JOTA<\/span> PRO Tributos, plataforma de monitoramento tribut\u00e1rio para empresas e escrit\u00f3rios com decis\u00f5es e movimenta\u00e7\u00f5es do Carf, STJ e STF<\/span><\/a><\/p>\nO cronograma de implementa\u00e7\u00e3o prev\u00ea testes em 2026, in\u00edcio da CBS em 2027 e consolida\u00e7\u00e3o do novo sistema at\u00e9 2033. O Cadastro Imobili\u00e1rio Brasileiro (CIB) ser\u00e1 fundamental para rastrear opera\u00e7\u00f5es e intensificar a fiscaliza\u00e7\u00e3o.<\/p>\n
Ganho de capital e aliena\u00e7\u00f5es<\/h2>\n
O imposto de renda sobre ganho de capital para pessoas f\u00edsicas permanece fora do escopo da reforma do consumo, mantendo as faixas progressivas e isen\u00e7\u00f5es tradicionais, como a venda de \u00fanico im\u00f3vel at\u00e9 R$ 440 mil e o diferimento por reinvestimento em im\u00f3vel residencial. A novidade est\u00e1 na tributa\u00e7\u00e3o das aliena\u00e7\u00f5es por pessoas jur\u00eddicas e, em certos casos, por pessoas f\u00edsicas.<\/p>\n
A pessoa f\u00edsica ser\u00e1 considerada contribuinte do IBS\/CBS se alienar mais de tr\u00eas im\u00f3veis distintos no ano-calend\u00e1rio anterior, desde que estejam em seu patrim\u00f4nio h\u00e1 menos de cinco anos, ou se alienar mais de um im\u00f3vel constru\u00eddo por ela nos cinco anos anteriores. Se os im\u00f3veis estiverem no patrim\u00f4nio h\u00e1 mais de cinco anos, n\u00e3o h\u00e1 enquadramento, mesmo com mais de tr\u00eas aliena\u00e7\u00f5es.<\/p>\n
Nessas opera\u00e7\u00f5es, incide o IBS\/CBS com al\u00edquota reduzida em 50%, al\u00e9m de redutores de base. Isso pode elevar a carga tribut\u00e1ria em opera\u00e7\u00f5es corporativas e aliena\u00e7\u00f5es habituais, exigindo reprecifica\u00e7\u00e3o dos ativos e planejamento tribut\u00e1rio mais detalhado.<\/p>\n
Tributa\u00e7\u00e3o dos rendimentos de loca\u00e7\u00e3o<\/h2>\n
Os alugu\u00e9is recebidos por pessoas f\u00edsicas continuam sujeitos ao IRPF, mas a reforma traz crit\u00e9rios objetivos para enquadrar a pessoa f\u00edsica como \u201clocadora profissional\u201d e, assim, contribuinte do IBS\/CBS. Os gatilhos s\u00e3o: possuir mais de tr\u00eas im\u00f3veis alugados e receita anual de loca\u00e7\u00e3o superior a R$ 240 mil (corrigido pelo IPCA), ou receita superior a R$ 288 mil no pr\u00f3prio exerc\u00edcio.<\/p>\n
Uma vez enquadrada, a pessoa f\u00edsica paga o IVA com redu\u00e7\u00e3o de 70%, resultando em carga efetiva pr\u00f3xima de 8% a 8,5%. Nas loca\u00e7\u00f5es residenciais, h\u00e1 um redutor social de R$ 600 mensais por unidade, limitado ao valor do aluguel. Na loca\u00e7\u00e3o por temporada (at\u00e9 90 dias), a redu\u00e7\u00e3o \u00e9 de apenas 40%, tornando a tributa\u00e7\u00e3o mais onerosa. Em geral, pessoas f\u00edsicas n\u00e3o aproveitam cr\u00e9ditos amplos no IVA, ao contr\u00e1rio das pessoas jur\u00eddicas.<\/p>\n
Al\u00e9m disso, a Lei 15.270\/2025 instituiu a tributa\u00e7\u00e3o m\u00ednima complementar no IRPF (IRPFM), aplic\u00e1vel a quem tem rendimentos brutos anuais acima de R$ 600 mil, incluindo alugu\u00e9is. A al\u00edquota \u00e9 progressiva, chegando a 10% para rendimentos acima de R$ 1,2 milh\u00e3o, com reten\u00e7\u00e3o na fonte de 10% sobre lucros e dividendos acima de R$ 50 mil mensais. Essa regra incide de forma complementar ao IRPF tradicional, a partir de 2026.<\/p>\n
Impacto na atratividade dos investimentos imobili\u00e1rios<\/h2>\n
A combina\u00e7\u00e3o de IRPF com IVA para \u201clocadores profissionais\u201d reduz o yield l\u00edquido das loca\u00e7\u00f5es e pode tornar menos atrativo o investimento direto em im\u00f3veis, especialmente para grandes carteiras. Tr\u00eas efeitos principais s\u00e3o esperados: compress\u00e3o da rentabilidade l\u00edquida em loca\u00e7\u00f5es de maior porte; possibilidade de repasse parcial da carga tribut\u00e1ria aos alugu\u00e9is; e migra\u00e7\u00e3o de investidores para estruturas de pessoa jur\u00eddica ou holdings patrimoniais, visando capturar cr\u00e9ditos do IVA e otimizar a carga fiscal.<\/p>\n
