Nos bastidores da incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria, uma figura jur\u00eddica h\u00edbrida tem ganhado terreno com apar\u00eancia de modernidade, mas conte\u00fado jur\u00eddico j\u00e1 enfrentado pelo ordenamento: trata-se da chamada permuta financeira. Ocorre quando o propriet\u00e1rio de um terreno o transfere a uma incorporadora e, em vez de receber unidades futuras, pactua o direito de perceber, de forma parcelada e proporcional, os resultados da venda das unidades constru\u00eddas no local.<\/p>\n
A constru\u00e7\u00e3o segue seu curso, o empreendimento \u00e9 comercializado, e o antigo dono do solo, agora sem fra\u00e7\u00e3o f\u00edsica da obra, recebe percentuais mensais calculados sobre o faturamento da incorporadora.<\/p>\n
Trata-se, como se v\u00ea, de uma opera\u00e7\u00e3o com fei\u00e7\u00f5es sofisticadas, mas que levanta importantes d\u00favidas quanto ao seu enquadramento jur\u00eddico-tribut\u00e1rio. A principal delas: haveria, de fato, uma permuta \u2014 e, portanto, exclus\u00e3o da apura\u00e7\u00e3o de ganho de capital \u2014 ou estar\u00edamos diante de uma t\u00edpica aliena\u00e7\u00e3o onerosa, com pagamento diferido e valor indeterminado?<\/p>\n
A Receita Federal, por meio da Solu\u00e7\u00e3o de Consulta COSIT 89\/2025, respondeu com precis\u00e3o que a natureza da opera\u00e7\u00e3o n\u00e3o se submete \u00e0 vontade das partes ou \u00e0 nomenclatura que estas decidam adotar no contrato. O Direito Tribut\u00e1rio, recorde-se, n\u00e3o se curva \u00e0 sem\u00e2ntica privada, mas sim \u00e0 subst\u00e2ncia dos atos jur\u00eddicos praticados.<\/p>\n
No caso examinado, o propriet\u00e1rio pessoa f\u00edsica cedeu terreno \u00e0 incorporadora, a qual, ap\u00f3s a institui\u00e7\u00e3o de patrim\u00f4nio de afeta\u00e7\u00e3o e ades\u00e3o ao Regime Especial de Tributa\u00e7\u00e3o (RET), passou a repassar valores ao alienante. Esses pagamentos eram calculados com base nas receitas de vendas das unidades do empreendimento. Ainda que as partes tenham denominado a opera\u00e7\u00e3o de permuta financeira, n\u00e3o houve, em verdade, troca de im\u00f3veis \u2014 condi\u00e7\u00e3o essencial \u00e0 caracteriza\u00e7\u00e3o da permuta sob o ponto de vista tribut\u00e1rio.<\/p>\n
Nas palavras da Receita, \u201cn\u00e3o se considera permuta a opera\u00e7\u00e3o que envolva qualquer outro bem ou direito, que n\u00e3o seja bem im\u00f3vel, apurando-se o ganho de capital como da\u00e7\u00e3o em pagamento\u201d. Em outras palavras, para fins fiscais, permuta \u00e9 troca de im\u00f3vel por im\u00f3vel, seja este j\u00e1 existente ou a construir. Tudo o que destoe disso atrai o regime de aliena\u00e7\u00e3o onerosa, com seus respectivos efeitos fiscais.<\/p>\n
A consequ\u00eancia pr\u00e1tica \u00e9 de elevada relev\u00e2ncia para o contribuinte. A opera\u00e7\u00e3o que, aos olhos leigos, poderia ser interpretada como permuta \u2014 e, portanto, isenta de tributa\u00e7\u00e3o sobre ganho de capital \u2014 \u00e9, na verdade, uma venda com pagamento parcelado e pre\u00e7o incerto. O Imposto de Renda incide, assim, sobre o ganho auferido, apurado com base na diferen\u00e7a entre o valor de aliena\u00e7\u00e3o e o custo de aquisi\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel.<\/p>\n
