{"id":18319,"date":"2025-11-14T02:58:17","date_gmt":"2025-11-14T05:58:17","guid":{"rendered":"https:\/\/aprimora.site\/carvalhoalmeidaadvogados\/2025\/11\/14\/redutor-na-tributacao-de-imoveis-o-novo-mecanismo-da-reforma-tributaria\/"},"modified":"2025-11-14T02:58:17","modified_gmt":"2025-11-14T05:58:17","slug":"redutor-na-tributacao-de-imoveis-o-novo-mecanismo-da-reforma-tributaria","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/aprimora.site\/carvalhoalmeidaadvogados\/2025\/11\/14\/redutor-na-tributacao-de-imoveis-o-novo-mecanismo-da-reforma-tributaria\/","title":{"rendered":"Redutor na tributa\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis: o novo mecanismo da reforma tribut\u00e1ria"},"content":{"rendered":"

A Reforma Tribut\u00e1ria<\/a> (EC 132\/2023 e LC 214\/2025) introduziu altera\u00e7\u00f5es no regime de tributa\u00e7\u00e3o do setor imobili\u00e1rio<\/a> e, dentre elas, o conceito de \u201credutor de ajuste\u201d.<\/p>\n

Visando assegurar a n\u00e3o cumulatividade, o redutor de ajuste diminui a base de c\u00e1lculo do IBS\/CBS sobre as aliena\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias por contribuintes do regime regular. O racional desse mecanismo \u00e9 de que o IBS\/CBS<\/a> deveria recair apenas sobre a valoriza\u00e7\u00e3o real em transfer\u00eancias futuras, a partir de 31.12.2026.<\/p>\n

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Por\u00e9m, h\u00e1 um ponto controverso: como realizar o c\u00e1lculo do redutor e, mais precisamente, qual \u00e9 o valor do im\u00f3vel a ser considerado. \u00c9 poss\u00edvel que haver\u00e1 um contencioso sobre a atualiza\u00e7\u00e3o do valor fixado inicialmente para o c\u00e1lculo do \u201credutor de ajuste\u201d, questionando-se a perman\u00eancia do valor em patamar inicial de venda ou eventual incorpora\u00e7\u00e3o de valores de vendas posteriores ao c\u00e1lculo do valor redutor. Explica-se.<\/p>\n

O art. 257, \u00a72\u00ba, da LC 214\/2025, assim estabelece:<\/p>\n

\u201c\u00a7 2\u00ba O valor do redutor de ajuste \u00e9 composto:<\/p>\n

I \u2013 por seu valor inicial, nos termos do\u00a0caput<\/em>\u00a0<\/strong>do art. 258; e<\/p>\n

II \u2013 pelos valores dispostos no \u00a7 6\u00ba do art. 258.\u201d<\/p>\n

J\u00e1 o \u00a74\u00ba do mesmo artigo 257 esclarece:<\/p>\n

\u201c\u00a7 4\u00ba Na aliena\u00e7\u00e3o do bem im\u00f3vel, o redutor de ajuste:<\/p>\n

I \u2013 ser\u00e1 mantido com o mesmo valor e o mesmo crit\u00e9rio de corre\u00e7\u00e3o, no caso de o im\u00f3vel ser adquirido por contribuinte sujeito ao regime regular do IBS e da CBS;\u201d<\/p>\n

A leitura conjunta dos 2 dispositivos sugere que o \u201cvalor inicial\u201d ser\u00e1 sempre o mesmo, independentemente das opera\u00e7\u00f5es futuras posteriores a 31.12.2026.<\/p>\n

Imaginemos a hip\u00f3tese em que Jo\u00e3o tem hoje um im\u00f3vel de 1 milh\u00e3o de reais; ele vende esse im\u00f3vel em dezembro de 2028 por R$ 2 milh\u00f5es de reais para Maria; por sua vez, Maria vende esse im\u00f3vel em dezembro 2029 por R$ 3 milh\u00f5es de reais para Pedro. Qual \u00e9 o valor redutor que Maria dever\u00e1 utilizar: R$ 1 ou R$ 2 milh\u00f5es?<\/p>\n

De acordo com o art. 257, \u00a74\u00ba, inciso I, da LC 214\/2025, acima transcrito, o \u201cvalor inicial\u201d a ser considerado no \u201credutor de ajuste\u201d seria R$ 1 milh\u00e3o.<\/p>\n

No entanto, o art. 258, III, da LC 214\/2025, permite outra interpreta\u00e7\u00e3o, ao dizer que:<\/p>\n

