A loca\u00e7\u00e3o por temporada sempre existiu. O que mudou foi a escala. Plataformas como Airbnb e Booking levaram esse mercado para o centro da economia do turismo. Hoje h\u00e1 pr\u00e9dios pensados para esse fim, im\u00f3veis de lazer que \u201cse pagam\u201d quando o dono n\u00e3o usa e, ainda, moradores que alugam o pr\u00f3prio apartamento por alguns dias enquanto viajam.<\/p>\n
A habitualidade e o volume variam muito: de um an\u00fancio por ano a dezenas de reservas por m\u00eas. O ponto central, por\u00e9m, \u00e9 simples: essa oferta disputa o mesmo h\u00f3spede de hot\u00e9is e pousadas, n\u00e3o o inquilino de longa perman\u00eancia.<\/p>\n
Se o mercado relevante \u00e9 o da hospedagem, a b\u00fassola jur\u00eddica e econ\u00f4mica \u00e9 a neutralidade \u2014 princ\u00edpio inscrito na reforma tribut\u00e1ria do consumo (EC 132\/2023) e detalhado na LC 214\/2025. Neutralidade significa equilibrar a r\u00e9gua: mesma carga para atividades que concorrem entre si, sem prefer\u00eancias artificiais. O desafio \u00e9 desenhar isso sem impor a mesma papelada.<\/p>\n
Hotelaria \u00e9, em regra, atividade empresarial organizada; a temporada, via de regra, \u00e9 pulverizada, com propriet\u00e1rios de uma ou poucas unidades. Tratar ambos com as mesmas obriga\u00e7\u00f5es acess\u00f3rias produz inefici\u00eancia; trat\u00e1-los com cargas diferentes, distorce pre\u00e7os e sufoca a concorr\u00eancia.<\/p>\n
A boa not\u00edcia \u00e9 que o arcabou\u00e7o j\u00e1 deu alguns passos na dire\u00e7\u00e3o correta. O projeto que originou a LC 214 (o antigo PLP 68) enquadrou a loca\u00e7\u00e3o por temporada no regime da hotelaria para fins de tributa\u00e7\u00e3o do consumo. Tradu\u00e7\u00e3o: quando o fornecedor j\u00e1 est\u00e1 no regime regular de IBS\/CBS, a opera\u00e7\u00e3o de temporada segue a l\u00f3gica n\u00e3o cumulativa t\u00edpica de hospedagem (d\u00e9bito menos cr\u00e9dito).<\/p>\n
Em paralelo, para loca\u00e7\u00e3o residencial e comercial, o Congresso introduziu crit\u00e9rios objetivos para caracterizar a pessoa f\u00edsica como contribuinte no regime de bens im\u00f3veis: receita anual acima de R$ 240 mil e explora\u00e7\u00e3o de mais de tr\u00eas im\u00f3veis. Antes disso, valia a regra geral de \u201catividade econ\u00f4mica\u201d (habitualidade\/volume) para todas as loca\u00e7\u00f5es.<\/p>\n
Da\u00ed nasce a d\u00favida que a pr\u00e1tica exp\u00f5e: devem valer os mesmos gatilhos para caracteriza\u00e7\u00e3o como contribuinte para a temporada e para a loca\u00e7\u00e3o residencial? A l\u00f3gica econ\u00f4mica responde \u201cn\u00e3o\u201d. Hot\u00e9is e pousadas n\u00e3o podem escolher n\u00e3o ser contribuintes s\u00f3 porque faturam menos de R$ 240 mil. Logo, por neutralidade, a temporada n\u00e3o deveria herdar o \u201cabrigo\u201d de PF n\u00e3o contribuinte t\u00edpico da loca\u00e7\u00e3o residencial. O concorrente da temporada \u00e9 a hotelaria, n\u00e3o a moradia.<\/p>\n
