{"id":18277,"date":"2025-11-13T05:58:25","date_gmt":"2025-11-13T08:58:25","guid":{"rendered":"https:\/\/aprimora.site\/carvalhoalmeidaadvogados\/2025\/11\/13\/fundos-imobiliarios-em-transicao-o-novo-desenho-regulatorio-proposto-pela-cvm\/"},"modified":"2025-11-13T05:58:25","modified_gmt":"2025-11-13T08:58:25","slug":"fundos-imobiliarios-em-transicao-o-novo-desenho-regulatorio-proposto-pela-cvm","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/aprimora.site\/carvalhoalmeidaadvogados\/2025\/11\/13\/fundos-imobiliarios-em-transicao-o-novo-desenho-regulatorio-proposto-pela-cvm\/","title":{"rendered":"Fundos imobili\u00e1rios em transi\u00e7\u00e3o: o novo desenho regulat\u00f3rio proposto pela CVM"},"content":{"rendered":"

A Comiss\u00e3o de Valores Mobili\u00e1rios (CVM<\/a>) abriu, em 30 de outubro, a Consulta P\u00fablica SDM 6\/25, submetendo ao mercado uma proposta de reforma do Anexo III da RCVM 175\/2022, que re\u00fane as regras espec\u00edficas aplic\u00e1veis aos fundos de investimento imobili\u00e1rio.<\/p>\n

N\u00e3o se trata de mero ajuste pontual, mas sim de um relevante movimento regulat\u00f3rio: revisitar a arquitetura dos FII \u00e0 luz da consolida\u00e7\u00e3o promovida pela pr\u00f3pria RCVM 175\/2022 e da experi\u00eancia acumulada desde a revoga\u00e7\u00e3o da ICVM n\u00ba 472\/2008.<\/p>\n

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A minuta em debate concentra-se em sete temas, que v\u00e3o da possibilidade de subordina\u00e7\u00e3o entre subclasses de cotas e da disciplina de ofertas p\u00fablicas volunt\u00e1rias e recompras, \u00e0 revis\u00e3o de qu\u00f3runs assembleares, da figura do representante de cotistas e, sobretudo, da distribui\u00e7\u00e3o de atribui\u00e7\u00f5es entre administrador fiduci\u00e1rio e gestor.<\/p>\n

A CVM declara buscar maior coer\u00eancia com a parte geral da RCVM 175\/2022, redu\u00e7\u00e3o de custos de observ\u00e2ncia e moderniza\u00e7\u00e3o do regime, sem abrir m\u00e3o \u2013 ao menos em sua pr\u00f3pria formula\u00e7\u00e3o \u2013 da prote\u00e7\u00e3o ao investidor e da preserva\u00e7\u00e3o das particularidades dos FII, em especial daqueles voltados ao p\u00fablico de varejo.<\/p>\n

Para o mercado imobili\u00e1rio<\/a> e para a ind\u00fastria de fundos, o desenrolar dessa audi\u00eancia p\u00fablica n\u00e3o \u00e9 apenas um detalhe t\u00e9cnico a ser acompanhado por departamentos de compliance. As propostas tocam diretamente a forma como os FII estruturam suas carteiras, organizam sua governan\u00e7a e lidam com assembleias de cotistas.<\/p>\n

Em outras palavras, podem redesenhar \u2013 em maior ou menor grau, a depender do texto final \u2013 o equil\u00edbrio entre flexibilidade, seguran\u00e7a jur\u00eddica e prote\u00e7\u00e3o ao investidor. \u00c9 \u00e0 descri\u00e7\u00e3o desses vetores de mudan\u00e7a, tal como apresentados pela CVM, que se dedica este breve artigo.<\/p>\n

Entre as propostas apresentadas, encontra-se uma que permite a cria\u00e7\u00e3o de subclasses de cotas com diferentes n\u00edveis de subordina\u00e7\u00e3o, quando se tratar de classes que invistam exclusivamente em ativos de cr\u00e9dito. Trata-se de um movimento que aproxima os FII da estrutura t\u00edpica dos fundos de direitos credit\u00f3rios.<\/p>\n

A medida parece ter por objetivo ampliar a flexibilidade de estrutura\u00e7\u00e3o e acomodar investidores com distintos perfis de risco e retorno. De todo modo, ela mesmo reconhece que a inova\u00e7\u00e3o pode suscitar debates relevantes quanto a eventual arbitragem regulat\u00f3ria entre categorias de fundos.<\/p>\n

