{"id":19025,"date":"2025-12-08T14:27:15","date_gmt":"2025-12-08T17:27:15","guid":{"rendered":"https:\/\/aprimora.site\/carvalhoalmeidaadvogados\/2025\/12\/08\/anfitrioes-no-airbnb-suportam-carga-tributaria-maior-que-hoteis-diz-estudo\/"},"modified":"2025-12-08T14:27:15","modified_gmt":"2025-12-08T17:27:15","slug":"anfitrioes-no-airbnb-suportam-carga-tributaria-maior-que-hoteis-diz-estudo","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/aprimora.site\/carvalhoalmeidaadvogados\/2025\/12\/08\/anfitrioes-no-airbnb-suportam-carga-tributaria-maior-que-hoteis-diz-estudo\/","title":{"rendered":"Anfitri\u00f5es no Airbnb suportam carga tribut\u00e1ria maior que hot\u00e9is, diz estudo"},"content":{"rendered":"

As loca\u00e7\u00f5es por temporada feitas por pessoas f\u00edsicas t\u00eam carga tribut\u00e1ria menor em rela\u00e7\u00e3o aos hot\u00e9is? H\u00e1 algum favorecimento a esse modelo de acomoda\u00e7\u00e3o por conta de os atuais impostos sobre consumo (como o ISS) n\u00e3o incidirem sobre loca\u00e7\u00f5es, sujeitas exclusivamente ao Imposto sobre a Renda da Pessoa F\u00edsica (IRPF)?<\/span><\/p>\n

Um estudo da consultoria LCA, encomendado pela plataforma Airbnb, comparou a carga tribut\u00e1ria total enfrentada por hot\u00e9is e loca\u00e7\u00f5es por temporada e constatou que n\u00e3o h\u00e1 vantagem tribut\u00e1ria para loca\u00e7\u00f5es por temporada em rela\u00e7\u00e3o \u00e0 hotelaria. Pelo contr\u00e1rio, o estudo mostra que, em diversos cen\u00e1rios, a carga atual j\u00e1 \u00e9 equivalente ou superior \u00e0 da hotelaria, e que a reforma tribut\u00e1ria tende a ampliar essas assimetrias.<\/span><\/p>\n

A diferen\u00e7a \u00e9 explicada pelas bases de c\u00e1lculo e al\u00edquotas na tributa\u00e7\u00e3o de renda entre pessoas f\u00edsica e jur\u00eddica, o que faz com que a carga tribut\u00e1ria varie de forma significativa entre os dois setores.<\/span><\/p>\n

Nesse sentido, os anfitri\u00f5es pessoas f\u00edsicas (PF) de loca\u00e7\u00e3o por temporada recolhem apenas um tributo, com al\u00edquotas altas, sobre base mais ampla do que os hot\u00e9is. Colocando em n\u00fameros, um anfitri\u00e3o pessoa f\u00edsica pode atualmente estar sujeito a uma al\u00edquota de at\u00e9 27,5% sobre os seus rendimentos de aluguel, deduzidos poucos gastos como condom\u00ednio e IPTU, enquanto um hotel no regime de Lucro Presumido recolhe carga de 19,5%, por exemplo.<\/span><\/p>\n

Isso contraria a percep\u00e7\u00e3o de que h\u00e1 vantagem tribut\u00e1ria para pessoas f\u00edsicas que fazem aluguel por temporada, quando comparada \u00e0 hotelaria. Ainda, mostra que, na verdade, h\u00e1 uma assimetria estrutural entre locadores e hot\u00e9is.<\/span><\/p>\n

Motivos para a assimetria<\/h2>\n

Essa assimetria ocorre porque o modelo de tributa\u00e7\u00e3o dos dois setores \u00e9 distinto tanto na tributa\u00e7\u00e3o sobre consumo quanto na tributa\u00e7\u00e3o sobre renda. As loca\u00e7\u00f5es por temporada realizadas diretamente por anfitri\u00f5es, sem empresas, n\u00e3o se enquadram como presta\u00e7\u00e3o de servi\u00e7os \u2013 devido \u00e0 aus\u00eancia de servi\u00e7os acess\u00f3rios e conforme a Lei Complementar 116\/2003, que regula o ISS.<\/span><\/p>\n

