{"id":10940,"date":"2025-05-13T13:20:32","date_gmt":"2025-05-13T16:20:32","guid":{"rendered":"https:\/\/aprimora.site\/carvalhoalmeidaadvogados\/2025\/05\/13\/reforma-tributaria-e-novas-regras-para-itbi-e-iptu-impactos-e-controversias\/"},"modified":"2025-05-13T13:20:32","modified_gmt":"2025-05-13T16:20:32","slug":"reforma-tributaria-e-novas-regras-para-itbi-e-iptu-impactos-e-controversias","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/aprimora.site\/carvalhoalmeidaadvogados\/2025\/05\/13\/reforma-tributaria-e-novas-regras-para-itbi-e-iptu-impactos-e-controversias\/","title":{"rendered":"Reforma tribut\u00e1ria e novas regras para ITBI e IPTU: impactos e controv\u00e9rsias"},"content":{"rendered":"

Em 16 de janeiro deste ano foi publicada a Lei Complementar 214\/25, derivada do PLP 68\/24, que estabelece as diretrizes da reforma tribut\u00e1ria<\/a> introduzida pela Emenda Constitucional 132\/23.<\/p>\n

No entanto, a despeito da recente san\u00e7\u00e3o da LC 214\/25, a regulamenta\u00e7\u00e3o da reforma tribut\u00e1ria ainda n\u00e3o foi finalizada. No momento, a EC 132\/23, que instituiu a reforma \u00e9 alvo de iniciativas de regulamenta\u00e7\u00e3o, em especial, o PLP 108\/24 que segue em tramita\u00e7\u00e3o desde o ano passado.<\/p>\n

Conhe\u00e7a o JOTA<\/span> PRO Tributos, plataforma de monitoramento tribut\u00e1rio para empresas e escrit\u00f3rios com decis\u00f5es e movimenta\u00e7\u00f5es do Carf, STJ e STF<\/span><\/a><\/h3>\n

O PLP 108\/24, que j\u00e1 passou pela C\u00e2mara e ainda est\u00e1 tramitando no Senado, apesar de n\u00e3o ser objeto principal da reforma, prop\u00f5e, dentre outros pontos, altera\u00e7\u00f5es espec\u00edficas que impactam diretamente o Imposto sobre Transmiss\u00e3o de Bens Im\u00f3veis (ITBI) e o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), visando, por meio do artigo 194[1]<\/a>, modificar a incid\u00eancia e a base de c\u00e1lculo do ITBI por meio da inclus\u00e3o dos artigos 35-A e 38-A no C\u00f3digo Tribut\u00e1rio Nacional (CTN), conforme veremos a seguir.<\/p>\n

Mudan\u00e7as na incid\u00eancia do ITBI<\/h3>\n

Nos termos do artigo 156, inciso II, da Constitui\u00e7\u00e3o Federal de 1988[2]<\/a>, o ITBI \u00e9 um tributo de compet\u00eancia municipal que incide sobre a transmiss\u00e3o \u201cinter-vivos\u201d de bens im\u00f3veis e de direitos reais sobre im\u00f3veis, ocorrendo quando houver o efetivo registro da transmiss\u00e3o do im\u00f3vel em cart\u00f3rio.<\/p>\n

Fato importante \u00e9 que o PLP 108\/24, por sua vez, prop\u00f5e a inclus\u00e3o do art. 35-A no C\u00f3digo Tribut\u00e1rio Nacional (CTN), estabelecendo que a incid\u00eancia do ITBI poder\u00e1 ocorrer no momento na formaliza\u00e7\u00e3o do respectivo t\u00edtulo translativo, assim considerados a escritura p\u00fablica ou documento particular com for\u00e7a de escritura p\u00fablica, e n\u00e3o no momento do registro em cart\u00f3rio, vejamos:<\/p>\n

\u201cArt. 35-A<\/em><\/strong>. Os Munic\u00edpios e o Distrito Federal podem prever hip\u00f3tese de antecipa\u00e7\u00e3o do pagamento do ITBI, que deve ser opcional para o contribuinte, para que o imposto incida na formaliza\u00e7\u00e3o do respectivo t\u00edtulo translativo, assim considerados a escritura p\u00fablica ou documento particular com for\u00e7a de escritura p\u00fablica.<\/em><\/p>\n