\u201cArt. 258.\u00a0O valor inicial do redutor de ajuste corresponde:<\/p>\n

(\u2026)<\/p>\n

III \u2013 no caso de bens im\u00f3veis adquiridos a partir de 1\u00ba de janeiro de 2027, ao valor de aquisi\u00e7\u00e3o do bem im\u00f3vel.\u201d<\/p>\n

Sob esse dispositivo, a conclus\u00e3o no exemplo acima seria de um valor inicial de R$ 2 milh\u00f5es.<\/p>\n

Portanto, h\u00e1 claramente 2 interpreta\u00e7\u00f5es contrapostas.<\/p>\n

Conforme a primeira linha, s\u00f3 haveria uma hip\u00f3tese que modificaria o valor base, que seria eventual aliena\u00e7\u00e3o a n\u00e3o contribuinte, com posterior aliena\u00e7\u00e3o deste para um contribuinte de IBS e CBS, conforme o art. 258, \u00a74\u00ba, I, da LC, que fixa o valor de aquisi\u00e7\u00e3o do novo contribuinte como redutor.<\/p>\n

A segunda corrente \u00e9 da incorpora\u00e7\u00e3o de novos valores ao redutor a cada aliena\u00e7\u00e3o, baseando-se em 2 argumentos centrais para fundamentar a interpreta\u00e7\u00e3o do texto nesse sentido.<\/p>\n

O primeiro diz respeito \u00e0 reda\u00e7\u00e3o do par\u00e1grafo 1\u00ba, inciso II, do art. 258, que ao prever a data de constitui\u00e7\u00e3o do redutor de ajuste, naqueles casos de im\u00f3veis adquiridos ap\u00f3s 1\u00ba de janeiro de 2027, refere o termo \u201cdata da opera\u00e7\u00e3o<\/em>\u201d, o qual poderia indicar que cada aliena\u00e7\u00e3o gera novo valor para o redutor, atualizado pelo IPCA, j\u00e1 que n\u00e3o h\u00e1 men\u00e7\u00e3o expressa \u00e0 \u201cprimeira opera\u00e7\u00e3o\u201d<\/em>.<\/p>\n

N\u00e3o se descarta que o legislador poderia ter sido mais claro ao dispor especificamente que estaria se referindo a um redutor fixado com base apenas no valor inicial da primeira aliena\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel.<\/p>\n

Em contrapartida, ainda que a men\u00e7\u00e3o seja ampla, tamb\u00e9m n\u00e3o parece haver margem de interpreta\u00e7\u00e3o que permita o aumento do valor do im\u00f3vel em todas as opera\u00e7\u00f5es posteriores. A interpreta\u00e7\u00e3o literal do artigo n\u00e3o leva \u00e0 conclus\u00e3o de que se possa considerar cada nova opera\u00e7\u00e3o como base de fixa\u00e7\u00e3o do redutor, mas sim uma data base para que se calcule incid\u00eancia do IPCA<\/a>.<\/p>\n

Na mesma linha de racioc\u00ednio, \u00e9 utilizado segundo argumento para defender a ado\u00e7\u00e3o de valores de cada aliena\u00e7\u00e3o. O entendimento faz refer\u00eancia ao par\u00e1grafo 5\u00ba do art. 258, da LC 214\/2025, norma antielisiva, justamente diante da possibilidade de uso do redutor em maiores patamares em eventuais aliena\u00e7\u00f5es com valores inflados.<\/p>\n

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Explica-se: o par\u00e1grafo traz hip\u00f3teses (cumulativas) que limitam o redutor de ajuste apenas ao valor de aquisi\u00e7\u00e3o, corrigido pelo IPCA, quando: (i) aliena\u00e7\u00e3o ocorra em menos de 3 anos da aquisi\u00e7\u00e3o; (ii) im\u00f3vel foi adquirido de contribuinte; e (iii) n\u00e3o haja comprova\u00e7\u00e3o de recolhimento de IR ou ITBI.<\/p>\n

Aqui n\u00e3o h\u00e1 d\u00favidas de se tratar de norma antielisiva que limita o redutor de ajuste para casos em que o contribuinte deixe de recolher os demais tributos incidentes na opera\u00e7\u00e3o.<\/p>\n

No entanto, o dispositivo deve ser lido em complemento ao par\u00e1grafo seguinte (art. 258, \u00a76\u00ba da LC 214), que trata justamente dos demais valores que podem ser adicionados ao c\u00e1lculo do redutor de ajuste (ITBI, laud\u00eamio e contrapartidas de ordem urban\u00edstica e ambientais).<\/p>\n

