Quem caminha pelos bairros que mais receberam novos edif\u00edcios em S\u00e3o Paulo nos \u00faltimos anos se depara, com frequ\u00eancia crescente, com uma cena que desafia o senso comum: lojas t\u00e9rreas zeradas, vidra\u00e7as impec\u00e1veis, espa\u00e7os novos em folha \u2014 e ningu\u00e9m dentro.<\/p>\n
N\u00e3o s\u00e3o espa\u00e7os abandonados por crise ou vac\u00e2ncia passageira. S\u00e3o im\u00f3veis projetados, constru\u00eddos e entregues assim. Criados para ativar a caminhabilidade na cidade, nascem ociosos. \u00c9 um paradoxo t\u00e3o vis\u00edvel que j\u00e1 virou paisagem<\/a>, o que \u00e9 precisamente o problema: quando a distor\u00e7\u00e3o se normaliza, ela deixa de provocar as perguntas certas.<\/p>\n Conhe\u00e7a o JOTA<\/span> PRO Poder, plataforma de monitoramento que oferece transpar\u00eancia e previsibilidade para empresas<\/span><\/a><\/p>\n A ideia deste texto \u00e9 simples, ainda que inc\u00f4moda: a prolifera\u00e7\u00e3o de espa\u00e7os comerciais invi\u00e1veis no t\u00e9rreo de edif\u00edcios rec\u00e9m-constru\u00eddos n\u00e3o \u00e9 acidente de mercado nem falha pontual de projeto. \u00c9 o resultado previs\u00edvel de uma estrutura regulat\u00f3ria que, ao definir os termos da troca com o setor privado, n\u00e3o incorporou os par\u00e2metros necess\u00e1rios para garantir que o objetivo urban\u00edstico fosse atingido. A regula\u00e7\u00e3o criou o incentivo, o mercado respondeu a ele \u2014 e a cidade e seus moradores ficaram com o \u00f4nus.<\/p>\n A pol\u00edtica das fachadas ativas tem origem clara. O Plano Diretor Estrat\u00e9gico de S\u00e3o Paulo, aprovado pela Lei Municipal 16.050\/2014<\/a> e regulamentado pela Lei de Zoneamento 16.402\/2016<\/a>, introduziu o instrumento como parte de uma vis\u00e3o ambiciosa: reduzir a cidade de muros, combater as fachadas cegas, estimular o uso misto e recuperar a caminhabilidade das ruas.\u00b9 A inspira\u00e7\u00e3o vinha de refer\u00eancias consolidadas \u2014 Barcelona, Copenhague, Portland \u2014 cidades que produziram vitalidade urbana pela densidade de usos no n\u00edvel da rua.\u00b2 O diagn\u00f3stico estava correto.<\/p>\n O mecanismo escolhido foi o incentivo econ\u00f4mico. Incorporadoras que destinassem o t\u00e9rreo ao uso comercial com fachada ativa receberiam aumento de potencial construtivo, flexibiliza\u00e7\u00e3o do coeficiente de aproveitamento, \u00e1reas n\u00e3o comput\u00e1veis no projeto. Em outras palavras, mais \u00e1rea para vender em troca de com\u00e9rcio no t\u00e9rreo.<\/p>\n O problema est\u00e1 no que a norma deixou de especificar: metragem m\u00ednima funcional, p\u00e9-direito adequado, infraestrutura de acesso, localiza\u00e7\u00e3o em eixos com demanda real \u2014 nada disso integrava a equa\u00e7\u00e3o regulat\u00f3ria.\u00b3<\/p>\n Diante de incentivos assim estruturados, o setor imobili\u00e1rio fez exatamente o que qualquer agente econ\u00f4mico racional faria: cumpriu a norma nos termos em que ela foi escrita. A an\u00e1lise econ\u00f4mica do direito \u00e9 precisa nesse ponto \u2014 agentes privados respondem a estruturas de incentivo, n\u00e3o \u00e0s inten\u00e7\u00f5es do legislador, e o custo de subverter o prop\u00f3sito da norma sem violar sua letra tende a zero quando a norma n\u00e3o previu mecanismos de verifica\u00e7\u00e3o do resultado.\u2074<\/p>\n O produto foi a prolifera\u00e7\u00e3o de unidades comerciais que atendem formalmente ao zoneamento, mas que n\u00e3o re\u00fanem condi\u00e7\u00f5es m\u00ednimas para abrigar qualquer neg\u00f3cio com viabilidade sustentada.<\/p>\n O produto urbano dessa equa\u00e7\u00e3o \u00e9 conhecido por quem cruza esses bairros. Lojas vazias ou subaproveitadas como dep\u00f3sitos. Baixa liquidez, baixa demanda, propriet\u00e1rios que n\u00e3o conseguem locar a pre\u00e7os que cubram sequer o condom\u00ednio. H\u00e1 fachadas ativas formalmente. As ruas, economicamente, continuam passivas.<\/p>\n N\u00e3o h\u00e1 novidade te\u00f3rica nesse fen\u00f4meno \u2014 e \u00e9 justamente por isso que ele deveria ter sido evitado. Na perspectiva da Law & Economics<\/em>, toda norma \u00e9 tamb\u00e9m um sistema de pre\u00e7os impl\u00edcitos: ela torna certas condutas mais ou menos custosas e, com isso, orienta comportamentos.\u2075<\/p>\n Quando esse sistema de pre\u00e7os \u00e9 mal calibrado, a norma produz externalidades negativas que recaem sobre terceiros \u2014 no caso, sobre a cidade e seus pedestres \u2014 enquanto o agente que responde ao incentivo age de forma perfeitamente racional do ponto de vista privado.