{"id":14627,"date":"2025-09-23T09:21:08","date_gmt":"2025-09-23T12:21:08","guid":{"rendered":"https:\/\/aprimora.site\/carvalhoalmeidaadvogados\/2025\/09\/23\/como-funcionara-o-cadastro-de-imoveis-criado-pela-reforma-tributaria\/"},"modified":"2025-09-23T09:21:08","modified_gmt":"2025-09-23T12:21:08","slug":"como-funcionara-o-cadastro-de-imoveis-criado-pela-reforma-tributaria","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/aprimora.site\/carvalhoalmeidaadvogados\/2025\/09\/23\/como-funcionara-o-cadastro-de-imoveis-criado-pela-reforma-tributaria\/","title":{"rendered":"Como funcionar\u00e1 o cadastro de im\u00f3veis criado pela reforma tribut\u00e1ria?"},"content":{"rendered":"

Previsto na reforma tribut\u00e1ria<\/a> e regulamentado pela Receita Federal<\/a> em agosto, o Cadastro Imobili\u00e1rio Brasileiro (CIB) vai centralizar dados relacionados a im\u00f3veis<\/a>, reunindo informa\u00e7\u00f5es antes dispersas.<\/p>\n

O sistema \u00e9 apontado como um elemento que dar\u00e1 maior transpar\u00eancia \u00e0s transa\u00e7\u00f5es, reduzindo fraudes. Especialistas tamb\u00e9m apontam que h\u00e1 possibilidade de aumento na carga tribut\u00e1ria, considerando que os dados ser\u00e3o compartilhados com todas as administra\u00e7\u00f5es, inclusive estados e munic\u00edpios.<\/p>\n

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Importante ressaltar, entretanto, que a regulamenta\u00e7\u00e3o da reforma ainda est\u00e1 em curso. O PLP 108, por exemplo, foi aprovado nesta quarta (17\/9) pela CCJ do Senado<\/a>, e ainda dever\u00e1 passar pelo plen\u00e1rio da Casa e pela C\u00e2mara. Pela complexidade do regime especial voltado aos bens im\u00f3veis, \u00e9 poss\u00edvel que ainda haja altera\u00e7\u00f5es neste ponto.<\/p>\n

Por exemplo, na complementa\u00e7\u00e3o de voto apresentada \u00e0 CCJ, o relator do PLP 108, senador Eduardo Braga (MDB\/AM), promoveu altera\u00e7\u00f5es para definir o valor do redutor de ajuste na hip\u00f3tese de permuta entre contribuinte do regime regular do IBS e da CBS e n\u00e3o contribuinte.<\/p>\n

O que \u00e9 o CIB?<\/h3>\n

A Receita Federal regulamentou o Cadastro Imobili\u00e1rio Brasileiro (CIB) com objetivo de ter um identificador \u00fanico de im\u00f3veis urbanos e rurais, apelidado de \u201cCPF dos im\u00f3veis\u201d. A ideia \u00e9 ter um \u201cinvent\u00e1rio\u201d dos im\u00f3veis no pa\u00eds, alimentado com dados dos munic\u00edpios e cart\u00f3rios.<\/p>\n

A previs\u00e3o consta na Instru\u00e7\u00e3o Normativa (IN) 2.275\/2025, publicada em agosto. O texto prev\u00ea que os cart\u00f3rios devem adotar o c\u00f3digo de identifica\u00e7\u00e3o \u00fanico no CIB no prazo de 12 meses, conforme previsto na reforma tribut\u00e1ria (LC 214\/25).<\/p>\n

O texto tamb\u00e9m disp\u00f5e sobre o compartilhamento de informa\u00e7\u00f5es e documentos relacionados a opera\u00e7\u00f5es com bens im\u00f3veis urbanos e rurais. Essa troca com as administra\u00e7\u00f5es tribut\u00e1rias ser\u00e1 feita pelos servi\u00e7os notariais e de registro em um sistema nacional de gest\u00e3o de informa\u00e7\u00f5es territoriais (Sinter).<\/p>\n