Assim, n\u00e3o h\u00e1 incid\u00eancia de ISS ou de PIS\/Cofins nas opera\u00e7\u00f5es desses anfitri\u00f5es, o que pode gerar uma impress\u00e3o de menor carga tribut\u00e1ria. Por outro lado, a tributa\u00e7\u00e3o recai quase integralmente sobre o IRPF, que tem poucas dedu\u00e7\u00f5es e al\u00edquotas maiores.<\/span><\/p>\n

Os anfitri\u00f5es que alugam seus pr\u00f3prios im\u00f3veis sejam pessoas f\u00edsicas ou jur\u00eddicas, tamb\u00e9m n\u00e3o podem aderir ao Simples Nacional, previsto pela Lei Complementar 123\/2006, j\u00e1 que h\u00e1 veda\u00e7\u00e3o deste regime para esta atividade. Os hot\u00e9is e outros servi\u00e7os de hospedagem t\u00eam acesso a regimes simplificados e benef\u00edcios fiscais, como o Simples, Lucro Presumido e Lucro Real, al\u00e9m de serem beneficiados por incentivos fiscais espec\u00edficos, como o Programa Emergencial de Retomada do Setor de Eventos (Perse) que isentou completamente os hot\u00e9is de pagamento de IRPJ, CSLL, PIS e COFINS por 3 anos, entre outros.<\/span><\/p>\n

No Simples Nacional, as al\u00edquotas variam entre 6% e 33%, mas dados oficiais da Receita Federal usados pela LCA mostram que a carga m\u00e9dia desses hot\u00e9is \u00e9 de 12,1%, muito abaixo da carga tribut\u00e1ria dos anfitri\u00f5es. No caso do Lucro Presumido, a carga tribut\u00e1ria tamb\u00e9m \u00e9 inferior, sendo 16,8% na m\u00e9dia. Os grandes hot\u00e9is, que faturam acima de 78 milh\u00f5es de reais e, por isso, est\u00e3o sujeitos ao Lucro Real, t\u00eam a menor carga tribut\u00e1ria m\u00e9dia de todas, considerando todas as dedu\u00e7\u00f5es poss\u00edveis: apenas 11,9%, mesmo pagando ISS, PIS\/COFINS, IRPJ e CSLL.\u00a0<\/span><\/p>\n

Dentre os incentivos fiscais que beneficiam os hot\u00e9is, vale destacar o PERSE, que zerou IRPJ, CSLL e PIS\/Cofins para hot\u00e9is entre 2022 e 2025, como um socorro pelos efeitos da pandemia de Covid-19. Este programa tamb\u00e9m n\u00e3o alcan\u00e7ou pessoas f\u00edsicas que alugam seus im\u00f3veis para temporada. Assim, em muitos casos, compara-se a carga de 27,5% (anfitri\u00e3o PF, pagando IRPF) com a de 2% a 5% (hotel PJ, pagando apenas o ISS).<\/span><\/p>\n

Para Vanessa Canado, coordenadora do N\u00facleo de Tributa\u00e7\u00e3o do Insper, o imposto de renda incidente sobre loca\u00e7\u00f5es \u00e9 substancialmente mais elevado que o aplic\u00e1vel ao setor hoteleiro. Mas ela lembra que essa n\u00e3o \u00e9 uma peculiaridade brasileira: em sistemas de IVA no mundo todo, transa\u00e7\u00f5es de consumidor para consumidor tradicionalmente n\u00e3o s\u00e3o tributadas pelos tributos de consumo.<\/span><\/p>\n