<\/p>\n A professora Amanda Fl\u00e1vio de Oliveira, da Universidade de Bras\u00edlia, ao examinar as consequ\u00eancias econ\u00f4micas e sociais de decis\u00f5es jur\u00eddicas, ressalta precisamente que os efeitos n\u00e3o antecipados de normas mal desenhadas costumam ser mais duradouros e mais custosos do que os problemas que a norma pretendia resolver.\u2076<\/p>\n H\u00e1 ainda uma camada adicional de complexidade que o desenho regulat\u00f3rio n\u00e3o antecipou. As restri\u00e7\u00f5es condominiais \u2014 estabelecidas nas conven\u00e7\u00f5es e regimentos que regulam a conviv\u00eancia entre os usos residencial e comercial no mesmo edif\u00edcio, nos termos dos artigos 1.332 e 1.334 do C\u00f3digo Civil \u2014 acabam inviabilizando as atividades que dariam vida econ\u00f4mica ao t\u00e9rreo. Restaurantes encontram resist\u00eancia pelo impacto de cheiro e barulho. Academias, pelo fluxo de pessoas. A regula\u00e7\u00e3o urban\u00edstica criou o espa\u00e7o, mas n\u00e3o considerou o ecossistema normativo civil e condominial que condiciona o uso real desse espa\u00e7o.\u2077<\/p>\n Uma norma que pode ser satisfeita sem que seu objetivo seja alcan\u00e7ado \u00e9 uma norma com falha estrutural de desenho \u2014 e S\u00e3o Paulo acumula evid\u00eancias suficientes para que essa constata\u00e7\u00e3o deixe de ser pol\u00eamica e se torne diagn\u00f3stico consensual, ponto de partida para revis\u00e3o.<\/p>\n Os caminhos de corre\u00e7\u00e3o existem e n\u00e3o exigem ruptura com a pol\u00edtica. A seletividade geogr\u00e1fica \u00e9 o primeiro passo: fachadas ativas deveriam ser exigidas prioritariamente em eixos comerciais consolidados, onde h\u00e1 demanda real.\u2079 O segundo \u00e9 a defini\u00e7\u00e3o de par\u00e2metros m\u00ednimos de viabilidade.<\/p>\n O terceiro \u00e9 a permiss\u00e3o de convers\u00e3o para uso residencial em casos comprovados de inviabilidade cr\u00f4nica. O quarto \u2014 e talvez o mais urgente \u2014 \u00e9 recalibrar os incentivos para que o benef\u00edcio construtivo seja proporcional \u00e0 efetividade do uso, n\u00e3o apenas \u00e0 sua exist\u00eancia formal.<\/p>\n A experi\u00eancia comparada oferece respostas mais sofisticadas. Barcelona \u00e9 o caso mais instrutivo. Diante de um problema estruturalmente an\u00e1logo, a cidade inverteu a l\u00f3gica: passou a remunerar a ocupa\u00e7\u00e3o efetiva. O programa Arriba Persianas combinou bolsa p\u00fablica de aluguel de locais vagos, subven\u00e7\u00f5es diretas de at\u00e9 30 mil euros para novos neg\u00f3cios em t\u00e9rreos desocupados e bonifica\u00e7\u00e3o de 95% no imposto predial e no imposto sobre atividades econ\u00f4micas por cinco anos para neg\u00f3cios que migrassem de andares superiores para a planta baixa.\u00b9\u2070<\/p>\n O resultado \u00e9 mensur\u00e1vel: o censo cont\u00ednuo de 2024 registrou taxa de aproveitamento comercial de 90,9%, com redu\u00e7\u00e3o de 14% nos espa\u00e7os fechados em dois anos.\u00b9\u00b9 Medel\u00edn desenvolveu o instrumento ARE (Aprovechamiento Econ\u00f3mico del Espacio P\u00fablico) com l\u00f3gica proporcional: quanto maior o investimento privado na gest\u00e3o ativa do espa\u00e7o, menor a press\u00e3o de obriga\u00e7\u00f5es urban\u00edsticas \u2014 gerando, segundo estudo da Universidad EAFIT, retorno de R$ 3,80 em valor econ\u00f4mico para cada peso investido.\u00b9\u00b2<\/p>\n Portland, por sua vez, vinculou o benef\u00edcio de FAR n\u00e3o \u00e0 exist\u00eancia formal do uso, mas \u00e0 sua continuidade verific\u00e1vel, criando o precedente de que b\u00f4nus construtivo sem resultado urbano real pode ser revisado.\u00b9\u00b3<\/p>\n Transposto para o contexto paulistano, esse princ\u00edpio sugere quatro instrumentos concretos: redu\u00e7\u00e3o do IPTU condicionada \u00e0 comprova\u00e7\u00e3o anual de uso comercial efetivo, com al\u00edquota progressiva para o espa\u00e7o que permanecer vago;\u00b9\u2074 concess\u00e3o de CPACs (ou de qualquer coisa semelhante) vinculada \u00e0 manuten\u00e7\u00e3o comprovada de ocupa\u00e7\u00e3o por per\u00edodo m\u00ednimo de tr\u00eas anos;\u00b9\u2075 cria\u00e7\u00e3o de um observat\u00f3rio municipal de fachadas ativas para monitorar ocupa\u00e7\u00e3o real por eixo e bairro; e redesenho do mecanismo de outorga em tranches, com parte do b\u00f4nus construtivo liberada na aprova\u00e7\u00e3o e parte condicionada \u00e0 comprova\u00e7\u00e3o de ocupa\u00e7\u00e3o nos primeiros anos de funcionamento do edif\u00edcio.<\/p>\n