O que prev\u00ea a reforma<\/h3>\n

A reforma estabelece que o CIB dever\u00e1 conter obrigatoriamente todos os documentos relativos \u00e0 obra de constru\u00e7\u00e3o civil expedidos pelo munic\u00edpio. Tamb\u00e9m \u00e9 previsto que o Comit\u00ea Gestor do IBS e a Receita Federal poder\u00e3o estabelecer, em ato conjunto, obriga\u00e7\u00f5es acess\u00f3rias para terceiros relacionados \u00e0s opera\u00e7\u00f5es, inclusive tabeli\u00e3es, registradores de im\u00f3veis e juntas comerciais.<\/p>\n

A apura\u00e7\u00e3o do IBS e da CBS ser\u00e1 feita para cada empreendimento de constru\u00e7\u00e3o civil, vinculado a um CNPJ ou CPF espec\u00edfico. Cada obra, incorpora\u00e7\u00e3o ou parcelamento do solo ser\u00e1 considerada um centro de custo distinto.<\/p>\n

Nestes casos, o documento fiscal dever\u00e1 indicar o n\u00famero do cadastro da obra nas aquisi\u00e7\u00f5es de bens e servi\u00e7os utilizados na obra de constru\u00e7\u00e3o civil a que se destinam.<\/p>\n

O que ser\u00e1 compartilhado e por quem?<\/h3>\n

No caso dos im\u00f3veis urbanos, os dados ser\u00e3o fornecidos pelas prefeituras e, no caso dos im\u00f3veis rurais, pelo Cadastro Nacional de Im\u00f3veis Rurais (CNIR). No caso dos im\u00f3veis p\u00fablicos da Uni\u00e3o, os dados ser\u00e3o produzidos pela Secretaria de Coordena\u00e7\u00e3o e Governan\u00e7a do Patrim\u00f4nio da Uni\u00e3o (SPU).<\/p>\n

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De acordo com a IN, a documenta\u00e7\u00e3o vai abranger os bens im\u00f3veis registrados, para fins de apura\u00e7\u00e3o de seu \u201cvalor de refer\u00eancia\u201d. A reforma tribut\u00e1ria considera como valor de refer\u00eancia a estimativa de valor mercado dos bens im\u00f3veis, com atualiza\u00e7\u00e3o anual (art. 256 da LC 214\/25).<\/p>\n

O ponto deve ser foco de aten\u00e7\u00e3o dos contribuintes, segundo a advogada Natasha Rumiko Pereira Makiyama, s\u00f3cia de tribut\u00e1rio do Rayes e Fagundes. \u201cO valor de refer\u00eancia oficial, adotado pelo fisco no CIB, restringir\u00e1 subavalia\u00e7\u00f5es dos im\u00f3veis, para fins de apura\u00e7\u00e3o da CBS e do IBS, tanto em opera\u00e7\u00f5es societ\u00e1rias envolvendo im\u00f3veis (como incorpora\u00e7\u00f5es, cis\u00f5es, fus\u00f5es ou integraliza\u00e7\u00f5es de capital), quanto em escrituras p\u00fablicas e contratos de loca\u00e7\u00e3o, j\u00e1 que, em eventual questionamento do fisco, a legisla\u00e7\u00e3o permite o uso do valor de refer\u00eancia como meio de prova para arbitramento do tributo\u201d, explicou.<\/p>\n

Em que momento ser\u00e1 compartilhado?<\/h3>\n

Os servi\u00e7os notariais e de registro dever\u00e3o compartilhar as informa\u00e7\u00f5es imediatamente ap\u00f3s a lavratura ou registro de ato relativo a im\u00f3vel. Isso ser\u00e1 feito por meio de um sistema eletr\u00f4nico da Receita, integrado ao Sinter.<\/p>\n

