{"id":20983,"date":"2026-03-03T10:01:59","date_gmt":"2026-03-03T13:01:59","guid":{"rendered":"https:\/\/aprimora.site\/carvalhoalmeidaadvogados\/2026\/03\/03\/cobranca-de-iss-no-aluguel-por-temporada-e-deslegitimada-pelo-judiciario\/"},"modified":"2026-03-03T10:01:59","modified_gmt":"2026-03-03T13:01:59","slug":"cobranca-de-iss-no-aluguel-por-temporada-e-deslegitimada-pelo-judiciario","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/aprimora.site\/carvalhoalmeidaadvogados\/2026\/03\/03\/cobranca-de-iss-no-aluguel-por-temporada-e-deslegitimada-pelo-judiciario\/","title":{"rendered":"Cobran\u00e7a de ISS no aluguel por temporada \u00e9 deslegitimada pelo Judici\u00e1rio"},"content":{"rendered":"

A discuss\u00e3o sobre a tributa\u00e7\u00e3o do aluguel por temporada pelo Imposto sobre Servi\u00e7os (ISS<\/a>) tem ganhado for\u00e7a no Brasil. A Constitui\u00e7\u00e3o estabelece, no artigo 156, que o ISS incide sobre a presta\u00e7\u00e3o de servi\u00e7os definidos em lei complementar. De modo geral, a loca\u00e7\u00e3o de bens, quando realizada sem presta\u00e7\u00e3o de servi\u00e7os, n\u00e3o \u00e9 considerada um servi\u00e7o e, portanto, n\u00e3o deve ser tributada pelo ISS \u2013 entendimento j\u00e1 consolidado inclusive pelo Superior Tribunal de Justi\u00e7a (STJ).\u00a0<\/span><\/p>\n

Desde meados de 2025, por\u00e9m, alguns munic\u00edpios brasileiros t\u00eam tentado reinterpretar esse enquadramento para incluir o aluguel por temporada como um servi\u00e7o sujeito ao ISS. Em sentido oposto, o Judici\u00e1rio tem reiteradamente afastado essas cobran\u00e7as, refor\u00e7ando que a atividade de loca\u00e7\u00e3o, por si s\u00f3, n\u00e3o configura presta\u00e7\u00e3o de servi\u00e7o e n\u00e3o est\u00e1 sujeita ao imposto. O debate ganhou novos contornos no in\u00edcio deste ano, ap\u00f3s a circula\u00e7\u00e3o de informa\u00e7\u00f5es equivocadas sobre a reforma tribut\u00e1ria e a tributa\u00e7\u00e3o do aluguel por temporada, posteriormente <\/span>esclarecidas pela Receita Federal<\/span><\/a>.<\/span><\/p>\n

As cortes superiores t\u00eam posi\u00e7\u00f5es predominantes em n\u00e3o reconhecer o aluguel por temporada como um servi\u00e7o. A come\u00e7ar pelo Supremo Tribunal Federal (STF), que possui entendimento consolidado quanto \u00e0 n\u00e3o incid\u00eancia do ISS sobre loca\u00e7\u00f5es dissociadas da presta\u00e7\u00e3o de servi\u00e7os, entendimento cuja l\u00f3gica vem sendo aplicada tamb\u00e9m \u00e0 loca\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis.<\/span><\/p>\n

A S\u00famula 31<\/a>, do STF, prev\u00ea como inconstitucional a incid\u00eancia do ISS sobre opera\u00e7\u00f5es de loca\u00e7\u00e3o de bens m\u00f3veis, enquanto o Tema 212<\/a> tamb\u00e9m decidiu como inconstitucional a cobran\u00e7a do imposto na loca\u00e7\u00e3o dissociada da presta\u00e7\u00e3o de servi\u00e7os.\u00a0<\/span><\/p>\n

Esse tamb\u00e9m \u00e9 o caminho seguido pelo STJ. No julgamento do REsp 952.159\/SP, de relatoria do ministro Mauro Campbell Marques, a Corte entendeu que o ISS n\u00e3o incide na loca\u00e7\u00e3o tanto por n\u00e3o haver previs\u00e3o espec\u00edfica na lei (para bens im\u00f3veis) quanto pelo fato de o contrato de loca\u00e7\u00e3o ser incompat\u00edvel com o conceito de \u201cpresta\u00e7\u00e3o de servi\u00e7os\u201d.<\/span><\/p>\n

