{"id":12646,"date":"2025-07-13T06:01:56","date_gmt":"2025-07-13T09:01:56","guid":{"rendered":"https:\/\/aprimora.site\/carvalhoalmeidaadvogados\/2025\/07\/13\/cade-esclarece-criterios-para-notificar-operacao-imobiliaria-como-ato-de-concentracao\/"},"modified":"2025-07-13T06:01:56","modified_gmt":"2025-07-13T09:01:56","slug":"cade-esclarece-criterios-para-notificar-operacao-imobiliaria-como-ato-de-concentracao","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/aprimora.site\/carvalhoalmeidaadvogados\/2025\/07\/13\/cade-esclarece-criterios-para-notificar-operacao-imobiliaria-como-ato-de-concentracao\/","title":{"rendered":"Cade esclarece crit\u00e9rios para notificar opera\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria como ato de concentra\u00e7\u00e3o"},"content":{"rendered":"

De acordo com o artigo 88 da Lei 12.529\/2011<\/a>, devem ser submetidos \u00e0 aprova\u00e7\u00e3o do Conselho Administrativo de Defesa Econ\u00f4mica (Cade<\/a>) os atos de concentra\u00e7\u00e3o em que: (i) pelo menos um dos grupos envolvidos na opera\u00e7\u00e3o tenha registrado, no \u00faltimo balan\u00e7o, faturamento bruto anual ou volume de neg\u00f3cios total no pa\u00eds, no ano anterior \u00e0 opera\u00e7\u00e3o, equivalente ou superior a R$ 750.000.000; e (ii) pelo menos um outro grupo envolvido na opera\u00e7\u00e3o tenha registrado, no mesmo per\u00edodo, faturamento equivalente ou superior a R$ 75.000.000,00.<\/span><\/p>\n

O artigo 90, inciso II, por sua vez, estabelece que configuram atos de concentra\u00e7\u00e3o as opera\u00e7\u00f5es em que uma ou mais empresas adquirem, direta ou indiretamente, por qualquer meio, inclusive compra ou permuta de a\u00e7\u00f5es, quotas, t\u00edtulos, valores mobili\u00e1rios ou ativos (tang\u00edveis ou intang\u00edveis), o controle ou partes de uma ou mais empresas.<\/span><\/p>\n

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A reda\u00e7\u00e3o ampla desse dispositivo gerou d\u00favidas no mercado acerca da necessidade de notifica\u00e7\u00e3o ao Cade de opera\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias \u2014 notadamente aquelas envolvendo aquisi\u00e7\u00e3o de ativos imobili\u00e1rios isolados, como lojas, galp\u00f5es ou centros de distribui\u00e7\u00e3o. <\/span><\/p>\n

Essas incertezas motivaram a Consulta 08700.007814\/2024-75, formulada pela empresa Bompre\u00e7o Bahia Supermercados Ltda., visando esclarecer os par\u00e2metros aplic\u00e1veis \u00e0 obrigatoriedade de notifica\u00e7\u00e3o de tais opera\u00e7\u00f5es.<\/span><\/p>\n

No caso concreto, a empresa Bompre\u00e7o Bahia Supermercados Ltda. buscava alienar um im\u00f3vel n\u00e3o operacional \u2014 anteriormente utilizado como unidade de supermercado \u2014 \u00e0 Manz Empreendimentos Ltda.<\/span><\/p>\n

A despeito da inatividade do estabelecimento \u00e0 \u00e9poca da negocia\u00e7\u00e3o, a consulente argumentou que persistia incerteza regulat\u00f3ria quanto \u00e0 aplica\u00e7\u00e3o do controle pr\u00e9vio de estruturas em determinadas hip\u00f3teses de transfer\u00eancia de ativos imobili\u00e1rios, raz\u00e3o pela qual submeteu ao Cade a indaga\u00e7\u00e3o sobre a necessidade de notifica\u00e7\u00e3o da opera\u00e7\u00e3o como ato de concentra\u00e7\u00e3o.\u00a0<\/span><\/p>\n

Em resposta, a autarquia concluiu que a opera\u00e7\u00e3o n\u00e3o configurava ato de concentra\u00e7\u00e3o nos termos da Lei 12.529\/2011, e, ao faz\u00ea-lo, estabeleceu tr\u00eas crit\u00e9rios principais para aferir a obrigatoriedade de notifica\u00e7\u00e3o em opera\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias: <\/span><\/p>\n

o im\u00f3vel objeto da transa\u00e7\u00e3o deve configurar um estabelecimento comercial ativo no momento do in\u00edcio das negocia\u00e7\u00f5es; <\/span>
\no im\u00f3vel deve conter capacidade produtiva instalada, pass\u00edvel de aproveitamento pelo adquirente; ou <\/span>
\no bem deve ser considerado essencial \u00e0s atividades do adquirente, por raz\u00f5es regulat\u00f3rias ou legais.<\/span><\/p>\n

A simples aquisi\u00e7\u00e3o de um im\u00f3vel, por si s\u00f3, n\u00e3o configura ato de concentra\u00e7\u00e3o. No entanto, quando a transa\u00e7\u00e3o envolver a aquisi\u00e7\u00e3o de um estabelecimento comercial em funcionamento \u2014 isto \u00e9, uma estrutura organizada capaz de exercer atividade econ\u00f4mica \u2014, poder\u00e1 haver impacto concorrencial que justifique a notifica\u00e7\u00e3o.<\/span><\/p>\n