Segundo ela, a assimetria estrutural decorre tamb\u00e9m do fato de que pessoas f\u00edsicas n\u00e3o t\u00eam acesso a regimes simplificados e pagam IR pela tabela progressiva, enquanto PJs t\u00eam incentivos importantes, al\u00e9m da isen\u00e7\u00e3o de dividendos. Isso incentiva a pejotiza\u00e7\u00e3o e torna a tributa\u00e7\u00e3o da PF proporcionalmente menos vantajosa.<\/span><\/p>\n

A pesquisa demonstra que n\u00e3o h\u00e1 tratamento favorecido \u00e0s loca\u00e7\u00f5es por temporada, conclui Betina Grupenmacher, advogada e professora de Direito Tribut\u00e1rio da UFPR. Assim, a carga efetiva dos anfitri\u00f5es \u00e9 equivalente ou superior \u00e0 da hotelaria.<\/span><\/p>\n

Cen\u00e1rio p\u00f3s-reforma tribut\u00e1ria<\/h2>\n

A reforma tribut\u00e1ria substituir\u00e1 os tributos atuais de consumo pela Contribui\u00e7\u00e3o sobre Bens e Servi\u00e7os (CBS) e pelo Imposto sobre Bens e Servi\u00e7os (IBS). A Lei Complementar 214\/2025 definiu regras espec\u00edficas para bens im\u00f3veis.<\/span><\/p>\n

Para ser considerado como contribuinte de CBS e IBS sobre os bens im\u00f3veis, o locador pessoa f\u00edsica dever\u00e1 alugar mais de tr\u00eas bens im\u00f3veis; e, obter, com essas opera\u00e7\u00f5es, receita total superior a R$ 240 mil por ano. Assim, esses contribuintes seguem o mesmo regime da hotelaria.<\/span><\/p>\n

J\u00e1 o PLP 108\/2024, na vers\u00e3o aprovada pelo Senado, aplicou esses mesmos requisitos do regime de bens im\u00f3veis ao servi\u00e7o de hotelaria quando necess\u00e1rio caracterizar pessoas f\u00edsicas como contribuintes de IBS\/CBS. Al\u00e9m disso, o texto estabeleceu que o limite de R$ 240 mil reais tamb\u00e9m deve considerar a receita proveniente da loca\u00e7\u00e3o por temporada.<\/span><\/p>\n

Nesse cen\u00e1rio, a LCA estima que a carga total pode atingir 39% para anfitri\u00f5es pessoa f\u00edsica \u2013 o dobro da hotelaria \u2013, ao somar os tributos sobre o consumo e a renda. E avalia ainda que loca\u00e7\u00f5es residenciais por temporada, quando n\u00e3o t\u00eam car\u00e1ter empresarial, n\u00e3o deveriam configurar fato gerador de tributo sobre consumo, e que a aplica\u00e7\u00e3o indistinta da CBS e do IBS pode gerar desequil\u00edbrios competitivos e onerar desproporcionalmente pessoas f\u00edsicas.<\/span><\/p>\n

Nessa linha, Vanessa Canado avalia que, mesmo ap\u00f3s a reforma, o Brasil continuar\u00e1 a apresentar assimetrias estruturais relevantes por causa dos regimes simplificados e da aus\u00eancia de simplifica\u00e7\u00e3o da renda das PFs, o que torna a tributa\u00e7\u00e3o regressiva e complexa para atividades h\u00edbridas como loca\u00e7\u00f5es por temporada.<\/span><\/p>\n

O estudo da LCA defende que o debate sobre tributa\u00e7\u00e3o seja guiado por equil\u00edbrio e simplifica\u00e7\u00e3o. Dessa forma, ser\u00e1 poss\u00edvel evitar onerar pessoas f\u00edsicas, reconhecendo as contribui\u00e7\u00f5es da loca\u00e7\u00e3o por temporada para a economia e a arrecada\u00e7\u00e3o do pa\u00eds.<\/span><\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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