{"id":17813,"date":"2025-10-28T20:08:25","date_gmt":"2025-10-28T23:08:25","guid":{"rendered":"https:\/\/aprimora.site\/carvalhoalmeidaadvogados\/2025\/10\/28\/lei-dos-distratos-e-gol-contra-do-stj-inseguranca-e-judicializacao-a-vista\/"},"modified":"2025-10-28T20:08:25","modified_gmt":"2025-10-28T23:08:25","slug":"lei-dos-distratos-e-gol-contra-do-stj-inseguranca-e-judicializacao-a-vista","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/aprimora.site\/carvalhoalmeidaadvogados\/2025\/10\/28\/lei-dos-distratos-e-gol-contra-do-stj-inseguranca-e-judicializacao-a-vista\/","title":{"rendered":"Lei dos Distratos e gol contra do STJ: inseguran\u00e7a e judicializa\u00e7\u00e3o \u00e0 vista"},"content":{"rendered":"

O recente julgamento do Recurso Especial n\u00ba 2.106.548\/SP pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justi\u00e7a (STJ<\/a>), ocorrido em 2 de setembro de 2025, de relatoria da ministra Nancy Andrighi<\/a>, reacendeu um debate sens\u00edvel ao setor imobili\u00e1rio a respeito de eventual preval\u00eancia do C\u00f3digo de Defesa do Consumidor<\/a> sobre a Lei n\u00ba 13.786, de 27 de dezembro de 2018, conhecida como a \u201cLei dos Distratos\u201d. Como \u00e9 de conhecimento, referida legisla\u00e7\u00e3o alterou a Lei n\u00ba 4.591\/64 e a Lei n\u00ba 6.766\/79 para disciplinar a resolu\u00e7\u00e3o do contrato de compra e venda por inadimplemento do adquirente.<\/p>\n

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No caso concreto, o STJ analisou tema referente a resolu\u00e7\u00e3o de contrato de compra e venda de lotes n\u00e3o edificados, firmado ap\u00f3s a entrada em vigor da Lei n\u00ba 13.786\/2018, cujo prop\u00f3sito recursal foi, essencialmente, analisar: (i) a preval\u00eancia ou n\u00e3o do CDC sobre a Lei n\u00ba 13.786\/2018; e (ii) o momento que deve ocorrer a restitui\u00e7\u00e3o dos valores pagos pelo adquirente na hip\u00f3tese de resolu\u00e7\u00e3o de contrato de compra e venda de im\u00f3vel, diante das altera\u00e7\u00f5es promovidas pelo art. 32-A da Lei n\u00ba 6.766\/1979, cuja reda\u00e7\u00e3o \u00e9 fruto da Lei dos Distratos.<\/p>\n

Assim, decidiu o STJ por maioria que: (i) a Lei dos Distratos se limitou a alterar apenas as Leis n\u00ba 4.591\/1964 e 6.766\/1979, que tratam da incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria e do parcelamento do solo urbano, sem realizar qualquer altera\u00e7\u00e3o ou revoga\u00e7\u00e3o de artigos do C\u00f3digo de Defesa do Consumidor, de modo que este deve prevalecer em eventual conflito; (ii) ao se tratar de rela\u00e7\u00e3o de consumo, mesmo com rela\u00e7\u00e3o a contratos celebrados ap\u00f3s a Lei dos Distratos, os limites de reten\u00e7\u00e3o previstos devem ser compatibilizados com o C\u00f3digo de Defesa do Consumidor, de modo que a reten\u00e7\u00e3o dos valores pagos pelo adquirente n\u00e3o pode ultrapassar o percentual de 25%; e (ii) a restitui\u00e7\u00e3o dos valores pagos ao adquirente somente ap\u00f3s o t\u00e9rmino da obra ou de forma parcelada em rela\u00e7\u00f5es de consumo consiste em uma pr\u00e1tica abusiva, devendo os valores pagos serem restitu\u00eddos de forma imediata, contrariando o disposto no art. 32-A, \u00a71\u00ba, da Lei n\u00ba 6.766\/1979.<\/p>\n

O STJ utilizou de entendimentos jurisprudenciais e de s\u00famulas do pr\u00f3prio STJ constru\u00eddas anteriormente \u00e0 entrada em vigor da Lei dos Distratos, em especial a S\u00famula 577 de 2013 e a S\u00famula 543 de 2015.<\/p>\n