Assim, entende-se como estabelecimento comercial o conjunto funcional de ativos que: <\/span><\/p>\n

esteja operacional no in\u00edcio das negocia\u00e7\u00f5es;<\/span>
\npermita continuidade da atividade econ\u00f4mica pelo adquirente; e<\/span>
\npossua elementos organizacionais m\u00ednimos, como layout, instala\u00e7\u00f5es, log\u00edstica e, eventualmente, contratos. Nesse cen\u00e1rio, o que importa n\u00e3o \u00e9 apenas a titularidade do im\u00f3vel, mas o uso econ\u00f4mico que ele representa no contexto de mercado.<\/span><\/p>\n

Al\u00e9m da configura\u00e7\u00e3o de um estabelecimento comercial, definiu-se como crit\u00e9rio de avalia\u00e7\u00e3o do Cade \u00e0 exist\u00eancia de estrutura produtiva montada ou facilmente reativ\u00e1vel no im\u00f3vel. Ainda que o ativo esteja temporariamente desativado, o fato de conter capacidade produtiva pronta para uso pode configurar a substitui\u00e7\u00e3o de um concorrente no mercado relevante, uma vez que o adquirente passa a exercer a mesma fun\u00e7\u00e3o econ\u00f4mica com menor esfor\u00e7o de entrada.<\/span><\/p>\n

A submiss\u00e3o ou n\u00e3o ao Cade depender\u00e1 de uma efetiva transfer\u00eancia de capacidade competitiva entre agentes econ\u00f4micos, devendo-se observar:<\/span><\/p>\n

a viabilidade t\u00e9cnica e econ\u00f4mica da reativa\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel; <\/span>
\na recente utiliza\u00e7\u00e3o do ativo em atividade econ\u00f4mica; e <\/span>
\na capacidade de o adquirente assumir rapidamente a opera\u00e7\u00e3o anteriormente ali desempenhada.<\/span><\/p>\n

Para al\u00e9m dos crit\u00e9rios anteriores, estabeleceu-se que aquisi\u00e7\u00e3o pode configurar ato de concentra\u00e7\u00e3o se o im\u00f3vel for essencial ao desenvolvimento das atividades econ\u00f4micas do adquirente, seja por fatores regulat\u00f3rios, legais ou estrat\u00e9gicos.<\/span><\/p>\n

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Nesse sentido, o bem ser\u00e1 considerado essencial quando:<\/span><\/p>\n

for indispens\u00e1vel para o ingresso ou expans\u00e3o do adquirente no mercado relevante;<\/span>
\npossuir caracter\u00edsticas \u00fanicas, como localiza\u00e7\u00e3o privilegiada ou licenciamento espec\u00edfico dif\u00edcil de replicar; ou <\/span>
\nestiver sujeito a restri\u00e7\u00f5es regulat\u00f3rias ou urban\u00edsticas, que criem barreiras \u00e0 sua substitui\u00e7\u00e3o.<\/span><\/p>\n

Trata-se, portanto, de uma an\u00e1lise sobre a substitutibilidade do im\u00f3vel dentro de um determinado mercado geogr\u00e1fico, bem como sobre a indispensabilidade do ativo no desempenho da atividade empresarial, o que gera barreiras entradas aos potenciais concorrentes do adquirente.<\/span><\/p>\n

A decis\u00e3o do Cade na Consulta 08700.007814\/2024-75 trouxe maior seguran\u00e7a jur\u00eddica ao mercado ao delinear balizas claras para a notifica\u00e7\u00e3o de opera\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias. A autarquia reconheceu que nem toda aquisi\u00e7\u00e3o de im\u00f3vel isolado configura, por si s\u00f3, um ato de concentra\u00e7\u00e3o, mas alertou para a import\u00e2ncia de analisar o contexto concorrencial da opera\u00e7\u00e3o e a fun\u00e7\u00e3o econ\u00f4mica do ativo envolvido. <\/span><\/p>\n

Dessa forma, opera\u00e7\u00f5es envolvendo estabelecimentos comerciais em funcionamento, transfer\u00eancia de capacidade produtiva instalada ou aquisi\u00e7\u00e3o de ativos essenciais tendem a exigir notifica\u00e7\u00e3o pr\u00e9via ao Cade, nos termos do artigo 88 da Lei 12.529\/2011.\u00a0<\/span><\/p>\n

Ressalta-se, ainda, que os crit\u00e9rios fixados na decis\u00e3o n\u00e3o se aplicam \u00e0s transa\u00e7\u00f5es entre empresas concorrentes do setor imobili\u00e1rio, tendo em vista que o tema espec\u00edfico n\u00e3o foi objeto de consulta. <\/span><\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

De acordo com o artigo 88 da Lei 12.529\/2011, devem ser submetidos \u00e0 aprova\u00e7\u00e3o do Conselho Administrativo de Defesa Econ\u00f4mica (Cade) os atos de concentra\u00e7\u00e3o em que: (i) pelo menos um dos grupos envolvidos na opera\u00e7\u00e3o tenha registrado, no \u00faltimo balan\u00e7o, faturamento bruto anual ou volume de neg\u00f3cios total no pa\u00eds, no ano anterior \u00e0 […]<\/p>\n","protected":false},"author":0,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[1],"tags":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/aprimora.site\/carvalhoalmeidaadvogados\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/12646"}],"collection":[{"href":"https:\/\/aprimora.site\/carvalhoalmeidaadvogados\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/aprimora.site\/carvalhoalmeidaadvogados\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/aprimora.site\/carvalhoalmeidaadvogados\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=12646"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/aprimora.site\/carvalhoalmeidaadvogados\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/12646\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/aprimora.site\/carvalhoalmeidaadvogados\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=12646"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/aprimora.site\/carvalhoalmeidaadvogados\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=12646"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/aprimora.site\/carvalhoalmeidaadvogados\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=12646"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}