{"id":20555,"date":"2026-02-20T19:08:58","date_gmt":"2026-02-20T22:08:58","guid":{"rendered":"https:\/\/aprimora.site\/carvalhoalmeidaadvogados\/2026\/02\/20\/senacon-defende-obrigacao-de-escritura-em-compra-de-imovel-direto-com-construtora\/"},"modified":"2026-02-20T19:08:58","modified_gmt":"2026-02-20T22:08:58","slug":"senacon-defende-obrigacao-de-escritura-em-compra-de-imovel-direto-com-construtora","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/aprimora.site\/carvalhoalmeidaadvogados\/2026\/02\/20\/senacon-defende-obrigacao-de-escritura-em-compra-de-imovel-direto-com-construtora\/","title":{"rendered":"Senacon defende obriga\u00e7\u00e3o de escritura em compra de im\u00f3vel direto com construtora"},"content":{"rendered":"

A Secretaria Nacional do Consumidor (Senacon<\/a>) defende a obrigatoriedade da realiza\u00e7\u00e3o de escritura p\u00fablica para compra de im\u00f3veis feita diretamente com construtoras e incorporadoras por meio de aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria.<\/p>\n

Para o \u00f3rg\u00e3o do Minist\u00e9rio da Justi\u00e7a, a dispensa da escritura e sua substitui\u00e7\u00e3o pelo contrato particular assinado entre as partes pode fragilizar a prote\u00e7\u00e3o ao consumidor. A posi\u00e7\u00e3o foi definida em parecer de dezembro de 2025, feito a pedido do deputado Kiko Celeguim (PT-SP).<\/p>\n

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A Senacon entende que a escritura p\u00fablica n\u00e3o \u00e9 \u201cmera formalidade\u201d, mas \u201cinfraestrutura promotora de seguran\u00e7a jur\u00eddica\u201d que deve ser exigida nos casos em que o contrato de compra e venda for firmado com empresas de fora do Sistema Financeiro da Habita\u00e7\u00e3o (SFH) ou do Sistema de Financiamento Imobili\u00e1rio (SFI).<\/p>\n

O tema \u00e9 alvo de controv\u00e9rsia no setor imobili\u00e1rio, j\u00e1 que a defini\u00e7\u00e3o impactar\u00e1 os valores desembolsados para compra de im\u00f3veis.<\/p>\n

Segundo a Uni\u00e3o, a exig\u00eancia de escritura nessas opera\u00e7\u00f5es tem o potencial de aumentar os custos do neg\u00f3cio em patamares entre R$ 2,1 bilh\u00f5es e R$ 5,2 bilh\u00f5es. A estimativa se baseia em estudos da Associa\u00e7\u00e3o Brasileira de Incorporadoras Imobili\u00e1rias (Abrainc) e do Minist\u00e9rio da Fazenda.<\/p>\n

A discuss\u00e3o tamb\u00e9m teve desdobramentos no Conselho Nacional de Justi\u00e7a (CNJ) e no Supremo Tribunal Federal (STF), onde h\u00e1 precedentes pela desobriga\u00e7\u00e3o da escritura.<\/p>\n

Em jogo<\/h2>\n

O que est\u00e1 em jogo \u00e9 a interpreta\u00e7\u00e3o de um trecho da lei sobre aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria de im\u00f3veis (Lei 9.514\/1997<\/a>). Na vis\u00e3o da Senacon, a regra que dispensa a escritura deve ser interpretada de forma restritiva, valendo s\u00f3 para entidades que operam no SFI ou no SFH, cooperativas de cr\u00e9dito, companhias securitizadoras e agentes sujeitos \u00e0 regulamenta\u00e7\u00e3o da Comiss\u00e3o de Valores Mobili\u00e1rios (CVM) ou do Banco Central (BC).<\/p>\n

A Senacon considera que existem \u201clacunas relevantes\u201d nos neg\u00f3cios firmados diretamente entre consumidores e construtoras ou incorporadoras.<\/p>\n