Ocorre que o relat\u00f3rio do PLP 108 aprovado na CCJ do Senado caminhou em sentido inverso: determinou somar receitas e quantidade de im\u00f3veis de temporada aos de loca\u00e7\u00e3o residencial e comercial para definir se a pessoa f\u00edsica \u00e9 contribuinte. O efeito colateral \u00e9 expl\u00edcito: temporada at\u00e9 R$ 240 mil\/ano caberia fora do regime, enquanto hot\u00e9is e pens\u00f5es sempre est\u00e3o dentro. \u00c9 a nega\u00e7\u00e3o da neutralidade.<\/p>\n
E pode trazer mais um problema: fechar a porta do Simples Nacional para quem opera temporada como empresa. Pelo regime do Simples, hotelaria \u00e9 admitida, mas loca\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis pr\u00f3prios \u00e9 vedada. Se a lei tratar a temporada como \u201cloca\u00e7\u00e3o\u201d para fins de enquadramento \u2014 embora tribute \u201ccomo hotelaria\u201d \u2014 cria-se um beco regulat\u00f3rio: cobra-se como hospedagem, mas pro\u00edbe-se o regime simplificado pr\u00f3prio de hospedagem.<\/p>\n
Neutralidade exige simetria de l\u00f3gica. Se a loca\u00e7\u00e3o por temporada \u00e9 hospedagem do ponto de vista do consumidor, ela deve pagar como hospedagem e deve ser contribuinte a partir das mesmas exig\u00eancias feitas a quem pretende fornecer servi\u00e7o de hospedagem, ponto. A diferen\u00e7a est\u00e1 na escala e na capacidade de conformidade \u2014 e \u00e9 a\u00ed que entra a pol\u00edtica p\u00fablica inteligente.<\/p>\n
Dois equ\u00edvocos muito comuns aparecem nesse debate:<\/p>\n
Equ\u00edvoco 1: Temporada \u00e9 s\u00f3 loca\u00e7\u00e3o residencial com outro nome; logo, aplica-se o mesmo limite de R$ 240 mil e tr\u00eas im\u00f3veis<\/p>\n
Resposta:<\/em> Do lado da demanda, temporada n\u00e3o substitui moradia; substitui di\u00e1ria de hotel. Misturar crit\u00e9rios produz concorr\u00eancia desleal a favor da temporada. A LC 214 j\u00e1 reconheceu a natureza econ\u00f4mica ao remeter a temporada ao regime da hotelaria quando o fornecedor est\u00e1 no regime regular. O que falta \u00e9 coer\u00eancia na porta de entrada: definir quem \u00e9 contribuinte \u00e0 luz do mercado de hospedagem, n\u00e3o do mercado de loca\u00e7\u00e3o residencial.<\/p>\n Equ\u00edvoco 2: Para ser justo e arrecadar mais, todo anfitri\u00e3o deve virar contribuinte regular<\/p>\n Resposta:<\/em> Errado por necessidade de efici\u00eancia de administra\u00e7\u00e3o tribut\u00e1ria. Pense no morador de Copacabana que aluga 10 dias no ano enquanto viaja. Transform\u00e1-lo em contribuinte de d\u00e9bito e cr\u00e9dito abre a porta para cr\u00e9dito sobre im\u00f3vel, mobili\u00e1rio, energia \u2014 e for\u00e7a o Fisco a criar rateios sofisticados por per\u00edodo efetivo de loca\u00e7\u00e3o, sob risco de tributa\u00e7\u00e3o negativa ou litigiosidade. Custo alto para pouco resultado. \u00c9 muito mais eficaz cobrar na plataforma, que j\u00e1 organiza dados, pagamentos e repasses.<\/p>\n Qual \u00e9, ent\u00e3o, o caminho de pol\u00edtica p\u00fablica que entrega neutralidade sem burocracia?