O redutor social protege im\u00f3veis residenciais de menor valor, mas ativos de valor m\u00e9dio e alto, bem como im\u00f3veis comerciais, tendem a sofrer impacto mais expressivo, exigindo ajustes contratuais e de precifica\u00e7\u00e3o.<\/p>\n
Ajustes nas estruturas patrimoniais<\/h2>\n
Investidores de alta renda devem avaliar a constitui\u00e7\u00e3o ou refor\u00e7o de holdings patrimoniais e administradoras de bens pr\u00f3prios. A opera\u00e7\u00e3o em regime n\u00e3o cumulativo, com segrega\u00e7\u00e3o de receitas e apropria\u00e7\u00e3o de cr\u00e9ditos de IBS\/CBS, tende a reduzir a carga efetiva em compara\u00e7\u00e3o com a pessoa f\u00edsica enquadrada como contribuinte.<\/p>\n
A revis\u00e3o dos contratos de loca\u00e7\u00e3o \u00e9 fundamental para explicitar o repasse do IVA \u201cpor fora\u201d, segregar o valor do aluguel dos encargos e atender \u00e0s exig\u00eancias formais do per\u00edodo de transi\u00e7\u00e3o. Os sistemas de gest\u00e3o devem ser adaptados para emiss\u00e3o e escritura\u00e7\u00e3o eletr\u00f4nica conforme o novo layout fiscal.<\/p>\n
O mapeamento do enquadramento de cada carteira e a ader\u00eancia ao CIB s\u00e3o essenciais para garantir compliance e rastreabilidade. O descumprimento pode resultar em perda de cr\u00e9ditos e autua\u00e7\u00f5es fiscais.<\/p>\n
A fronteira entre pessoa f\u00edsica e jur\u00eddica deve ser reavaliada diante da tributa\u00e7\u00e3o m\u00ednima do IRPFM, especialmente para rendimentos acima de R$ 600 mil anuais, j\u00e1 que dividendos distribu\u00eddos por holdings patrimoniais acima de R$ 50 mil mensais estar\u00e3o sujeitos \u00e0 reten\u00e7\u00e3o de 10% na fonte.<\/p>\n
Implica\u00e7\u00f5es para construtoras e o RET (Regime Especial de Tributa\u00e7\u00e3o)<\/h2>\n
Para as construtoras e incorporadoras, a transi\u00e7\u00e3o do RET \u2014 disciplinado originalmente pela Lei 10.931\/2004 \u2014 para o ambiente do IVA dual exige aten\u00e7\u00e3o a tr\u00eas eixos: enquadramento de novas obras, tratamento de contratos\/estoques em andamento e governan\u00e7a de cr\u00e9ditos.<\/p>\n
No cronograma j\u00e1 delineado pela reforma, 2026 funciona como ano de testes e prepara\u00e7\u00e3o sist\u00eamica; a partir de 1\u00ba de janeiro de 2027 inicia-se a CBS, com conviv\u00eancia de regimes e necessidade de segregar receitas por obra; e a migra\u00e7\u00e3o para o modelo integral consolida-se gradualmente at\u00e9 2033, quando se completa a transi\u00e7\u00e3o do sistema de consumo. Nesse intervalo, o planejamento de cada empreendimento deve considerar a data de sua \u201clargada fiscal\u201d (protocolo\/registro de incorpora\u00e7\u00e3o, in\u00edcio de vendas e op\u00e7\u00e3o por regime), para evitar desenquadramentos e perdas de cr\u00e9dito.<\/p>\n
No tocante a obras em curso sob RET, a diretriz da reforma \u00e9 preservar a neutralidade de transi\u00e7\u00e3o: contratos e unidades j\u00e1 comercializados permanecem com o tratamento anterior enquanto n\u00e3o ocorrerem fatos geradores sob o novo IVA, ao passo que fases posteriores e novas unidades tendem a observar as regras do IBS\/CBS, inclusive os redutores espec\u00edficos para incorpora\u00e7\u00f5es residenciais e moradias populares.<\/p>\n
