A express\u00e3o tokeniza\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria passou a ocupar o centro dos debates sobre inova\u00e7\u00e3o no mercado de im\u00f3veis. A ideia de transformar um bem f\u00edsico, como um apartamento ou um terreno, em unidades digitais negoci\u00e1veis parece, \u00e0 primeira vista, um avan\u00e7o inevit\u00e1vel. O discurso tecnol\u00f3gico promete eliminar burocracias, reduzir custos e democratizar o acesso ao investimento imobili\u00e1rio.<\/p>\n
No entanto, essa promessa esconde um risco silencioso: o da falsa seguran\u00e7a tecnol\u00f3gica.<\/p>\n
A tecnologia blockchain<\/em>, que sustenta a tokeniza\u00e7\u00e3o, \u00e9 um sistema de registro descentralizado. Cada informa\u00e7\u00e3o inserida \u00e9 gravada em blocos que se encadeiam de forma cronol\u00f3gica e praticamente imut\u00e1vel. Esse formato garante integridade t\u00e9cnica, pois torna dif\u00edcil alterar dados j\u00e1 registrados. Mas h\u00e1 uma diferen\u00e7a essencial entre integridade t\u00e9cnica e validade jur\u00eddica, e \u00e9 justamente a\u00ed que mora o problema.<\/p>\n A tecnologia n\u00e3o confere f\u00e9 p\u00fablica, tampouco substitui a an\u00e1lise de legalidade que caracteriza o sistema registral brasileiro. Em termos simples, a blockchain \u00e9 um registro t\u00e9cnico, e n\u00e3o jur\u00eddico. Ela garante que o dado existe, mas n\u00e3o que o direito seja v\u00e1lido.<\/p>\n No campo imobili\u00e1rio, o impacto disso \u00e9 profundo. No Brasil, a propriedade de um im\u00f3vel s\u00f3 se adquire com o registro no Cart\u00f3rio de Registro de Im\u00f3veis, conforme o artigo 1.227 do C\u00f3digo Civil. \u00c9 esse ato que transforma a vontade privada em direito real, dotado de publicidade, oponibilidade e f\u00e9 p\u00fablica.<\/p>\n Quando um im\u00f3vel \u00e9 \u201ctokenizado\u201d e vendido em partes digitais, o comprador de um token n\u00e3o se torna propriet\u00e1rio do bem, mas apenas adquire uma promessa de participa\u00e7\u00e3o econ\u00f4mica. O token n\u00e3o \u00e9 escritura, nem matr\u00edcula; \u00e9 um t\u00edtulo de expectativa, dependente de um contrato privado.<\/p>\n Como bem observa Marcelo Krug Fachin Torres, \u201cos direitos reais sobre im\u00f3veis constitu\u00eddos ou transmitidos por atos entre vivos, basicamente, s\u00f3 se adquirem com o registro no Cart\u00f3rio de Registro de Im\u00f3veis\u201d. Ignorar essa premissa \u00e9 transformar o sistema jur\u00eddico em terreno de incertezas. O risco \u00e9 criar um mercado paralelo de\u00a0aparente propriedade, em que investidores acreditam possuir im\u00f3veis quando, na verdade, det\u00eam apenas fra\u00e7\u00f5es simb\u00f3licas sem validade registral. O bem existe na blockchain, mas n\u00e3o no f\u00f3lio real \u2014 e, portanto, n\u00e3o existe juridicamente.<\/p>\n Para ilustrar: imagine um edif\u00edcio \u201ctokenizado\u201d cujas cotas digitais foram adquiridas por dezenas de investidores. Embora todos acreditem possuir parte do im\u00f3vel, a matr\u00edcula no Cart\u00f3rio de Registro de Im\u00f3veis continua em nome de uma \u00fanica pessoa f\u00edsica ou jur\u00eddica.<\/p>\n Se essa pessoa sofrer uma execu\u00e7\u00e3o judicial, a matr\u00edcula pode ser bloqueada ou penhorada, atingindo todo o im\u00f3vel, inclusive as fra\u00e7\u00f5es que circulavam virtualmente como \u201ctokens\u201d. Os investidores descobrem, ent\u00e3o, que compraram apenas uma expectativa de participa\u00e7\u00e3o econ\u00f4mica, e n\u00e3o um direito real protegido pelo sistema registral.