Os precedentes t\u00eam sido aplicados por Tribunais de Justi\u00e7a nos casos de loca\u00e7\u00e3o por temporada. O desembargador Octavio Machado de Barros, da 14\u00aa C\u00e2mara de Direito P\u00fablico do Tribunal de Justi\u00e7a de S\u00e3o Paulo (TJSP), concluiu que o ISS n\u00e3o incide em opera\u00e7\u00f5es relativas \u00e0 loca\u00e7\u00e3o de bens im\u00f3veis, \u201cdada a aus\u00eancia de previs\u00e3o legal, sob pena de ofensa a estrita legalidade tribut\u00e1ria, at\u00e9 mesmo porque o conte\u00fado do contrato de loca\u00e7\u00e3o \u00e9 incompat\u00edvel com o conceito de presta\u00e7\u00e3o de servi\u00e7os\u201d, por exemplo (<\/span>apela\u00e7\u00e3o c\u00edvel 1032358-70.2022.8.26.0053<\/span>).<\/span><\/p>\n

O Supremo tamb\u00e9m j\u00e1 esclareceu que a presta\u00e7\u00e3o de servi\u00e7os exige um conjunto de atividades materiais ou imateriais, prestadas com habitualidade e intuito de lucro.\u00a0 O que n\u00e3o acontece no caso da loca\u00e7\u00e3o.<\/span><\/p>\n

Servi\u00e7os eventuais, como limpeza entre estadias, n\u00e3o transformam a loca\u00e7\u00e3o em servi\u00e7os de hospedagem. Por isso, atualmente, os usu\u00e1rios pessoas f\u00edsicas que alugam seus im\u00f3veis em plataformas como o Airbnb, por exemplo, sujeitam-se ao imposto sobre a renda (IRPF) auferida com essa atividade; enquanto a plataforma, com sede em S\u00e3o Paulo, recolhe o ISS sobre sua taxa de servi\u00e7o.<\/span><\/p>\n

Munic\u00edpios inserem a possibilidade de cobran\u00e7a do ISS<\/h2>\n

Mesmo com os precedentes dos Tribunais Superiores que entendem que a loca\u00e7\u00e3o n\u00e3o configura fato gerador do ISS, alguns munic\u00edpios v\u00eam tentando enquadrar a loca\u00e7\u00e3o por temporada como servi\u00e7o de hospedagem para cobrar o tributo municipal.<\/span><\/p>\n

Como exemplos recentes, Salvador (BA) sancionou em 24 de outubro de 2025 a Lei 9.877\/2025, que atualiza o C\u00f3digo Tribut\u00e1rio Municipal (CTM) e responsabiliza as plataformas de loca\u00e7\u00e3o por temporada pelo recolhimento local do ISS, ainda que as empresas sejam sediadas em outro munic\u00edpio.<\/span><\/p>\n

O munic\u00edpio de Ponta Grossa (PR) tamb\u00e9m modificou sua legisla\u00e7\u00e3o relativa ao ISS \u2013 por meio da edi\u00e7\u00e3o da Lei Municipal 15.600\/2025, que alterou dispositivos da Lei Municipal 7.500\/2004 \u2013 para incluir a responsabilidade tribut\u00e1ria das plataformas, como Airbnb e Booking, pela reten\u00e7\u00e3o do ISS supostamente devido sobre as atividades de loca\u00e7\u00e3o por temporada<\/span><\/p>\n

Para possibilitar essa cobran\u00e7a, legisla\u00e7\u00f5es municipais tentam classificar a loca\u00e7\u00e3o por temporada nos itens 9.01 e 9.02 (que incluem hospedagem em hot\u00e9is e ocupa\u00e7\u00e3o por temporada com fornecimento de servi\u00e7os) da lista anexa \u00e0 Lei Complementar (LC) 116\/2003, que regulamenta o ISS. Na \u00e9poca da aprova\u00e7\u00e3o da LC, houve o veto para impedir a cobran\u00e7a do tributo sobre loca\u00e7\u00e3o.<\/span><\/p>\n

Para Vanessa Canado, coordenadora do N\u00facleo de Tributa\u00e7\u00e3o do Insper, os munic\u00edpios agora tentam contornar esse veto. \u201cN\u00e3o s\u00f3 temos uma jurisprud\u00eancia que afasta a incid\u00eancia do tributo, mas o pr\u00f3prio veto \u00e0 LC 116\/2003 prev\u00ea a impossibilidade legal de cobrar o ISS sobre as loca\u00e7\u00f5es\u201d, ressalta.<\/span><\/p>\n

