{"id":20077,"date":"2026-01-29T05:26:35","date_gmt":"2026-01-29T08:26:35","guid":{"rendered":"https:\/\/aprimora.site\/carvalhoalmeidaadvogados\/2026\/01\/29\/redistribuicao-de-competencias-entre-administrador-e-gestor-nos-fiis\/"},"modified":"2026-01-29T05:26:35","modified_gmt":"2026-01-29T08:26:35","slug":"redistribuicao-de-competencias-entre-administrador-e-gestor-nos-fiis","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/aprimora.site\/carvalhoalmeidaadvogados\/2026\/01\/29\/redistribuicao-de-competencias-entre-administrador-e-gestor-nos-fiis\/","title":{"rendered":"Redistribui\u00e7\u00e3o de compet\u00eancias entre administrador e gestor nos FIIs"},"content":{"rendered":"

No dia 30 de outubro, a Comiss\u00e3o de Valores Mobili\u00e1rios (CVM<\/a>) publicou o Edital da Consulta P\u00fablica SDM 06\/2025<\/a>, por meio do qual submeteu ao mercado uma proposta de atualiza\u00e7\u00e3o do Anexo Normativo III da Resolu\u00e7\u00e3o CVM 175<\/a>. De acordo com a pr\u00f3pria autarquia, a proposta tem como finalidade revisar pontos da regulamenta\u00e7\u00e3o dos Fundos de Investimento Imobili\u00e1rio que, ap\u00f3s a consolida\u00e7\u00e3o promovida pela RCVM 175, permaneceram fundamentados em regras j\u00e1 revogadas.<\/p>\n

Entre os pontos apresentados pela CVM nesta CP, est\u00e3o presentes temas como a subordina\u00e7\u00e3o entre subclasses de cotas, ajustes nas regras das ofertas pu\u0301blicas volunta\u0301rias de aquisic\u0327a\u0303o de cotas (OPACs), mudan\u00e7as em qu\u00f3runs das assembleias, atualiza\u00e7\u00f5es no regime informa\u00e7\u00f5es peri\u00f3dicas, a possibilidade de o administrador ser dispensado da obriga\u00e7\u00e3o de promover o reembolso dos cotistas dissidentes em determinadas situa\u00e7\u00f5es, e assim por diante.<\/p>\n

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Contudo, quando comparada a esses t\u00f3picos, uma outra proposta de mudan\u00e7a presente na Consulta se destaca: a redistribui\u00e7\u00e3o das atribui\u00e7\u00f5es entre o administrador fiduci\u00e1rio e o gestor de recursos. N\u00e3o se trata de uma mudan\u00e7a superficial. Pelo contr\u00e1rio, a proposta busca alterar parte fundamental da estrutura interna dos FIIs, pois redefine as atribui\u00e7\u00f5es dos dois prestadores de servi\u00e7os essenciais dos fundos de investimento.<\/p>\n

Historicamente, o funcionamento do mercado de fundos no Brasil era predominantemente concentrada no administrador, que acumulava as tarefas administrativas e tamb\u00e9m as decis\u00f5es de investimento[1]<\/a>. Com o passar dos anos e o amadurecimento do mercado, surge a figura do gestor de recursos, ainda que de forma t\u00edmida. No entanto, este ainda estava sujeito \u00e0 contrata\u00e7\u00e3o e \u00e0 fiscaliza\u00e7\u00e3o do administrador.<\/p>\n

A Resolu\u00e7\u00e3o CVM 175 veio justamente para romper com o modelo hist\u00f3rico que colocava o administrador no centro das responsabilidades e atribu\u00eda ao gestor um papel secund\u00e1rio[2]<\/a>. Com a nova l\u00f3gica desenhada pela CVM, essa rela\u00e7\u00e3o deixa de ser assim\u00e9trica. Com a nova sistem\u00e1tica, agora, administradores e gestores passam a ser tratados como fun\u00e7\u00f5es igualmente relevantes, cada qual com compet\u00eancias e responsabilidades pr\u00f3prias.<\/p>\n