No entendimento do \u00f3rg\u00e3o, a escritura \u00e9 necess\u00e1ria por envolver a an\u00e1lise do contrato de compra por um not\u00e1rio em um Cart\u00f3rio de Notas. O procedimento contribuiria para prevenir lit\u00edgios e reduzir fraudes no mercado imobili\u00e1rio, segundo o \u00f3rg\u00e3o defende.<\/p>\n

\u201cO argumento segundo o qual a dispensa da escritura p\u00fablica promoveria redu\u00e7\u00e3o de custos ou maior agilidade das transa\u00e7\u00f5es desconsidera o papel sist\u00eamico do notariado como infraestrutura institucional de confian\u00e7a\u201d, afirmou o \u00f3rg\u00e3o.<\/p>\n

J\u00e1 as construtoras e incorporadoras defendem a possibilidade de levarem o contrato particular de compra e venda de im\u00f3vel diretamente ao Cart\u00f3rio de Registro, para fins de formalizar a aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria.<\/p>\n

Na garantia por aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria, o im\u00f3vel \u00e9 oferecido pelo devedor como garantia de d\u00edvida ao credor, que passa a ser propriet\u00e1rio do bem. O credor deve repassar a propriedade do im\u00f3vel quando houver a quita\u00e7\u00e3o da d\u00edvida.<\/p>\n

CNJ e STF<\/h2>\n

O CNJ chegou a aprovar duas regras estabelecendo uma interpreta\u00e7\u00e3o restritiva ao dispositivo (Provimentos 172\/2024 e 175\/2024). Essas normas fixaram que a aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria n\u00e3o poderia ser formalizada por contrato particular em neg\u00f3cios firmados com consumidores por entidades de fora do SFI ou que n\u00e3o estejam sob fiscaliza\u00e7\u00e3o da CVM ou do BC.<\/p>\n

A pedido da Uni\u00e3o, o corregedor-nacional de Justi\u00e7a Mauro Campbell Marques deu uma liminar suspendendo os efeitos dos dois provimentos, em novembro de 2024.
\nO ministro citou em sua decis\u00e3o que as normas geraram \u201cimpactos econ\u00f4micos importantes na economia brasileira\u201d, com aumento do endividamento do cidad\u00e3o e do custo das opera\u00e7\u00f5es financeiras.<\/p>\n

No STF, o ministro Gilmar Mendes deu ao menos duas decis\u00f5es garantindo a uma empresa de cr\u00e9dito e a uma construtora a possibilidade de formaliza\u00e7\u00e3o da aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria por meio de contrato particular.<\/p>\n

As determina\u00e7\u00f5es foram feitas em mandados de seguran\u00e7a (MSs 39805 e 39930), em dezembro de 2024. Em junho de 2025, o ministro voltou a analisar o tema no MS 40223, em que o partido Podemos contestava a decis\u00e3o de Campbell Marques.<\/p>\n

Este terceiro processo est\u00e1 em julgamento pela 2\u00aa Turma da Corte. At\u00e9 o momento, h\u00e1 dois votos (Gilmar Mendes e Dias Toffoli) para reconhecer a validade da decis\u00e3o do corregedor-nacional de Justi\u00e7a. A an\u00e1lise vai at\u00e9 24 de fevereiro.<\/p>\n

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Para Gilmar, ao editar os provimentos, o CNJ contrariou a tend\u00eancia do direito civil de \u201cdesburocratizar e facilitar\u201d o registro de neg\u00f3cios jur\u00eddicos que estejam de acordo com a legisla\u00e7\u00e3o.<\/p>\n

\u201cNesses termos, tratando-se de significativo avan\u00e7o na desburocratiza\u00e7\u00e3o da pr\u00e1tica comercial, a adequa\u00e7\u00e3o do instrumento particular como t\u00edtulo causal para a transmiss\u00e3o da propriedade imobili\u00e1ria com pacto de aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria deve ser preservada e assegurada, j\u00e1 que fomentadora da cria\u00e7\u00e3o e circula\u00e7\u00e3o de riquezas reais\u201d, afirmou o ministro.<\/p>\n

Segundo Gilmar, n\u00e3o cabe ao oficial do Cart\u00f3rio de Registro de Im\u00f3veis negar o registro a contratos com aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria firmados por particulares, quando estiverem cumpridos todos os requisitos previstos na lei para a sua validade.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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