprimora.site\/carvalhoalmeidaadvogados\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=22761"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}