Apesar disso, a pr\u00f3pria Consulta P\u00fablica admite que a RCVM 175, quando foi editada, n\u00e3o chegou a revisar de forma substancial as normas dos FIIs, sobretudo no que diz respeito \u00e0s fun\u00e7\u00f5es de administradores e gestores. \u00c0 \u00e9poca, a preocupa\u00e7\u00e3o era apenas ajustar o que j\u00e1 existia \u00e0 nova resolu\u00e7\u00e3o, sem que fossem realizadas mudan\u00e7as mais profundas. O resultado \u00e9 que o Anexo III ainda traz resqu\u00edcios de regras que n\u00e3o est\u00e3o mais em vigor ou que n\u00e3o se adequam \u00e0 realidade do mercado de fundos hoje, tornando necess\u00e1ria a tarefa de atualizar o seu conte\u00fado.<\/p>\n

Em raz\u00e3o disso, a CVM prop\u00f4s a CP em quest\u00e3o, para realizar uma revis\u00e3o ampla das fun\u00e7\u00f5es exercidas por administradores fiduci\u00e1rios e gestores de recursos nos FIIs. A proposta da autarquia busca promover uma realoca\u00e7\u00e3o de responsabilidades, com a migra\u00e7\u00e3o de determinados poderes e deveres do administrador fiduci\u00e1rio para o gestor de recursos, especialmente aquelas que dizem respeito \u00e0 fiscaliza\u00e7\u00e3o do andamento dos empreendimentos, \u00e0 contrata\u00e7\u00e3o de prestadores de servi\u00e7o e \u00e0 administra\u00e7\u00e3o dos im\u00f3veis que integram a carteira.<\/p>\n

O primeiro reflexo desse movimento aparece na proposta de altera\u00e7\u00e3o do artigo 26, I, do Anexo III. Atualmente, este dispositivo exige que o administrador mantenha um departamento t\u00e9cnico capaz de analisar e acompanhar projetos imobili\u00e1rios, seja mediante a pr\u00f3pria estrutura interna do fundo ou seja por meio da contrata\u00e7\u00e3o de terceiros especializados.<\/p>\n

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Atrav\u00e9s da elis\u00e3o desse dispositivo, a CVM prop\u00f5e retirar esse dever do administrador para que essa atribui\u00e7\u00e3o passe a ser tratada como uma prerrogativa do gestor. A justificativa apresentada pela autarquia \u00e9 a de que outras categorias de fundos n\u00e3o contam com exig\u00eancia semelhante e, al\u00e9m disso, nem toda pol\u00edtica de investimento de um FII demanda expertise aprofundado em projetos imobili\u00e1rios.<\/p>\n

Como consequ\u00eancia, a regra do artigo 27, II, que hoje atribui ao administrador a possibilidade de contratar consultoria imobili\u00e1ria especializada, seria substitu\u00edda pela nova prerrogativa do gestor de contratar os servi\u00e7os necess\u00e1rios para an\u00e1lise e acompanhamento dos projetos imobili\u00e1rios, que passaria a ser prevista expressamente nos artigos 30-A e 30-B.<\/p>\n

Al\u00e9m disso, a Consulta P\u00fablica prop\u00f5e suprimir os demais dispositivos do artigo 27, transferindo ao gestor a prerrogativa da contrata\u00e7\u00e3o de empresas respons\u00e1veis por administrar loca\u00e7\u00f5es e arrendamentos, acompanhar projetos, comercializar os im\u00f3veis e reunir informa\u00e7\u00f5es econ\u00f4mico-financeiras das investidas para fins de monitoramento. Quanto aos incisos I e IV (distribui\u00e7\u00e3o de cotas e forma\u00e7\u00e3o de mercado), a elimina\u00e7\u00e3o \u00e9 justificada por tais servi\u00e7os j\u00e1 serem disciplinados pela parte geral da resolu\u00e7\u00e3o (artigo 85, incisos II e V).<\/p>\n