Na avalia\u00e7\u00e3o de Betina Grupenmacher, advogada e professora de Direito Tribut\u00e1rio da Universidade Federal do Paran\u00e1 (UFPR), o aumento da procura pela loca\u00e7\u00e3o por temporada tende estimular o consumo em com\u00e9rcio e servi\u00e7os. Isso porque, embora n\u00e3o haja recolhimento de tributos pelas acomoda\u00e7\u00f5es, o aumento do turismo tem como consequ\u00eancia o incremento do consumo de servi\u00e7os, principalmente ligados ao turismo. \u201cO incentivo \u00e0 loca\u00e7\u00e3o pode abarcar mais pessoas visitando os munic\u00edpios, seja do ponto de vista tur\u00edstico quanto profissional\u201d, afirma.<\/span><\/p>\n

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Isso \u00e9 tamb\u00e9m o que indicam os n\u00fameros.<\/span> Um estudo elaborado pela Funda\u00e7\u00e3o Get\u00falio Vargas (FGV)<\/span><\/a>, divulgado em outubro, mostra que o aluguel por temporada contribuiu com R$ 8 bilh\u00f5es de tributos diretos sobre a renda no Brasil em 2024. No estado de S\u00e3o Paulo, por exemplo, foram arrecadados cerca de R$ 2,5 bilh\u00f5es, enquanto o Rio de Janeiro recebeu R$ 1,5 bilh\u00e3o em impostos.<\/span><\/p>\n

Somados os efeitos diretos e indiretos, a pesquisa aponta que a atividade adicionou R$ 55,8 bilh\u00f5es ao PIB do Brasil no ano passado.<\/span><\/p>\n

Reforma tribut\u00e1ria pode ajudar a pacificar a quest\u00e3o<\/h2>\n

A disputa em rela\u00e7\u00e3o \u00e0 cobran\u00e7a ou n\u00e3o do ISS a depender do tipo de consumo se d\u00e1, em certa medida, pela forma como a tributa\u00e7\u00e3o aos consumidores foi constru\u00edda no Brasil, como explica Vanessa Canado. \u201cQuando o ICMS e o ISS foram criados, n\u00e3o adotamos a l\u00f3gica de um imposto \u00fanico para incidir sobre o consumo de quaisquer bens e servi\u00e7os, independentemente da forma como eles se d\u00e3o. Ent\u00e3o o problema \u00e9 que a jurisprud\u00eancia foi formada em cima de um conceito de servi\u00e7o mais ontol\u00f3gico, que n\u00e3o olhava para a l\u00f3gica econ\u00f4mica do tributo\u201d, afirma.<\/span><\/p>\n

Com a regulamenta\u00e7\u00e3o conclu\u00edda em 2026 (LC 227\/2026)<\/a>, a reforma tribut\u00e1ria<\/a> tende a pacificar o debate, ao disciplinar nacionalmente a tributa\u00e7\u00e3o do consumo, inclusive nas opera\u00e7\u00f5es com bens im\u00f3veis. O novo sistema substitui tributos como o ISS pela Contribui\u00e7\u00e3o sobre Bens e Servi\u00e7os (CBS<\/a>) e pelo Imposto sobre Bens e Servi\u00e7os (IBS<\/a>), que passam a tratar o tema de forma coordenada em todo o pa\u00eds.<\/span><\/p>\n

Recentemente, diante de interpreta\u00e7\u00f5es equivocadas, a pr\u00f3pria Receita Federal esclareceu que n\u00e3o h\u00e1 cria\u00e7\u00e3o de imposto generalizado para pessoas f\u00edsicas que alugam im\u00f3veis por temporada. A eventual equipara\u00e7\u00e3o \u00e0 hotelaria, com incid\u00eancia de IBS e CBS, aplica-se apenas a situa\u00e7\u00f5es espec\u00edficas previstas em lei, e n\u00e3o transforma automaticamente a loca\u00e7\u00e3o residencial em presta\u00e7\u00e3o de servi\u00e7os.<\/span><\/p>\n