A minuta tamb\u00e9m dedica aten\u00e7\u00e3o ao tratamento da oferta p\u00fablica volunt\u00e1ria de aquisi\u00e7\u00e3o de cotas (OPAC) e da recompra. No caso da OPAC, a proposta \u00e9 admitir expressamente que a pr\u00f3pria classe que emitiu as cotas, mediante previs\u00e3o regulamentar, promova oferta para posterior cancelamento.<\/p>\n

J\u00e1 no tocante \u00e0 recompra, a CVM prop\u00f5e autorizar que o FII adquira cotas de sua emiss\u00e3o, desde que as cancele imediatamente e observe condi\u00e7\u00f5es preestabelecidas, como pre\u00e7o inferior ao valor patrimonial, prazo m\u00e1ximo de doze meses e comunica\u00e7\u00e3o pr\u00e9via ao mercado.<\/p>\n

Outro eixo de altera\u00e7\u00e3o relevante diz respeito ao direito de reembolso do cotista dissidente em delibera\u00e7\u00f5es que impliquem reorganiza\u00e7\u00f5es societ\u00e1rias do fundo. A CVM prop\u00f5e que, nas classes de cotas que objetivem focar na aquisi\u00e7\u00e3o de ativos il\u00edquidos, o regulamento possa prever hip\u00f3teses em que o reembolso n\u00e3o ser\u00e1 devido.<\/p>\n

A justificativa, segundo o edital, \u00e9 compatibilizar a prote\u00e7\u00e3o do investidor com a viabilidade econ\u00f4mica do fundo, evitando que a exig\u00eancia de liquidez imediata imponha a venda for\u00e7ada de ativos ou comprometa a continuidade da estrat\u00e9gia de investimento.<\/p>\n

Em mat\u00e9ria de governan\u00e7a, a minuta revisita o regime das assembleias gerais, propondo uma nova l\u00f3gica de qu\u00f3runs qualificados de delibera\u00e7\u00e3o que leva em conta o grau de pulveriza\u00e7\u00e3o da base de cotistas. O objetivo declarado \u00e9 reduzir a incid\u00eancia de delibera\u00e7\u00f5es frustradas, um problema recorrente na ind\u00fastria e analisado em estudo recente conduzido pela Assessoria de An\u00e1lise Econ\u00f4mica e Gest\u00e3o de Riscos (ASA).<\/p>\n

Pela proposta, fundos com at\u00e9 cem cotistas manteriam o qu\u00f3rum atual de cinquenta por cento das cotas emitidas; aqueles com at\u00e9 dez mil cotistas poderiam deliberar com vinte e cinco por cento; e, acima desse patamar, bastariam quinze por cento.<\/p>\n

Ainda, a autarquia prop\u00f5e facilitar a elei\u00e7\u00e3o de representantes de cotistas, reduzindo de tr\u00eas para um por cento o percentual m\u00ednimo necess\u00e1rio para inclus\u00e3o do tema na pauta da assembleia. A inten\u00e7\u00e3o seria estimular maior engajamento dos investidores minorit\u00e1rios e criar mecanismos adicionais de accountability.<\/p>\n

Al\u00e9m disso, a CVM consulta o mercado sobre a conveni\u00eancia de permitir que o representante n\u00e3o seja necessariamente cotista, o que ampliaria o universo de pessoas aptas a exercer essa fun\u00e7\u00e3o, desde que preenchidos os requisitos de independ\u00eancia e qualifica\u00e7\u00e3o t\u00e9cnica.<\/p>\n

Talvez a modifica\u00e7\u00e3o de maior alcance pr\u00e1tico seja a redistribui\u00e7\u00e3o de fun\u00e7\u00f5es entre administrador fiduci\u00e1rio e gestor de recursos. A minuta prop\u00f5e transferir ao gestor parte das responsabilidades historicamente atribu\u00eddas ao administrador, especialmente aquelas relacionadas ao acompanhamento t\u00e9cnico dos empreendimentos, \u00e0 contrata\u00e7\u00e3o de prestadores de servi\u00e7o e \u00e0 administra\u00e7\u00e3o operacional dos im\u00f3veis integrantes da carteira.<\/p>\n

O administrador, por sua vez, mant\u00e9m a propriedade fiduci\u00e1ria dos bens, nos termos da Lei 8.668\/1993, e permanece respons\u00e1vel pelos controles de conformidade.<\/p>\n

