A Emenda Constitucional 132\/2023 instituiu o modelo IVA dual (IBS\/CBS) e autorizou o legislador complementar a criar regimes espec\u00edficos setoriais, condicionados, em regra, \u00e0 preserva\u00e7\u00e3o da n\u00e3o cumulatividade e da neutralidade econ\u00f4mica.<\/p>\n
A Lei Complementar 214\/2025 concretiza esse mandamento constitucional para as opera\u00e7\u00f5es com bens im\u00f3veis, disciplinando o regime no cap\u00edtulo pr\u00f3prio (arts. 251 a 270) e estipulando disposi\u00e7\u00f5es transit\u00f3rias (arts. 485 a 490) para a conviv\u00eancia com empreendimentos iniciados at\u00e9 31\/12\/2028.<\/p>\n
O \u00e2mbito material do regime \u00e9 amplo: alcan\u00e7a a aliena\u00e7\u00e3o de bens im\u00f3veis (inclusive no contexto da incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria e do parcelamento do solo), as cess\u00f5es onerosas e atos translativos ou constitutivos de direitos reais, as loca\u00e7\u00f5es, cess\u00f5es onerosas e arrendamentos, os servi\u00e7os de administra\u00e7\u00e3o e intermedia\u00e7\u00e3o e os servi\u00e7os de constru\u00e7\u00e3o civil.<\/p>\n
Positivam-se hip\u00f3teses de n\u00e3o incid\u00eancia (v.g.,<\/em> permuta, ressalvada a torna, e direitos reais de garantia) e regras de equipara\u00e7\u00e3o para cess\u00f5es de uso e de passagem que se submetem, na pr\u00e1tica, ao tratamento da loca\u00e7\u00e3o.<\/p>\n No plano subjetivo, s\u00e3o contribuintes os sujeitos no regime regular do IBS\/CBS, inclusive a pessoa f\u00edsica quando superados \u201cgatilhos\u201d objetivos de quantidade e valor: p.ex., loca\u00e7\u00e3o\/cess\u00e3o\/arrendamento com receita anual superior a R$ 240.000 e com mais de tr\u00eas im\u00f3veis distintos; aliena\u00e7\u00e3o\/cess\u00e3o de direitos envolvendo mais de tr\u00eas im\u00f3veis no ano-calend\u00e1rio anterior; e aliena\u00e7\u00e3o de mais de um im\u00f3vel constru\u00eddo pelo pr\u00f3prio alienante nos cinco anos anteriores. O limite de R$ 240.000,00 \u00e9 atualizado pelo IPCA e a defini\u00e7\u00e3o de \u201cim\u00f3veis distintos\u201d \u00e9 remetida a regulamento.<\/p>\n O crit\u00e9rio temporal \u00e9 casu\u00edstico: na aliena\u00e7\u00e3o, a ocorr\u00eancia se d\u00e1 no ato de aliena\u00e7\u00e3o; nas cess\u00f5es e atos onerosos sobre direitos reais, na celebra\u00e7\u00e3o do ato (com regras para ajustes posteriores); nas loca\u00e7\u00f5es, cess\u00f5es onerosas e arrendamentos, a exig\u00eancia incide a cada pagamento, tal como nos servi\u00e7os de administra\u00e7\u00e3o e intermedia\u00e7\u00e3o; j\u00e1 na constru\u00e7\u00e3o civil, por ocasi\u00e3o do fornecimento. Esse aspecto temporal converge com a disciplina setorial de incorpora\u00e7\u00e3o e de parcelamento do solo, que operam por regime de caixa.<\/p>\n Em rela\u00e7\u00e3o ao crit\u00e9rio quantitativo, a base de c\u00e1lculo \u00e9 o valor da opera\u00e7\u00e3o correspondente a (i) aliena\u00e7\u00e3o; (ii) loca\u00e7\u00e3o, cess\u00e3o onerosa ou arrendamento; (iii) cess\u00e3o ou ato oneroso translativo\/constitutivo de direitos reais; (iv) administra\u00e7\u00e3o ou intermedia\u00e7\u00e3o; e (v) servi\u00e7os de constru\u00e7\u00e3o civil. Integram a base, entre outros, juros e varia\u00e7\u00f5es monet\u00e1rias (\u00edndices legais\/contratuais e cambiais, quando pertinentes).<\/p>\n Nas loca\u00e7\u00f5es, excluem-se da base de c\u00e1lculo do IBS e da CBS os tributos e emolumentos incidentes sobre o im\u00f3vel e despesas de condom\u00ednio. A LC 214\/2025 prev\u00ea, ainda, mecanismos de refer\u00eancia de valor com integra\u00e7\u00e3o ao Sinter (Sistema Nacional de Gest\u00e3o de Informa\u00e7\u00f5es Territoriais) e compartilhamento de dados por servi\u00e7os notariais e registrais, mitigando assimetrias informacionais e controv\u00e9rsias sobre quantifica\u00e7\u00e3o.