Essa leitura conjunta esclarece que a regra \u00e9 a inclus\u00e3o dos valores de outros tributos que impactaram no valor do im\u00f3vel e que, justamente, a aus\u00eancia de recolhimento atrai a regra antielisiva que obsta o uso dos valores destes tributos para inflar o valor do redutor de ajuste. A disposi\u00e7\u00e3o da regra \u00e9 coerente com o objetivo do legislador de que n\u00e3o exista uso de valores que n\u00e3o foram efetivamente recolhidos pelo contribuinte na opera\u00e7\u00e3o.<\/p>\n

Os defensores de um redutor de ajuste recalculado a cada opera\u00e7\u00e3o entendem que na realidade a norma antielisiva cria uma exce\u00e7\u00e3o \u2013 que \u00e9 a fixa\u00e7\u00e3o do valor inicial do redutor \u2013 em contrapartida \u00e0 regra geral que entendem ser a atualiza\u00e7\u00e3o do valor a cada valor relacionado \u00e0s sucessivas aliena\u00e7\u00f5es do im\u00f3vel, para evitar que o valor seja inflado com aliena\u00e7\u00f5es simuladas.<\/p>\n

Contudo, a leitura do art. 258, \u00a71\u00ba, II e \u00a76\u00ba com as interpreta\u00e7\u00f5es expostas n\u00e3o sustentam o argumento de se recalcular o redutor a cada opera\u00e7\u00e3o. Quando analisados todos os dispositivos que relacionam o redutor de ajuste, a conclus\u00e3o mais coerente \u00e9 aquela que considera o redutor a ser atualizado apenas com corre\u00e7\u00e3o pelo IPCA ou em eventual aliena\u00e7\u00e3o a n\u00e3o contribuinte.<\/p>\n

O redutor de ajuste tem o objetivo de calibrar a n\u00e3o cumulatividade no setor imobili\u00e1rio. Vinculado \u00e0 primeira aliena\u00e7\u00e3o e corrigido apenas pelo IPCA, garante estabilidade e previsibilidade ao contribuinte, ainda que n\u00e3o se desconhe\u00e7a que pode comprometer a equidade e gerar desafios pr\u00e1ticos e jur\u00eddicos.<\/p>\n

Os arts. 242 e 244 do PLP 68\/2024 previam o redutor como cr\u00e9dito consumido em cada opera\u00e7\u00e3o, at\u00e9 a venda a n\u00e3o contribuinte ou redu\u00e7\u00e3o a zero. Essa l\u00f3gica era ainda mais restritiva e conservadora da n\u00e3o cumulatividade, pois evitava que o mesmo im\u00f3vel gerasse dedu\u00e7\u00f5es indefinidamente em m\u00faltiplas opera\u00e7\u00f5es.<\/p>\n

O exame do cen\u00e1rio anterior apenas refor\u00e7a o argumento de que o redutor de ajuste agora se tornou mais ben\u00e9fico ao contribuinte: constante em todas as opera\u00e7\u00f5es da cadeia, ainda que com o valor inicial inalterado, sofrendo corre\u00e7\u00e3o pelo IPCA.<\/p>\n

Assim, conclui-se que tanto a reda\u00e7\u00e3o do art. 257 da lei complementar, quanto a norma antielisiva presente no art. 258, par\u00e1grafo 5\u00ba, t\u00eam como objetivo a garantia do princ\u00edpio da neutralidade, que n\u00e3o \u00e9 suficientemente garantida nas opera\u00e7\u00f5es de compra e venda de im\u00f3veis apenas por meio da aplica\u00e7\u00e3o da n\u00e3o cumulatividade.<\/p>\n

N\u00e3o se desconhece que, em cen\u00e1rios de grande valoriza\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria, a fixa\u00e7\u00e3o do redutor em valor hist\u00f3rico corrigido apenas pelo IPCA pode gerar efeito regressivo, beneficiando quem comprou o bem por valor menor e penalizando compradores posteriores, mas n\u00e3o houve qualquer inclus\u00e3o de tratamento para fins de se evitar esse cen\u00e1rio pela LC 214\/2025.<\/p>\n

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Por outro lado, o modelo garante previsibilidade: redutor fixo, atualizado pelo IPCA, evitando discuss\u00f5es sobre manipula\u00e7\u00e3o de valores. \u00c9 um avan\u00e7o em seguran\u00e7a jur\u00eddica, ainda que tensionado com neutralidade e isonomia.<\/p>\n

Esse objetivo se mostra parcialmente cumprido com um redutor de ajuste com valor fixado pela primeira opera\u00e7\u00e3o, com a corre\u00e7\u00e3o do valor por meio da aplica\u00e7\u00e3o de IPCA e possibilidade de adi\u00e7\u00e3o de valores pagos de ITBI e laud\u00eamio, bem como, contrapartidas de ordem urban\u00edstica e ambientais.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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