A conviv\u00eancia em condom\u00ednios edil\u00edcios sempre exigiu um delicado equil\u00edbrio entre o exerc\u00edcio do direito de propriedade individual e a preserva\u00e7\u00e3o da coletividade. Embora a legisla\u00e7\u00e3o disponha de instrumentos para coibir condutas nocivas, como multas e restri\u00e7\u00f5es, h\u00e1 situa\u00e7\u00f5es em que o comportamento de um morador excede os limites da toler\u00e2ncia, tornando-se incompat\u00edvel com a vida condominial.<\/p>\n
Surge, assim, a figura do cond\u00f4mino antissocial.<\/p>\n
O C\u00f3digo Civil<\/a> de 2002 j\u00e1 reconhecia a gravidade do problema ao prever, em seu art. 1.337, a aplica\u00e7\u00e3o de multas severas, de at\u00e9 dez vezes o valor da contribui\u00e7\u00e3o condominial, para quem, por reiterado comportamento antissocial, gera incompatibilidade de conviv\u00eancia.<\/p>\n No entanto, o legislador n\u00e3o previu expressamente a possibilidade de exclus\u00e3o do cond\u00f4mino, o que deu origem a debates jur\u00eddicos ao longo das \u00faltimas d\u00e9cadas.<\/p>\n A aus\u00eancia de previs\u00e3o legal expressa levou a doutrina a se dividir. Parte dos autores passou a defender que, diante da inefic\u00e1cia das san\u00e7\u00f5es pecuni\u00e1rias, seria poss\u00edvel recorrer ao Judici\u00e1rio para restringir o direito de uso da unidade, com base nos arts. 1.228, \u00a71\u00ba, e 1.277 do C\u00f3digo Civil e no princ\u00edpio da fun\u00e7\u00e3o social da propriedade.<\/p>\n Outros defendem que, pela aus\u00eancia de previs\u00e3o expressa, seria imposs\u00edvel qualquer medida nesse sentido, sob pena de m\u00e1cula n\u00e3o somente ao direito constitucional \u00e0 propriedade, mas tamb\u00e9m a outros princ\u00edpios de relevo, tais como os da dignidade da pessoa humana, da solidariedade social e o da tutela \u00e0 moradia.[i]<\/a><\/p>\n No centro dessa controv\u00e9rsia reside o art. 1.337, par\u00e1grafo \u00fanico, do C\u00f3digo Civil, cuja parte final d\u00e1 azo a diferentes interpreta\u00e7\u00f5es.<\/p>\n O dispositivo prev\u00ea que o cond\u00f4mino antissocial poder\u00e1 ser constrangido a pagar multa correspondente ao d\u00e9cuplo das contribui\u00e7\u00f5es condominiais at\u00e9 ulterior delibera\u00e7\u00e3o da assembleia.<\/p>\n O normativo, no entanto, n\u00e3o especifica a que se prestaria essa \u201culterior delibera\u00e7\u00e3o da assembleia\u201d, isto \u00e9, o que deve ser deliberado e com qual finalidade.<\/p>\n Assim, alguns autores sustentam que a ulterior assembleia poder\u00e1 deliberar justamente pela implementa\u00e7\u00e3o de medidas mais en\u00e9rgicas, tal como a propositura de a\u00e7\u00e3o para a exclus\u00e3o de cond\u00f4mino[ii]<\/a>.<\/p>\n Esse posicionamento, a prop\u00f3sito, \u00e9 convergente com o Enunciado 508 da V Jornada de Direito Civil do CJF:<\/p>\n Verificando-se que a san\u00e7\u00e3o pecuni\u00e1ria mostrou-se ineficaz, a garantia fundamental da fun\u00e7\u00e3o social da propriedade (arts. 5\u00ba, XXIII, da CRFB e 1.228, \u00a7 1\u00ba, do CC) e a veda\u00e7\u00e3o ao abuso do direito (arts. 187 e 1.228, \u00a7 2\u00ba, do CC) justificam a exclus\u00e3o do cond\u00f4mino antissocial, desde que a ulterior assembleia prevista na parte final do par\u00e1grafo \u00fanico do art. 1.337 do C\u00f3digo Civil delibere a propositura de a\u00e7\u00e3o judicial com esse fim, asseguradas todas as garantias inerentes ao devido processo legal.<\/p>\n Diversos tribunais j\u00e1 tiveram a oportunidade de se debru\u00e7ar sobre o tema.<\/p>\n Um exemplo \u00e9 o TJRS<\/a>, que, ainda em 2015, confirmou a exclus\u00e3o de um cond\u00f4mino cujo comportamento colocava em risco a seguran\u00e7a dos demais moradores.[iii]<\/a><\/p>\n Na mesma linha, o TJSP<\/a>, em 2016, anulou senten\u00e7a que havia reconhecido a impossibilidade jur\u00eddica do pedido, ficando assim ementado, naquilo que interessa: \u201c[\u2026] Omiss\u00e3o do legislador que, por si s\u00f3, n\u00e3o pro\u00edbe a pretens\u00e3o deduzida em ju\u00edzo e nem afasta a aplica\u00e7\u00e3o de normas constitucionais que integram o direito privado.