<\/p>\n A sistem\u00e1tica do regime combina dedu\u00e7\u00e3o fixa e redu\u00e7\u00f5es de al\u00edquotas. Nas loca\u00e7\u00f5es residenciais realizadas por contribuinte no regime regular, admite-se dedu\u00e7\u00e3o fixa de R$ 600 por im\u00f3vel, atualizada mensalmente pelo IPCA, a ser abatida diretamente da base de c\u00e1lculo do IBS e da CBS, at\u00e9 o limite da base (redutor social).<\/p>\n Paralelamente, aplica-se redu\u00e7\u00e3o de 50% das al\u00edquotas do IBS e da CBS como regra geral nas opera\u00e7\u00f5es gerais com bens im\u00f3veis, e redu\u00e7\u00e3o de 70% nas opera\u00e7\u00f5es de loca\u00e7\u00e3o, cess\u00e3o onerosa e arrendamento.<\/p>\n Essas t\u00e9cnicas cumprem dupla fun\u00e7\u00e3o: pol\u00edtica p\u00fablica de modicidade nas loca\u00e7\u00f5es residenciais e neutralidade setorial nas demais opera\u00e7\u00f5es. Devem ser interpretadas em conjunto com as veda\u00e7\u00f5es dos regimes transit\u00f3rios opcionais, nos quais, em regra, n\u00e3o h\u00e1 direito a cr\u00e9ditos nem aplica\u00e7\u00e3o do redutor social.<\/p>\n Nos neg\u00f3cios de incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria e de parcelamento do solo, aplica-se a o regime de caixa (com incid\u00eancia tribut\u00e1ria no momento dos efetivos pagamentos), defini\u00e7\u00e3o de unidade imobili\u00e1ria para fins de apura\u00e7\u00e3o, disciplina de SCP (recolhimento pelo s\u00f3cio ostensivo) e exig\u00eancia de apura\u00e7\u00e3o por empreendimento ou obra vinculada a CNPJ\/CPF espec\u00edfico e \u00e0 identifica\u00e7\u00e3o cadastral.<\/p>\n O Cadastro Imobili\u00e1rio Brasileiro (CIB), integrado ao Sinter, torna-se pe\u00e7a central da governan\u00e7a documental e fiscal, com integra\u00e7\u00e3o dos servi\u00e7os notariais e registrais.<\/p>\n Na transi\u00e7\u00e3o, a lei institui op\u00e7\u00f5es fechadas a cr\u00e9ditos para amortecer a passagem do sistema antigo ao novo: (i) incorpora\u00e7\u00f5es com op\u00e7\u00e3o v\u00e1lida pelo RET\/patrim\u00f4nio de afeta\u00e7\u00e3o anterior a 01\/01\/2029 podem recolher a CBS nos moldes do regime especial, afastando outras incid\u00eancias de IBS\/CBS; (ii) no parcelamento do solo, admite-se CBS de 3,65% sobre a receita bruta recebida, com definitividade e veda\u00e7\u00e3o a cr\u00e9ditos; e (iii) para loca\u00e7\u00f5es pret\u00e9ritas, autoriza-se, em condi\u00e7\u00f5es e prazos que variam conforme a finalidade (residencial ou n\u00e3o), a op\u00e7\u00e3o por IBS\/CBS de 3,65% sobre a receita bruta recebida, tamb\u00e9m sem cr\u00e9ditos e sem redutor social.<\/p>\n Al\u00e9m disso, nas aliena\u00e7\u00f5es a partir de 1\u00ba\/1\/2029, \u00e9 poss\u00edvel deduzir da base do IBS montantes pagos, entre 2027 e 2032, em aquisi\u00e7\u00f5es tributadas por ICMS\/ISS contabilizadas como custo direto do im\u00f3vel (com possibilidade de aloca\u00e7\u00e3o proporcional de custos indiretos), respeitados fatores decrescentes por ano de aquisi\u00e7\u00e3o.<\/p>\n Por fim, destaca-se o redutor de ajuste, vinculado a cada im\u00f3vel a partir de 1\u00ba\/1\/2027, concebido para mitigar efeitos de estoques e da transi\u00e7\u00e3o (inclusive em hip\u00f3teses de fus\u00e3o ou desmembramento de im\u00f3veis), cuja operacionaliza\u00e7\u00e3o depende de regulamenta\u00e7\u00e3o. A intera\u00e7\u00e3o desse redutor com a dedu\u00e7\u00e3o intertemporal das aquisi\u00e7\u00f5es e com as redu\u00e7\u00f5es de al\u00edquotas demanda leitura sistem\u00e1tica para evitar sobreposi\u00e7\u00e3o indevida de benef\u00edcios e preservar a coer\u00eancia da n\u00e3o cumulatividade.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":" A Emenda Constitucional 132\/2023 instituiu o modelo IVA dual (IBS\/CBS) e autorizou o legislador complementar a criar regimes espec\u00edficos setoriais, condicionados, em regra, \u00e0 preserva\u00e7\u00e3o da n\u00e3o cumulatividade e da neutralidade econ\u00f4mica. 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