A justificativa apresentada \u00e9 a de que a divis\u00e3o anterior, herdada de um contexto de menor sofistica\u00e7\u00e3o da ind\u00fastria, j\u00e1 n\u00e3o reflete a realidade atual, em que o gestor assumiu papel central na formula\u00e7\u00e3o e execu\u00e7\u00e3o da pol\u00edtica de investimentos. Segundo a Autarquia, a atualiza\u00e7\u00e3o das atribui\u00e7\u00f5es busca alinhar o regime dos FII \u00e0 l\u00f3gica da parte geral da RCVM 175\/2022, reconhecendo o gestor como agente principal da atividade de investimento e refor\u00e7ando, ao mesmo tempo, a responsabilidade do administrador como guardi\u00e3o fiduci\u00e1rio.<\/p>\n

O \u00faltimo eixo de proposta diz respeito ao regime informacional. A CVM prop\u00f5e substituir os suplementos fixos da RCVM 175\/2022 \u2014 que detalham os informes mensais, trimestrais e anuais \u2014 por um modelo mais din\u00e2mico, em que a Superintend\u00eancia competente possa ajustar o conte\u00fado das informa\u00e7\u00f5es mediante ato pr\u00f3prio (observadas disposi\u00e7\u00f5es gerais relacionada ao agente respons\u00e1vel e \u00e0 periocidade, por exemplo).<\/p>\n

Argumenta-se que a ind\u00fastria de fundos imobili\u00e1rios, por sua heterogeneidade e velocidade de expans\u00e3o, demanda um formato regulat\u00f3rio igualmente \u00e1gil, capaz de acompanhar a evolu\u00e7\u00e3o da pr\u00e1tica de mercado. Ao mesmo tempo, a autarquia reconhece o risco de inseguran\u00e7a jur\u00eddica decorrente da flexibiliza\u00e7\u00e3o e afirma que, sempre que houver altera\u00e7\u00e3o material no conte\u00fado informacional, ser\u00e1 conduzida uma avalia\u00e7\u00e3o quanto a eventual impacto regulat\u00f3rio e assegurado prazo de adapta\u00e7\u00e3o compat\u00edvel.<\/p>\n

A Consulta P\u00fablica SDM 6\/25 representa, em \u00faltima an\u00e1lise, a disposi\u00e7\u00e3o da CVM em tentar modernizar a disciplina setorial dos FII, visando um quadro normativo mais coeso e principiol\u00f3gico, em que a \u00eanfase recai sobre a transpar\u00eancia e sobre a responsabiliza\u00e7\u00e3o dos agentes.<\/p>\n

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Para o mercado, o resultado concreto dessas altera\u00e7\u00f5es depender\u00e1 n\u00e3o apenas do texto final aprovado, mas tamb\u00e9m da forma como administradores, gestores e investidores assimilar\u00e3o o novo arranjo institucional. Em qualquer cen\u00e1rio, o debate instaurado pela CVM j\u00e1 cumpre papel relevante: o de convidar a ind\u00fastria a refletir sobre o grau de maturidade que se espera de um setor que, nas \u00faltimas d\u00e9cadas, deixou de ser um nicho de investimento alternativo para se tornar um pilar do mercado de capitais brasileiro.<\/p>\n

At\u00e9 o encerramento da consulta, caber\u00e1 aos participantes do mercado \u2014 e \u00e0 comunidade jur\u00eddica que o acompanha \u2014 contribuir para que a moderniza\u00e7\u00e3o pretendida se traduza em um regime equilibrado, capaz de sustentar o crescimento do setor sem abrir m\u00e3o da confian\u00e7a dos investidores que o financiam.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

A Comiss\u00e3o de Valores Mobili\u00e1rios (CVM) abriu, em 30 de outubro, a Consulta P\u00fablica SDM 6\/25, submetendo ao mercado uma proposta de reforma do Anexo III da RCVM 175\/2022, que re\u00fane as regras espec\u00edficas aplic\u00e1veis aos fundos de investimento imobili\u00e1rio. N\u00e3o se trata de mero ajuste pontual, mas sim de um relevante movimento regulat\u00f3rio: revisitar […]<\/p>\n","protected":false},"author":0,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[1],"tags":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/aprimora.site\/carvalhoalmeidaadvogados\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/18277"}],"collection":[{"href":"https:\/\/aprimora.site\/carvalhoalmeidaadvogados\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/aprimora.site\/carvalhoalmeidaadvogados\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/aprimora.site\/carvalhoalmeidaadvogados\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=18277"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/aprimora.site\/carvalhoalmeidaadvogados\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/18277\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/aprimora.site\/carvalhoalmeidaadvogados\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=18277"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/aprimora.site\/carvalhoalmeidaadvogados\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=18277"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/aprimora.site\/carvalhoalmeidaadvogados\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=18277"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}