\u201d[iv]<\/a><\/p>\n Outro recente julgado do TJSP, de 2025, foi no mesmo sentido, salientando a excepcionalidade da medida, necess\u00e1ria, no entanto, diante de situa\u00e7\u00f5es graves que coloquem em risco a seguran\u00e7a, o sossego e a integridade f\u00edsica de vizinhos.[v]<\/a><\/p>\n Encerrando os exemplos (n\u00e3o exaustivos), temos, ainda, os casos do TJPB<\/a> e do TJRJ<\/a>, que possuem precedentes favor\u00e1veis, desta vez invocando expressamente a parte final do par\u00e1grafo \u00fanico do art. 1.337 como permissivo para que a \u201culterior assembleia\u201d delibere pela exclus\u00e3o do cond\u00f4mino antissocial.[vi]<\/a><\/p>\n Dessa forma, nota-se uma relativa tend\u00eancia \u00e0 pacifica\u00e7\u00e3o do tema, desde que seja aferido, especialmente: (i) a inefic\u00e1cia de medidas adotadas anteriormente pelo condom\u00ednio; (ii) a recalcitr\u00e2ncia do cond\u00f4mino antissocial nas condutas nocivas \u00e0 comunidade; e (iii) a realiza\u00e7\u00e3o de derradeira assembleia condominial que delibere pela sua exclus\u00e3o, respeitadas as devidas formalidades.<\/p>\n De toda sorte, tal entendimento, que hoje aparenta prevalecer, ainda apresenta certas oscila\u00e7\u00f5es, especialmente ante a aus\u00eancia de previs\u00e3o legal expressa.<\/p>\n O pr\u00f3prio TJSP, em 2021, manteve senten\u00e7a de improced\u00eancia em a\u00e7\u00e3o de exclus\u00e3o de cond\u00f4mino antissocial, elencando que \u201c[\u2026] Ainda que o direito de propriedade esteja limitado em sua fun\u00e7\u00e3o social, devendo o cond\u00f4mino observar regras m\u00ednimas de bom comportamento e conv\u00edvio, a medida de expuls\u00e3o n\u00e3o encontra amparo legal\u201d.[vii]<\/a><\/p>\n O projeto de reforma do C\u00f3digo Civil (PL n\u00ba 4, de 2025) busca pacificar esse debate, ao modificar o art. 1.337 para prever expressamente a possibilidade de exclus\u00e3o do cond\u00f4mino antissocial por delibera\u00e7\u00e3o de 2\/3 da assembleia e decis\u00e3o judicial subsequente.<\/p>\n Essa previs\u00e3o legislativa n\u00e3o inaugura a medida, mas consolida um caminho que j\u00e1 vinha sendo trilhado pela doutrina e pela jurisprud\u00eancia, trazendo seguran\u00e7a jur\u00eddica para casos extremos e, por que n\u00e3o dizer, paz para a comunidade condominial.<\/p>\n A exclus\u00e3o do cond\u00f4mino antissocial deve continuar a ser vista como ultima ratio<\/em>, aplic\u00e1vel apenas quando todos os meios ordin\u00e1rios se mostram ineficazes.<\/p>\n Contudo, ignorar sua necessidade significaria desamparar casos em que a conviv\u00eancia se torna absolutamente insuport\u00e1vel, comprometendo direitos fundamentais de vizinhan\u00e7a e a pr\u00f3pria fun\u00e7\u00e3o social da propriedade.<\/p>\n Ao acolher essa possibilidade de forma ponderada, a reforma pacifica o tema e equilibra a prote\u00e7\u00e3o da propriedade com a defesa da coletividade condominial<\/p>\n ____________________________________________________________________<\/p>\n [i]<\/a> Ver, por exemplo: TARTUCE, Flavio. Direito civil: direito das coisas. 15. ed. Rio de Janeiro: Forense, v. 4, 2023.<\/p>\n [ii]<\/a> Ver, por exemplo: GAGLIANO, Pablo S.; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Direitos reais. 5\u00aa. ed. S\u00e3o Paulo: Editora SaraivaJur, 2023.<\/p>\n [iii]<\/a> TJRS. Agravo de Instrumento n. 70065533911. D\u00e9cima Oitava C\u00e2mara C\u00edvel. Relator: Des. Nelson Jos\u00e9 Gonzaga. Julgado em 13.08.2015, publ. em 12.08.2015.<\/p>\n [iv]<\/a> TJSP. Apela\u00e7\u00e3o n. 4000396-25.2013.8.26.0010. Oitava C\u00e2m. de Direito Privado do TJSP. Relator: Des. Alexandre Coelho. Julgada e registrada em: 07.04.2016.<\/p>\n [v]<\/a> TJSP. Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel: 10172802420248260002 S\u00e3o Paulo, Relator.: Carlos Dias Motta, Data de Julgamento: 03\/02\/2025, 26\u00aa C\u00e2mara de Direito Privado, Data de Publica\u00e7\u00e3o: 03\/02\/2025.<\/p>\nDoutrina: entre o sil\u00eancio da lei e a fun\u00e7\u00e3o social da propriedade<\/strong><\/h2>\n
Jurisprud\u00eancia: tend\u00eancia de estabiliza\u00e7\u00e3o a despeito do v\u00e1cuo normativo<\/strong><\/h2>\n
A reforma do C\u00f3digo Civil e a consolida\u00e7\u00e3o do entendimento<\/strong><\/h2>\n
Medida excepcional, mas necess\u00e1ria<\/strong><\/h2>\n