Na pr\u00e1tica, entre 2026 e 2028 as empresas precisar\u00e3o operar \u201cem paralelo\u201d, ajustando ERPs, notas e escritura\u00e7\u00e3o para emiss\u00e3o \u201cpor fora\u201d, controlando a mem\u00f3ria de custos por empreendimento e reconciliando cr\u00e9ditos conforme a n\u00e3o cumulatividade do IVA. A partir de 2029, espera-se redu\u00e7\u00e3o progressiva da relev\u00e2ncia do RET para novas incorpora\u00e7\u00f5es, com predom\u00ednio do regime setorial do IVA at\u00e9 a consolida\u00e7\u00e3o completa em 2033.<\/p>\n
Em termos financeiros, a substitui\u00e7\u00e3o paulatina do RET por um regime setorial no IVA altera o perfil de fluxo de caixa das obras. O destaque do imposto \u201cpor fora\u201d combinado com maior amplitude de cr\u00e9ditos de insumos, servi\u00e7os e empreitadas pode reduzir o custo tribut\u00e1rio efetivo em projetos com cadeia formalizada, ao mesmo tempo em que aumenta a exig\u00eancia de compliance para preservar esses cr\u00e9ditos.<\/p>\n
Receba de gra\u00e7a todas as sextas-feiras um resumo da semana tribut\u00e1ria no seu email<\/a><\/p>\nPara lan\u00e7amentos a partir de 2027, a precifica\u00e7\u00e3o dever\u00e1 refletir: a aplica\u00e7\u00e3o dos redutores setoriais (incluindo o redutor fixo nas incorpora\u00e7\u00f5es residenciais), a menor cumulatividade na cadeia e os marcos de transi\u00e7\u00e3o (teste em 2026, CBS em 2027 e plena consolida\u00e7\u00e3o at\u00e9 2033). J\u00e1 para empreendimentos sob RET, a governan\u00e7a de transi\u00e7\u00e3o deve mapear unidades vendidas e a vender, de modo a documentar a conviv\u00eancia de regimes, resguardar a neutralidade e mitigar lit\u00edgios em fiscaliza\u00e7\u00f5es mais intensas com o CIB.<\/p>\n
O investidor de alta renda com m\u00faltiplos im\u00f3veis deve profissionalizar a gest\u00e3o patrimonial, estruturar opera\u00e7\u00f5es empresariais, revisar contratos para viabilizar repasse e aproveitamento de cr\u00e9ditos, e alinhar seu portf\u00f3lio ao CIB e ao cronograma do IVA. Essas medidas s\u00e3o essenciais para preservar a rentabilidade l\u00edquida dos investimentos e reduzir riscos durante a transi\u00e7\u00e3o para o novo sistema tribut\u00e1rio brasileiro.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
O setor imobili\u00e1rio passa a integrar o chamado IVA dual, composto pela Contribui\u00e7\u00e3o sobre Bens e Servi\u00e7os (CBS), de compet\u00eancia federal, e pelo Imposto sobre Bens e Servi\u00e7os (IBS), de compet\u00eancia estadual e municipal. O legislador reconheceu as especificidades do setor ao prever redu\u00e7\u00f5es expressivas de al\u00edquota: 70% para loca\u00e7\u00f5es e 50% para aliena\u00e7\u00f5es. Al\u00e9m […]<\/p>\n","protected":false},"author":0,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[1],"tags":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/aprimora.site\/carvalhoalmeidaadvogados\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/21422"}],"collection":[{"href":"https:\/\/aprimora.site\/carvalhoalmeidaadvogados\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/aprimora.site\/carvalhoalmeidaadvogados\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/aprimora.site\/carvalhoalmeidaadvogados\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=21422"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/aprimora.site\/carvalhoalmeidaadvogados\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/21422\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/aprimora.site\/carvalhoalmeidaadvogados\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=21422"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/aprimora.site\/carvalhoalmeidaadvogados\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=21422"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/aprimora.site\/carvalhoalmeidaadvogados\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=21422"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}