E o que \u00e9 valor de aliena\u00e7\u00e3o em um contrato com pre\u00e7o flutuante, vinculado ao sucesso comercial do empreendimento? A Receita orienta que deve ser adotado, em um primeiro momento, o valor previsto contratualmente ou, na aus\u00eancia, o valor de mercado. Caso os pagamentos efetivos superem esse par\u00e2metro, a base de c\u00e1lculo dever\u00e1 ser ajustada, com tributa\u00e7\u00e3o complementar.<\/p>\n
O contribuinte, nesse caso, estar\u00e1 sujeito \u00e0 tabela progressiva aplic\u00e1vel ao ganho de capital das pessoas f\u00edsicas, que varia de 15% a 22,5%, a depender do montante auferido.<\/p>\n
Outro equ\u00edvoco recorrente, tamb\u00e9m afastado pela solu\u00e7\u00e3o de consulta, \u00e9 a cren\u00e7a de que o RET, regime que permite \u00e0 incorporadora recolher tributos federais de forma unificada \u00e0 al\u00edquota de 4% sobre a receita mensal, teria algum reflexo tribut\u00e1rio direto sobre o alienante do terreno. A resposta \u00e9 negativa. O RET \u00e9 benef\u00edcio fiscal conferido exclusivamente ao incorporador, nos moldes da Lei\u00a0 10.931\/2004, que n\u00e3o se estende \u00e0quele que cede o im\u00f3vel sem assumir a posi\u00e7\u00e3o de incorporador nos termos da Lei 4.591\/1964.<\/p>\n
A tentativa de justificar a incid\u00eancia do RET sobre os repasses mensais como se o cedente fosse\u201dparceiro do empreendimento n\u00e3o encontra respaldo legal. N\u00e3o h\u00e1 solidariedade tribut\u00e1ria nesse modelo, tampouco comunh\u00e3o societ\u00e1ria entre as partes. O repasse financeiro realizado ao antigo propriet\u00e1rio \u00e9, em ess\u00eancia, contrapresta\u00e7\u00e3o pelo terreno \u2014 e como tal, atrai a incid\u00eancia do imposto sobre ganho de capital, devida pelo pr\u00f3prio alienante.<\/p>\n
O caso examinado pela Receita \u00e9 emblem\u00e1tico. Exp\u00f5e, com clareza, os riscos da ado\u00e7\u00e3o de r\u00f3tulos contratuais que n\u00e3o encontram sustenta\u00e7\u00e3o na estrutura f\u00e1tica da opera\u00e7\u00e3o. A denomina\u00e7\u00e3o permuta financeira pode ser \u00fatil \u00e0 ret\u00f3rica comercial, mas \u00e9 in\u00f3cua frente \u00e0 an\u00e1lise substancialista do Direito Tribut\u00e1rio.<\/p>\n
Para o contribuinte, o recado \u00e9 claro: n\u00e3o basta nomear; \u00e9 preciso compreender o que se est\u00e1 efetivamente realizando. Se n\u00e3o h\u00e1 recebimento de unidades imobili\u00e1rias em troca do terreno \u2014 mas apenas fluxo financeiro proporcional \u00e0 venda futura das unidades \u2014 n\u00e3o h\u00e1 permuta. H\u00e1 aliena\u00e7\u00e3o. E, como tal, haver\u00e1 tributa\u00e7\u00e3o sobre o ganho de capital, com todas as obriga\u00e7\u00f5es acess\u00f3rias que dela decorrem.<\/p>\n
O planejamento jur\u00eddico e tribut\u00e1rio de incorpora\u00e7\u00f5es deve, portanto, ser constru\u00eddo sobre a realidade dos fatos, e n\u00e3o sobre fic\u00e7\u00f5es terminol\u00f3gicas. Afinal, o fisco \u2014 ao contr\u00e1rio das partes \u2014 n\u00e3o est\u00e1 obrigado a acreditar em fic\u00e7\u00f5es.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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