O enquadramento nessa hip\u00f3tese de equipara\u00e7\u00e3o exige que o contribuinte esteja no regime regular de IBS e CBS e que a loca\u00e7\u00e3o tenha prazo inferior ou igual a 90 dias. Nos demais casos, aplica-se o regime espec\u00edfico de bens im\u00f3veis. Para pessoas f\u00edsicas, a caracteriza\u00e7\u00e3o como contribuinte de IBS\/CBS exige mais de tr\u00eas im\u00f3veis e receita anual superior a R$ 240 mil. Logo, na opini\u00e3o da professora Grupenmacher, da UFPR, a reforma tribut\u00e1ria traz maior clareza quando comparada ao regime atual, \u201c\u00e0 medida que estabelece expressamente a incid\u00eancia de IBS\/CBS sobre a loca\u00e7\u00e3o, inclusive a de temporada, bem como estabelecendo os requisitos para caracteriza\u00e7\u00e3o do locador pessoa f\u00edsica como contribuinte dos tributos\u201d.<\/span><\/p>\n

Contudo, ela pondera que a ado\u00e7\u00e3o de solu\u00e7\u00f5es locais durante este per\u00edodo de transi\u00e7\u00e3o, como as iniciativas de Ponta Grossa e Salvador, pode desorganizar o sistema tribut\u00e1rio e gerar inseguran\u00e7a jur\u00eddica. A preocupa\u00e7\u00e3o \u00e9 que esses movimentos conflitem com o objetivo de simplifica\u00e7\u00e3o almejado pelo novo sistema tribut\u00e1rio, criando riscos de dupla incid\u00eancia.<\/span><\/p>\n

Aluguel por temporada na lei<\/h2>\n

Al\u00e9m da discuss\u00e3o tribut\u00e1ria, o aluguel por temporada no Brasil \u00e9 regulado pela Lei do Inquilinato (Lei 8.245\/1991) e n\u00e3o configura atividade comercial hoteleira, que \u00e9 regulamentada pela Lei Geral do Turismo (no artigo 23) e envolve essencialmente a presta\u00e7\u00e3o de servi\u00e7os de hospedagem.<\/span><\/p>\n

Na legisla\u00e7\u00e3o, as loca\u00e7\u00f5es de im\u00f3veis por temporada s\u00e3o regulamentadas pela Se\u00e7\u00e3o II, e, no artigo 48, fica estabelecido que a loca\u00e7\u00e3o por temporada \u00e9 \u201caquela destinada \u00e0 resid\u00eancia tempor\u00e1ria do locat\u00e1rio, para pr\u00e1tica de seu lazer, realiza\u00e7\u00e3o de cursos, tratamento de sa\u00fade, feitura de obras em seu im\u00f3vel, e outros fatos que decorrem t\u00e3o somente de determinado tempo, e contratada por prazo n\u00e3o superior a 90 dias, esteja ou n\u00e3o mobiliado o im\u00f3vel\u201d. Nessa linha, a curta estadia \u00e9 uma das premissas, mantendo o car\u00e1ter residencial do im\u00f3vel.<\/span><\/p>\n

Na pr\u00e1tica, a reforma tribut\u00e1ria j\u00e1 oferece o caminho para tratar o aluguel por temporada de forma nacional e coordenada, via IBS\/CBS no destino. Criar solu\u00e7\u00f5es locais de ISS neste per\u00edodo de transi\u00e7\u00e3o contraria a l\u00f3gica de coordena\u00e7\u00e3o nacional prevista na reforma e amplia o risco de sobreposi\u00e7\u00e3o e inseguran\u00e7a jur\u00eddica.<\/span><\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

A discuss\u00e3o sobre a tributa\u00e7\u00e3o do aluguel por temporada pelo Imposto sobre Servi\u00e7os (ISS) tem ganhado for\u00e7a no Brasil. A Constitui\u00e7\u00e3o estabelece, no artigo 156, que o ISS incide sobre a presta\u00e7\u00e3o de servi\u00e7os definidos em lei complementar. De modo geral, a loca\u00e7\u00e3o de bens, quando realizada sem presta\u00e7\u00e3o de servi\u00e7os, n\u00e3o \u00e9 considerada um […]<\/p>\n","protected":false},"author":0,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[1],"tags":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/aprimora.site\/carvalhoalmeidaadvogados\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/20983"}],"collection":[{"href":"https:\/\/aprimora.site\/carvalhoalmeidaadvogados\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/aprimora.site\/carvalhoalmeidaadvogados\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/aprimora.site\/carvalhoalmeidaadvogados\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=20983"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/aprimora.site\/carvalhoalmeidaadvogados\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/20983\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/aprimora.site\/carvalhoalmeidaadvogados\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=20983"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/aprimora.site\/carvalhoalmeidaadvogados\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=20983"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/aprimora.site\/carvalhoalmeidaadvogados\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=20983"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}