{"id":17820,"date":"2025-10-29T04:35:58","date_gmt":"2025-10-29T07:35:58","guid":{"rendered":"https:\/\/aprimora.site\/carvalhoalmeidaadvogados\/2025\/10\/29\/divida-de-condominio-para-o-stj-o-que-vale-e-a-matricula\/"},"modified":"2025-10-29T04:35:58","modified_gmt":"2025-10-29T07:35:58","slug":"divida-de-condominio-para-o-stj-o-que-vale-e-a-matricula","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/aprimora.site\/carvalhoalmeidaadvogados\/2025\/10\/29\/divida-de-condominio-para-o-stj-o-que-vale-e-a-matricula\/","title":{"rendered":"D\u00edvida de condom\u00ednio: para o STJ, o que vale \u00e9 a matr\u00edcula"},"content":{"rendered":"

Em decis\u00e3o un\u00e2nime, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justi\u00e7a (STJ<\/a>) reafirmou a responsabilidade do propriet\u00e1rio registral do im\u00f3vel pelo pagamento de cotas condominiais, mesmo que este ainda n\u00e3o tenha sido imitido na posse do im\u00f3vel com a entrega das chaves. A conclus\u00e3o, proferida no julgamento do Recurso Especial 2.147.665, reforma um ac\u00f3rd\u00e3o do Tribunal de Justi\u00e7a de S\u00e3o Paulo<\/a> que havia afastado a legitimidade dos titulares com base no entendimento do Tema 886, que atrela a responsabilidade \u00e0 posse efetiva.<\/p>\n

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O recurso do condom\u00ednio fundamentou seu apelo na natureza propter rem<\/em> da obriga\u00e7\u00e3o e na sufici\u00eancia do registro imobili\u00e1rio para caracterizar a responsabilidade dos adquirentes. As raz\u00f5es do REsp exploraram a vincula\u00e7\u00e3o da d\u00edvida ao titular registral (conforme arts. 1.334, 1.336 e 1.345 do CC), a distin\u00e7\u00e3o da tese firmada no repetitivo (Tema 886) quando n\u00e3o se trata de promessa n\u00e3o registrada, e a inutilidade, para fins de excluir a obriga\u00e7\u00e3o, de discuss\u00f5es paralelas com a construtora. Em s\u00edntese, o apelo pediu a restaura\u00e7\u00e3o da execu\u00e7\u00e3o com base na titularidade constante da matr\u00edcula.<\/p>\n

Seguindo o voto do ministro relator Jo\u00e3o Ot\u00e1vio de Noronha<\/a>, o entendimento da Quarta Turma reconheceu a responsabilidade do propriet\u00e1rio registral, afastando a tese da \u201cfalta de chaves\u201d como excludente de legitimidade. A conclus\u00e3o foi de que, pela natureza propter rem<\/em>, \u201cdevem responder pela d\u00edvida tanto o propriet\u00e1rio registral do im\u00f3vel quanto aquele imitido em sua posse\u201d, e que a n\u00e3o entrega das chaves n\u00e3o exonera o titular matricial \u2013 no m\u00e1ximo, abre-lhe o direito de regresso contra a vendedora.<\/p>\n

No recurso, o condom\u00ednio atacou frontalmente a premissa de que a aus\u00eancia de posse inviabilizaria a execu\u00e7\u00e3o, lembrando que o registro \u2013 e n\u00e3o um mero compromisso n\u00e3o levado ao f\u00f3lio real \u2013 \u00e9 que define a responsabilidade perante o condom\u00ednio, justamente por ser o assento registral erga omnes<\/em> e por dar publicidade \u00e0 titularidade da fra\u00e7\u00e3o ideal de terreno correspondente \u00e0 unidade imobili\u00e1ria. A pe\u00e7a distinguiu, ainda, a hip\u00f3tese do Tema 886 (compromisso sem registro) do presente caso, em que a aquisi\u00e7\u00e3o foi registrada e seguida de aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria, o que refor\u00e7a a consolida\u00e7\u00e3o da titularidade perante terceiros e impede que controv\u00e9rsias com a vendedora sejam opon\u00edveis ao credor.<\/p>\n

O resultado, portanto, projeta efeitos pr\u00e1ticos relevantes: (i) refor\u00e7a-se o valor jur\u00eddico do registro imobili\u00e1rio como crit\u00e9rio de responsabiliza\u00e7\u00e3o; (ii) preserva-se a adimpl\u00eancia estrutural do condom\u00ednio; e (iii) deslocam-se para a esfera interna do pacto de compra e venda os riscos de atraso na entrega. Do ponto de vista contencioso, a decis\u00e3o tende a reduzir discuss\u00f5es incidentais sobre legitimidade, retornando ao ponto de equil\u00edbrio sist\u00eamico: o condom\u00ednio pode demandar quem figura na matr\u00edcula, e eventuais fric\u00e7\u00f5es contratuais devem ser resolvidas em a\u00e7\u00e3o pr\u00f3pria regressiva.<\/p>\n

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\u00c9 fundamental registrar que a \u00edntegra do ac\u00f3rd\u00e3o ainda n\u00e3o est\u00e1 dispon\u00edvel; o que se tem \u00e9 a comunica\u00e7\u00e3o oficial do resultado e a moldura argumentativa revelada nas pe\u00e7as recursais. A publica\u00e7\u00e3o dos votos permitir\u00e1 aprofundar a leitura dos fundamentos e delimita\u00e7\u00f5es do julgado, especialmente na interface com o precedente da Segunda Se\u00e7\u00e3o (REsp 1.910.280) e as hip\u00f3teses-limite do tema.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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