Para Natasha Makiyama, o compartilhamento autom\u00e1tico de informa\u00e7\u00f5es sobre o im\u00f3vel \u201cvai permitir a identifica\u00e7\u00e3o de discrep\u00e2ncias nos valores transacionados entre os contribuintes e o valor de mercado, por exemplo\u201d. Com isso, ser\u00e1 poss\u00edvel o \u201carbitramento do valor da opera\u00e7\u00e3o, com base no valor de refer\u00eancia atualizado\u201d.
\nAs informa\u00e7\u00f5es dever\u00e3o ser enviadas de forma estruturada, conforme especifica\u00e7\u00f5es t\u00e9cnicas que ser\u00e3o definidas pela Receita Federal.<\/p>\n

H\u00e1 previs\u00e3o de san\u00e7\u00e3o?<\/h3>\n

Em caso de descumprimento das obriga\u00e7\u00f5es, a IN prev\u00ea aplica\u00e7\u00e3o de multas, al\u00e9m de san\u00e7\u00f5es administrativas aplic\u00e1veis pelos \u00f3rg\u00e3os de fiscaliza\u00e7\u00e3o notarial e registral.<\/p>\n

Vai aumentar a carga tribut\u00e1ria?<\/h3>\n

A advogada Natasha Makiyama entende que h\u00e1 tend\u00eancia de aumento na carga tribut\u00e1ria. Isso porque \u201co CIB ser\u00e1 compartilhado com todas as administra\u00e7\u00f5es tribut\u00e1rias, inclusive estados e munic\u00edpios, e o valor venal do im\u00f3vel atualizado ser\u00e1 um par\u00e2metro para que estados e munic\u00edpios avaliem os valores dos im\u00f3veis e das transa\u00e7\u00f5es realizadas com im\u00f3veis, o que, no final, pode significar um aumento da carga de outros impostos\u201d.<\/p>\n

Um exemplo s\u00e3o os contribuintes que fazem opera\u00e7\u00f5es com valores menores buscando pagar menos de tributos (ITBI ou ITCMD, por exemplo). De acordo com a especialista, eles \u201ceventualmente podem ser questionados a partir da avalia\u00e7\u00e3o das informa\u00e7\u00f5es atualizadas do CIB\u201d.<\/p>\n

A LC e a IN n\u00e3o explicitam como ser\u00e1 o tratamento dessas informa\u00e7\u00f5es.<\/p>\n

Moderniza\u00e7\u00e3o e novas rotinas<\/h3>\n

De forma geral, a IN vem de uma diretriz estabelecida pela LC para dar maior transpar\u00eancia nas transa\u00e7\u00f5es e reduzir fraudes. Trata-se de uma medida relevante para os propriet\u00e1rios de im\u00f3veis, cart\u00f3rios e mercado imobili\u00e1rio.<\/p>\n

O cen\u00e1rio exigir\u00e1 adapta\u00e7\u00e3o de sistemas e rotinas dos cart\u00f3rios e incorporadoras, al\u00e9m da revis\u00e3o documental dos im\u00f3veis, o que pode gerar custos de implementa\u00e7\u00e3o para o setor imobili\u00e1rio. Os demais contribuintes dever\u00e3o se atentar com o preenchimento e entrega de obriga\u00e7\u00f5es acess\u00f3rias.<\/p>\n

Tributaristas consultados pelo JOTA<\/span> veem o cadastro \u00fanico como um marco de moderniza\u00e7\u00e3o. De acordo com a advogada Marcela Adari, do escrit\u00f3rio asbz, a cria\u00e7\u00e3o do CIB \u201coferece \u00e0 Receita Federal uma nova ferramenta para monitorar receitas provenientes de opera\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias, como vendas e incorpora\u00e7\u00f5es\u201d. Esses dados, segundo ela, poder\u00e3o ser utilizados tanto no IBS e na CBS como no Imposto de Renda.<\/p>\n