Ao transferir ao gestor a responsabilidade pela condu\u00e7\u00e3o das opera\u00e7\u00f5es relacionadas aos im\u00f3veis da carteira, a CVM demonstra que n\u00e3o h\u00e1 incompatibilidade na separa\u00e7\u00e3o entre a propriedade formal do bem, atribu\u00edda ao administrador, e a posse para gest\u00e3o atribu\u00edda ao gestor.<\/p>\n

Outro aspecto importante envolve a representa\u00e7\u00e3o do FII. A Lei n\u00ba 8.668\/1993 indica que a \u201cinstitui\u00e7\u00e3o administradora\u201d representa o fundo em ju\u00edzo e fora dele (art. 14, I). A CVM, no entanto, reafirma seu entendimento de que tanto o administrador quanto o gestor exercem poderes representativos dentro de suas respectivas \u00e1reas de atua\u00e7\u00e3o, conforme os artigos 82 e 84 da parte geral. A forma de coordena\u00e7\u00e3o entre esses poderes deve ser definida no acordo celebrado entre as partes na estrutura\u00e7\u00e3o do fundo.<\/p>\n

Essas modifica\u00e7\u00f5es propostas pela Consulta P\u00fablica SDM 06\/2025 podem ser observadas de forma sistematizada no quadro comparativo a seguir:<\/p>\n

\n

Anexo III da Resolu\u00e7\u00e3o CVM 175<\/strong>
\nProposta de Reforma da CVM (Consulta P\u00fablica SDM n\u00ba 06\/25)<\/strong><\/p>\n

O administrador era obrigado a manter departamento t\u00e9cnico habilitado para an\u00e1lise e acompanhamento de projetos imobili\u00e1rios, seja por meio da sua atua\u00e7\u00e3o direta ou da contrata\u00e7\u00e3o de terceiros (art. 26, I).
\nA obriga\u00e7\u00e3o de manter um departamento t\u00e9cnico \u00e9 eliminada do Anexo III (elis\u00e3o do art. 26, I), e \u00e9 atribu\u00edda ao gestor a possibilidade de contratar, \u00e0s expensas da classe, servi\u00e7os de an\u00e1lise e acompanhamento de projetos imobili\u00e1rios (art. 30-A, I).<\/p>\n

O administrador podia contratar consultoria imobili\u00e1ria especializada para an\u00e1lise, sele\u00e7\u00e3o, acompanhamento e avalia\u00e7\u00e3o de empreendimentos imobili\u00e1rios (art. 27, II).
\nEm substitui\u00e7\u00e3o, foi atribu\u00edda ao gestor a possibilidade de contratar, \u00e0s expensas da classe, servi\u00e7os de an\u00e1lise e acompanhamento de projetos imobili\u00e1rios (art. 30-A, I).<\/p>\n

O administrador podia contratar empresas para administrar loca\u00e7\u00f5es e arrendamentos, acompanhar projetos, comercializar im\u00f3veis e consolidar informa\u00e7\u00f5es econ\u00f4mico-financeiras das investidas (art. 27, III).
\nO gestor passa a poder contratar servi\u00e7os de administra\u00e7\u00e3o e comercializa\u00e7\u00e3o dos im\u00f3veis integrantes da carteira da classe de cotas (art. 30-A, II).<\/p>\n

A fiscaliza\u00e7\u00e3o do andamento dos empreendimentos imobili\u00e1rios era atribu\u00edda ao administrador (art. 30, VI).
\nA fiscaliza\u00e7\u00e3o do andamento dos empreendimentos imobili\u00e1rios passa a ser dever expresso do gestor (art. 30-B, I).<\/p>\n

A gest\u00e3o dos ativos imobili\u00e1rios da carteira competia exclusivamente ao administrador, enquanto detentor da propriedade fiduci\u00e1ria dos bens (art. 26, \u00a72\u00ba).
\nProp\u00f5e a elis\u00e3o do art. 26, \u00a72\u00ba, permitindo que o gestor possa ficar respons\u00e1vel pela gest\u00e3o dos ativos imobili\u00e1rios da carteira.<\/p>\n