<\/p>\n Outro obst\u00e1culo \u00e9 a falta de marco normativo espec\u00edfico. A legisla\u00e7\u00e3o brasileira ainda n\u00e3o disciplina a tokeniza\u00e7\u00e3o de ativos imobili\u00e1rios. A Lei de Registros P\u00fablicos (Lei n\u00ba 6.015\/1973) e o C\u00f3digo Civil de 2002 continuam a exigir o registro p\u00fablico como condi\u00e7\u00e3o constitutiva da propriedade.<\/p>\n A Comiss\u00e3o de Valores Mobili\u00e1rios (CVM), no Parecer de Orienta\u00e7\u00e3o n\u00ba 40\/2022, j\u00e1 alertou que, em certas circunst\u00e2ncias, os tokens podem ser considerados valores mobili\u00e1rios sujeitos \u00e0 regula\u00e7\u00e3o do mercado de capitais. Isso significa que sua emiss\u00e3o e negocia\u00e7\u00e3o p\u00fablica dependem de observ\u00e2ncia \u00e0s regras da CVM \u2014 refor\u00e7ando que o fen\u00f4meno pertence ao campo econ\u00f4mico, e n\u00e3o ao jur\u00eddico-registral.<\/p>\n Nesse cen\u00e1rio, surge o chamado limbo jur\u00eddico da tokeniza\u00e7\u00e3o: enquanto a tecnologia avan\u00e7a em velocidade digital, o Direito caminha em ritmo anal\u00f3gico. A aus\u00eancia de regras claras gera inseguran\u00e7a tanto para investidores quanto para operadores do sistema registral.<\/p>\n Esse vazio normativo foi, de forma in\u00e9dita, enfrentado pela Justi\u00e7a Federal, na Decis\u00e3o proferida em 13 de outubro de 2025, nos autos do processo n\u00ba 1112544-54.2025.4.01.3400, da 21\u00aa Vara Federal C\u00edvel da Se\u00e7\u00e3o Judici\u00e1ria do Distrito Federal. Na ocasi\u00e3o, o juiz Francisco Valle Brum suspendeu os efeitos da Resolu\u00e7\u00e3o COFECI n\u00ba 1.551\/2025, que pretendia instituir um \u201cSistema de Transa\u00e7\u00f5es Imobili\u00e1rias Digitais\u201d e criar figuras como o Token Imobili\u00e1rio Digital e os Agentes de Cust\u00f3dia e Garantia Imobili\u00e1ria.<\/p>\n A decis\u00e3o reconheceu que o Conselho Federal de Corretores de Im\u00f3veis (Cofeci) extrapolou sua compet\u00eancia regulamentar, ao tentar estabelecer um sistema paralelo de registros e transa\u00e7\u00f5es de im\u00f3veis digitais, usurpando atribui\u00e7\u00f5es que pertencem \u00e0 Uni\u00e3o, ao CNJ e ao Operador Nacional do Registro de Im\u00f3veis (ONR).<\/p>\n O magistrado enfatizou que somente o sistema registral oficial, operado pelo ONR e fiscalizado pelo Conselho Nacional de Justi\u00e7a, pode criar efeitos jur\u00eddicos sobre a titularidade imobili\u00e1ria. Ao afirmar que a resolu\u00e7\u00e3o do Cofeci criava \u201cum regime\u00a0jur\u00eddico paralelo e n\u00e3o autorizado pelo agente operador do Sistema de Registro Eletr\u00f4nico de Im\u00f3veis\u201d, a decis\u00e3o protegeu a estrutura p\u00fablica da f\u00e9 registral contra uma tentativa de privatiza\u00e7\u00e3o digital da propriedade imobili\u00e1ria.<\/p>\n O caso \u00e9 emblem\u00e1tico porque mostra que a inova\u00e7\u00e3o tecnol\u00f3gica n\u00e3o pode servir de pretexto para driblar a legalidade. A decis\u00e3o judicial reafirma que a tokeniza\u00e7\u00e3o, sem integra\u00e7\u00e3o normativa ao Registro de Im\u00f3veis, n\u00e3o cria propriedade, s\u00f3 apar\u00eancia de propriedade, e que qualquer tentativa de substituir a matr\u00edcula p\u00fablica por plataformas privadas compromete os pr\u00f3prios fundamentos do direito civil brasileiro.