A especialista destaca que \u201co governo n\u00e3o pretende tributar, pelo IVA-Dual, pessoas f\u00edsicas que realizam loca\u00e7\u00f5es de at\u00e9 R$ 240 mil por ano (limitadas a tr\u00eas im\u00f3veis distintos) nem venda de at\u00e9 tr\u00eas im\u00f3veis por ano, observadas condi\u00e7\u00f5es\u201d.
\n\u201cO intuito do fisco tamb\u00e9m inclui o acesso a dados mais confi\u00e1veis para melhor efici\u00eancia na tributa\u00e7\u00e3o, fiscaliza\u00e7\u00e3o, controle e monitoramento sobre as opera\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias entre os contribuintes, sobretudo com a institui\u00e7\u00e3o da CBS e do IBS\u201d, afirma Natasha Makiyama.<\/p>\n

O CIB torna mais dif\u00edcil a sonega\u00e7\u00e3o?<\/h3>\n

De certa forma, sim. A tend\u00eancia \u00e9 de que a centraliza\u00e7\u00e3o dos dados e informa\u00e7\u00f5es sobre os im\u00f3veis neste novo sistema seja \u00fatil para monitoramento aprofundado e cruzamento com outras bases entre as administra\u00e7\u00f5es p\u00fablicas e autoridades competentes.<\/p>\n

Cronograma<\/h3>\n

O cronograma da Receita \u00e9 de que os resultados e recomenda\u00e7\u00f5es ao gestor do sistema nacional de gest\u00e3o de informa\u00e7\u00f5es territoriais (Sinter) sejam apresentados at\u00e9 20 de dezembro deste ano. At\u00e9 l\u00e1, o grupo de trabalho vai levantar os sistemas, normativos e pr\u00e1ticas atuais dos registros participantes, desenvolver o piloto para padroniza\u00e7\u00e3o de documentos e fluxos, bem como o ambiente de homologa\u00e7\u00e3o.<\/p>\n

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O plano de trabalho foi pactuado entre a Secretaria Especial da Receita Federal, os operadores dos registros p\u00fablicos e o Conselho Nacional de Justi\u00e7a (CNJ), que passou a acompanhar com mais vigor nos \u00faltimos anos a digitaliza\u00e7\u00e3o dos cart\u00f3rios extrajudiciais.<\/p>\n

2026 \u00e9 teste<\/h3>\n

Para tentar afastar preocupa\u00e7\u00f5es que surgiram em torno do tema ap\u00f3s a circula\u00e7\u00e3o de not\u00edcias falsas, a Receita Federal divulgou uma nota na qual refor\u00e7a que o sistema estar\u00e1 dispon\u00edvel durante todo o ano de 2026 para testes.<\/p>\n

\u201cA finalidade da CIB \u00e9 dotar o Brasil de um cadastro imobili\u00e1rio \u00fanico, gerando seguran\u00e7a jur\u00eddica para os propriet\u00e1rios, adquirentes e vendedores, relacionado \u00e0s opera\u00e7\u00f5es com im\u00f3veis no \u00e2mbito do imposto sobre valor agregado \u2013 IVA Dual, a partir de 2027 apenas\u201d, esclarece a nota.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Previsto na reforma tribut\u00e1ria e regulamentado pela Receita Federal em agosto, o Cadastro Imobili\u00e1rio Brasileiro (CIB) vai centralizar dados relacionados a im\u00f3veis, reunindo informa\u00e7\u00f5es antes dispersas. O sistema \u00e9 apontado como um elemento que dar\u00e1 maior transpar\u00eancia \u00e0s transa\u00e7\u00f5es, reduzindo fraudes. Especialistas tamb\u00e9m apontam que h\u00e1 possibilidade de aumento na carga tribut\u00e1ria, considerando que os […]<\/p>\n","protected":false},"author":0,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[1],"tags":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/aprimora.site\/carvalhoalmeidaadvogados\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/14627"}],"collection":[{"href":"https:\/\/aprimora.site\/carvalhoalmeidaadvogados\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/aprimora.site\/carvalhoalmeidaadvogados\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/aprimora.site\/carvalhoalmeidaadvogados\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=14627"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/aprimora.site\/carvalhoalmeidaadvogados\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/14627\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/aprimora.site\/carvalhoalmeidaadvogados\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=14627"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/aprimora.site\/carvalhoalmeidaadvogados\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=14627"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/aprimora.site\/carvalhoalmeidaadvogados\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=14627"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}