Traz um rol de servi\u00e7os que o administrador pode contratar, inclusive distribui\u00e7\u00e3o de cotas e formador de mercado (art. 27, I e IV).
\nElimina-se o rol de servi\u00e7os que podem ser contratados pelo administrador, permanecendo a disciplina desses temas na parte geral da Resolu\u00e7\u00e3o CVM n\u00ba 175 (elis\u00e3o do art. 27).<\/p>\n

O administrador acumulava as obriga\u00e7\u00f5es de sele\u00e7\u00e3o dos bens, das averba\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias, da manuten\u00e7\u00e3o documental dos im\u00f3veis, do recebimento de rendimentos, da propaganda e da fiscaliza\u00e7\u00e3o de empreendimentos (art. 30, I a VI).
\nO administrador permanece respons\u00e1vel pela sele\u00e7\u00e3o dos bens, averba\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias, manuten\u00e7\u00e3o documental dos im\u00f3veis e recebimento de rendimentos, exclu\u00edda a fiscaliza\u00e7\u00e3o dos empreendimentos (art. 30, em nova reda\u00e7\u00e3o).<\/p>\n<\/div>\n

A proposta da CVM \u00e9 um passo importante para a moderniza\u00e7\u00e3o da regula\u00e7\u00e3o dos FIIs, pois traz a disciplina normativa para mais perto da parte geral da RCVM 175, da pr\u00e1tica do mercado e da complexidade crescente da gest\u00e3o de recursos. Ao redistribuir responsabilidades entre administradores e gestores, a autarquia se prop\u00f5e a criar um ambiente regulat\u00f3rio mais claro, reduzindo ambiguidades e poss\u00edveis sobreposi\u00e7\u00e3o de fun\u00e7\u00f5es.<\/p>\n

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Ao mesmo tempo, n\u00e3o se pode perder de vista os desafios que prov\u00eam dessas mudan\u00e7as. A redefini\u00e7\u00e3o de atribui\u00e7\u00f5es exige que administradores fiduci\u00e1rios e gestores de recursos compreendam seus novos pap\u00e9is, suas novas responsabilidades e o alcance dessa nova regula\u00e7\u00e3o. A adapta\u00e7\u00e3o \u00e0s novas regras depender\u00e1, portanto, da capacidade desses prestadores de servi\u00e7os essenciais de incorporarem essas altera\u00e7\u00f5es em suas pr\u00e1ticas di\u00e1rias.<\/p>\n

Essa nova Consulta P\u00fablica para alterar a RCVM 175 cumpre um papel fundamental ao abrir espa\u00e7o para o di\u00e1logo entre a CVM, a academia e o mercado. Coment\u00e1rios, cr\u00edticas e sugest\u00f5es recebidas ao longo do processo permitir\u00e3o que a regulamenta\u00e7\u00e3o final reflita melhor as necessidades e a realidade do setor, o que garante que as mudan\u00e7as sejam mais equilibradas e seguras.<\/p>\n

[1]<\/a> COMISS\u00c3O DE VALORES MOBILI\u00c1RIOS (CVM). Consulta P\u00fablica SDM 06\/2025: Reforma do Anexo Normativo III da Resolu\u00e7\u00e3o CVM n\u00ba 175, de 2022<\/em>. Bras\u00edlia: CVM, 2025. Dispon\u00edvel em: https:\/\/conteudo.cvm.gov.br\/audiencias_publicas\/ap_sdm\/2025\/sdm0625.html<\/a>. Acesso em: 24\/11\/2025.<\/p>\n

[2]<\/a> DI BIASI, Nicholas Furlan. A responsabilidade civil do administrador e do gestor por danos ao fundo de investimento<\/em>. 2023. Disserta\u00e7\u00e3o (Mestrado em Direito) \u2013 Universidade do Estado do Rio de Janeiro, Rio de Janeiro, 2023. Dispon\u00edvel em: <https:\/\/www.bdtd.uerj.br:8443\/bitstream\/1\/19996\/3\/Disserta\u00e7\u00e3o%20-%20Nicholas%20Furlan%20Di%20Biasi%20-%202023%20-%20Completa.pdf<\/a>>. Acesso em: 24\/11\/2025.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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