<\/p>\n O ideal seria a cria\u00e7\u00e3o de um regime espec\u00edfico simplificado. Um regime cumulativo para temporada via plataformas\/intermedi\u00e1rios, com reten\u00e7\u00e3o de IBS\/CBS a uma al\u00edquota \u00fanica que espelhe a carga l\u00edquida m\u00e9dia da atividade, desonerando o anfitri\u00e3o de obriga\u00e7\u00f5es acess\u00f3rias. Se o propriet\u00e1rio optar por operar sem intermedi\u00e1rio e atingir porte\/recorr\u00eancia t\u00edpicos de empresa, entra no regime n\u00e3o cumulativo padr\u00e3o, como a hotelaria.<\/p>\n Na falta do regime espec\u00edfico sugerido, deve-se corrigir o PLP 108: retirar a regra que soma temporada aos limites da loca\u00e7\u00e3o residencial\/comercial para pessoa f\u00edsica contribuinte. Em vez disso, alinhar os crit\u00e9rios de enquadramento da temporada aos da hotelaria: se a pousada n\u00e3o tem \u201czona de exce\u00e7\u00e3o\u201d, o concorrente tamb\u00e9m n\u00e3o deve ter. Isso evita a quebra de neutralidade e resolve o paradoxo do Simples (hospedagem pode; loca\u00e7\u00e3o, n\u00e3o).<\/p>\n \u00c9 preciso, ainda, manter simplicidade onde importa: preservar os crit\u00e9rios objetivos de PF contribuinte apenas para a loca\u00e7\u00e3o residencial\/comercial de longo prazo, que \u00e9 outro nicho, com outra l\u00f3gica de demanda e outra estrutura de custos.<\/p>\n Vale refor\u00e7ar que a neutralidade n\u00e3o \u00e9 sin\u00f4nimo de simetria burocr\u00e1tica. \u00c9 poss\u00edvel \u2014 e desej\u00e1vel \u2014 cobrar igual de quem concorre, com obriga\u00e7\u00f5es diferentes conforme a escala. Plataformas podem recolher de forma centralizada; anfitri\u00f5es eventuais n\u00e3o precisam saber o que \u00e9 \u201ccr\u00e9dito de ativo imobilizado\u201d. Ao mesmo tempo, quem profissionaliza oferta de temporada tem de jogar o jogo empresarial da hotelaria: d\u00e9bito, cr\u00e9dito, nota fiscal, conformidade.<\/p>\n No fim, o que est\u00e1 em jogo \u00e9 a consist\u00eancia do novo sistema. Ao equiparar a temporada \u00e0 hotelaria na tributa\u00e7\u00e3o, a LC 214 acertou no alvo. Ao puxar a temporada para dentro dos limites da loca\u00e7\u00e3o residencial para definir quem \u00e9 contribuinte, o relat\u00f3rio da CCJ tirou a b\u00fassola do prumo.<\/p>\n O Senado ainda pode corrigir a rota. O consumidor continuar\u00e1 escolhendo entre hotel e temporada conforme pre\u00e7o, localiza\u00e7\u00e3o e servi\u00e7o \u2014 n\u00e3o conforme uma vantagem tribut\u00e1ria artificial. E o anfitri\u00e3o eventual seguir\u00e1 sendo o que sempre foi: algu\u00e9m que cede o espa\u00e7o por poucos dias, sem virar, por isso, um especialista em apura\u00e7\u00e3o de cr\u00e9ditos.<\/p>\n Precisamos olhar para o princ\u00edpio da neutralidade como b\u00fassola, em conjunto com a razoabilidade. Se a loca\u00e7\u00e3o por temporada concorre com a hotelaria, paga como hotelaria. E, para quem aluga esporadicamente, recolhe pela plataforma \u2014 simples, proporcional e neutro. \u00c9 assim que se protege a concorr\u00eancia, a arrecada\u00e7\u00e3o e o tempo do cidad\u00e3o.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":" A loca\u00e7\u00e3o por temporada sempre existiu. O que mudou foi a escala. Plataformas como Airbnb e Booking levaram esse mercado para o centro da economia do turismo. 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