<\/p>\n Apesar das cr\u00edticas, h\u00e1 quem veja na tokeniza\u00e7\u00e3o uma oportunidade de modernizar o sistema registral. Ferraz e Guimar\u00e3es (2023), por exemplo, defendem que o modelo da multipropriedade pode inspirar uma tokeniza\u00e7\u00e3o segura e juridicamente estruturada, em que os tokens representem fra\u00e7\u00f5es de bens im\u00f3veis sem romper com os princ\u00edpios da continuidade e da especialidade.<\/p>\n Essa perspectiva \u00e9 promissora. Em vez de confrontar a estrutura do Registro de Im\u00f3veis, a tecnologia poderia dialogar com ela, funcionando como camada adicional de transpar\u00eancia e rastreabilidade. O caminho n\u00e3o seria a substitui\u00e7\u00e3o, mas a interoperabilidade regulada, ou seja, a integra\u00e7\u00e3o t\u00e9cnica e normativa entre blockchain e o sistema registral.<\/p>\n Nesse modelo, o Registro continuaria sendo o n\u00facleo de validade jur\u00eddica, enquanto a blockchain atuaria como sistema auxiliar de controle, transpar\u00eancia e acesso p\u00fablico. A inova\u00e7\u00e3o, assim, serviria \u00e0 seguran\u00e7a jur\u00eddica, e n\u00e3o \u00e0 sua eros\u00e3o.<\/p>\n Como alerta S\u00e9rgio Jacomino, \u201ca tokeniza\u00e7\u00e3o \u00e9 a Hidra de Lerna dos registros p\u00fablicos: a cada golpe contra suas cabe\u00e7as, duas novas despontam\u201d. A met\u00e1fora \u00e9 precisa. Combater os riscos da tokeniza\u00e7\u00e3o exige estrat\u00e9gia institucional, di\u00e1logo entre \u00f3rg\u00e3os reguladores (como CNJ, ONR, CVM e Banco Central) e respeito \u00e0 fun\u00e7\u00e3o p\u00fablica exercida pelos registradores.<\/p>\n A propriedade, no sistema jur\u00eddico brasileiro, \u00e9 mais que um dado; \u00e9 um ato de f\u00e9 p\u00fablica. O registro imobili\u00e1rio n\u00e3o \u00e9 um mero arquivo de informa\u00e7\u00f5es, mas um instrumento de Estado que confere autenticidade, legalidade e publicidade aos direitos reais. Nenhum sistema privado, por mais avan\u00e7ado, pode substituir essa estrutura sem comprometer a confian\u00e7a social na seguran\u00e7a jur\u00eddica.<\/p>\n A tokeniza\u00e7\u00e3o, portanto, n\u00e3o cria propriedade, apenas reproduz sua imagem digital. A blockchain pode registrar uma promessa, mas n\u00e3o uma escritura.<\/p>\n Enquanto o Direito n\u00e3o estabelecer regras de integra\u00e7\u00e3o, os tokens continuar\u00e3o sendo ativos econ\u00f4micos \u2014 e n\u00e3o t\u00edtulos de dom\u00ednio.<\/p>\n O desafio n\u00e3o \u00e9 impedir a tecnologia, mas dom\u00e1-la juridicamente. A interoperabilidade regulada \u00e9 o caminho para unir efici\u00eancia t\u00e9cnica e validade p\u00fablica. A blockchain pode e deve ser incorporada ao sistema registral, mas sem eliminar a figura do registrador, cuja fun\u00e7\u00e3o \u00e9 garantir a legalidade e a verdade formal do registro.<\/p>\n Em suma: o futuro do mercado imobili\u00e1rio digital depender\u00e1 da capacidade de o Direito absorver a linguagem da tecnologia sem renunciar aos seus fundamentos. A inova\u00e7\u00e3o precisa fortalecer o Registro de Im\u00f3veis, e n\u00e3o substitui-lo. A blockchain pode registrar dados, mas \u00e9 o f\u00f3lio real que registra direitos.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":" A express\u00e3o tokeniza\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria passou a ocupar o centro dos debates sobre inova\u00e7\u00e3o no mercado de im\u00f3veis. A ideia de transformar um bem f\u00edsico, como um apartamento ou um terreno, em unidades digitais negoci\u00e1veis parece, \u00e0 primeira vista, um avan\u00e7o inevit\u00e1vel. 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