Destaca-se que a promulga\u00e7\u00e3o da Lei dos Distratos teve como prop\u00f3sito central promover um equil\u00edbrio entre os interesses dos consumidores e das incorporadoras\/loteadoras. A norma surgiu como resposta \u00e0 necessidade de maior previsibilidade nos contratos imobili\u00e1rios, estabelecendo par\u00e2metros objetivos para reten\u00e7\u00f5es de valores, prazos de devolu\u00e7\u00e3o e penalidades aplic\u00e1veis. Com isso, buscou-se conferir seguran\u00e7a jur\u00eddica ao setor, al\u00e9m de contribuir para a uniformiza\u00e7\u00e3o da jurisprud\u00eancia e a redu\u00e7\u00e3o da judicializa\u00e7\u00e3o que sobrecarrega o Poder Judici\u00e1rio.<\/p>\n

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Tal entendimento, trazido recentemente pelo STJ, \u00e9 preocupante e macula o artigo 2\u00ba, \u00a7 1\u00ba da Lei de Introdu\u00e7\u00e3o \u00e0s Normas de Direito Brasileiro, o qual prev\u00ea que a lei posterior revoga a anterior, \u201cquando regule inteiramente a mat\u00e9ria de que tratava a normativa anterior\u201d. Este \u00e9 o caso da chamada \u201cLei dos Distratos\u201d, que \u00e9 posterior e mais espec\u00edfica em rela\u00e7\u00e3o ao C\u00f3digo de Defesa do Consumidor, notadamente no que tange \u00e0 delimita\u00e7\u00e3o da penalidade aplic\u00e1vel em caso de resolu\u00e7\u00e3o contratual por parte do adquirente. O artigo 53 do CDC imp\u00f5e a nulidade \u00e0 cl\u00e1usula que estabele\u00e7a a perda das presta\u00e7\u00f5es pagas em caso resolu\u00e7\u00e3o contratual. Por sua vez, a Lei dos Distratos regulou, posteriormente, essa mesma mat\u00e9ria, voltando-se especificamente para os contratos de aquisi\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis decorrentes de incorpora\u00e7\u00e3o e de loteamento. Ela estabelece novos limites espec\u00edficos, os quais, diga-se de passagem, n\u00e3o s\u00e3o contr\u00e1rios \u00e0 veda\u00e7\u00e3o de perda total das presta\u00e7\u00f5es, mas, inclusive, mais favor\u00e1veis ao consumidor<\/p>\n

Ademais, a decis\u00e3o do STJ vai ao encontro do princ\u00edpio de que Lei especial, como \u00e9 o caso da Lei dos Distratos, se sobrep\u00f5e \u00e0 normativa geral, como \u00e9 o caso do C\u00f3digo de Defesa do Consumidor, princ\u00edpio este un\u00edssono na nossa jurisprud\u00eancia. Ora, a Lei dos Distratos foi pauta de ampla discuss\u00e3o social e veio para apaziguar a judicializa\u00e7\u00e3o indiscriminada que ocorrera em tempos do mercado imobili\u00e1rio em crise.<\/p>\n

N\u00e3o bastasse tais argumentos, o alicerce jurisprudencial e sumular da decis\u00e3o \u00e9 fr\u00e1gil se comparado com a Lei dos Distratos que \u00e9 normativa validamente em vigor no cen\u00e1rio jur\u00eddico brasileiro. Espera-se que tal decis\u00e3o seja isolada e que o STJ reveja a sua posi\u00e7\u00e3o, vindo a prosperar o entendimento que em referida decis\u00e3o, infelizmente, foi minorit\u00e1rio.<\/p>\n

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A manuten\u00e7\u00e3o de entendimentos jurisprudenciais anteriores \u00e0 nova legisla\u00e7\u00e3o tende a criar inseguran\u00e7a na celebra\u00e7\u00e3o de contratos de aquisi\u00e7\u00e3o de unidades imobili\u00e1rias, o que pode desestimular o lan\u00e7amento de novos empreendimentos e impactar negativamente o custo das unidades, dada a maior exposi\u00e7\u00e3o das empresas do setor.<\/p>\n

Embora a decis\u00e3o proferida pelo STJ no REsp 2.106.548\/SP n\u00e3o possua efeito vinculante, representa um sinal de alerta para o mercado imobili\u00e1rio, que deve acompanhar com aten\u00e7\u00e3o os desdobramentos jurisprudenciais e avaliar os reflexos pr\u00e1ticos dessa orienta\u00e7\u00e3o. Espera-se que mais e mais posi\u00e7\u00f5es doutrin\u00e1rias se manifestem de forma contr\u00e1ria a fat\u00eddica decis\u00e3o e que ventos de seguran\u00e7a jur\u00eddica soprem em dire\u00e7\u00e3o ao STJ.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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