Par\u00e1grafo \u00fanico<\/em><\/strong>. Na hip\u00f3tese de que trata o caput deste artigo, os Munic\u00edpios e o Distrito Federal poder\u00e3o aplicar al\u00edquota inferior \u00e0quela incidente no momento do registro do t\u00edtulo translativo no Registro de Im\u00f3veis.\u201d<\/em><\/p>\n

Essa mudan\u00e7a poder\u00e1 despertar interpreta\u00e7\u00f5es na linha de que o momento da incid\u00eancia do imposto poder\u00e1 ser deslocado para o da assinatura do contrato de promessa de compra e venda, o que contraria o entendimento consolidado pelo Supremo Tribunal Federal (STF) no Tema 1.124, que determinou que a cobran\u00e7a do ITBI s\u00f3 pode ocorrer no momento do registro do im\u00f3vel. Assim, se aprovada, a nova regra poder\u00e1 ser questionada judicialmente pelos contribuintes visando afastar a cobran\u00e7a antecipada do tributo.<\/p>\n

Altera\u00e7\u00f5es na base de c\u00e1lculo do ITBI<\/h3>\n

\u00a0<\/strong>Outro ponto relevante do PLP 108\/24 \u00e9 a introdu\u00e7\u00e3o do art. 38-A no CTN, ao determinar que a base de c\u00e1lculo do ITBI ser\u00e1 o maior valor entre o valor da opera\u00e7\u00e3o e o valor de refer\u00eancia adotado pelo munic\u00edpio:<\/p>\n

\u201cArt. 38-A<\/strong>. Considera-se valor venal, para fins do disposto no art. 38 desta Lei, o valor pelo qual o bem ou direito seria negociado \u00e0 vista, em condi\u00e7\u00f5es normais de mercado.\u201d<\/em><\/p>\n

Essa medida contraria o entendimento pacificado pelo Superior Tribunal de Justi\u00e7a (STJ) no julgamento do Tema 1.113, que estabeleceu que a base de c\u00e1lculo do ITBI \u00e9 o valor de mercado do bem, presumindo-se verdadeiro o valor declarado pelo contribuinte.<\/p>\n

Caso a mudan\u00e7a seja implementada, os contribuintes poder\u00e3o questionar judicialmente a cobran\u00e7a com base na constitucionalidade da nova regra. O argumento principal seria que a base de c\u00e1lculo do ITBI deve estar diretamente ligada ao valor da transa\u00e7\u00e3o, conforme previsto no art. 156, II, da Constitui\u00e7\u00e3o Federal.<\/p>\n

Altera\u00e7\u00f5es na base de c\u00e1lculo do IPTU<\/h3>\n

O IPTU, por sua vez, \u00e9 um tributo de compet\u00eancia municipal, tradicionalmente cobrado anualmente com base no valor venal do im\u00f3vel. No entanto, com a reforma tribut\u00e1ria, surgem novas diretrizes que podem alterar significativamente sua cobran\u00e7a.<\/p>\n

A principal mudan\u00e7a \u00e9 a flexibiliza\u00e7\u00e3o da atualiza\u00e7\u00e3o da base de c\u00e1lculo do IPTU. O artigo 156, \u00a71\u00ba, III, da Constitui\u00e7\u00e3o Federal, na nova reda\u00e7\u00e3o dada pela EC 132\/2023, permite que os munic\u00edpios atualizem os valores venais dos im\u00f3veis por meio de decreto do Executivo municipal, desde que respeitados crit\u00e9rios gerais estabelecidos em lei municipal.<\/p>\n

Essa mudan\u00e7a visa tornar o processo de atualiza\u00e7\u00e3o mais \u00e1gil, evitando a defasagem dos valores venais em rela\u00e7\u00e3o ao mercado. No entanto, tamb\u00e9m poder\u00e1 resultar em aumentos expressivos do IPTU, principalmente em cidades onde os im\u00f3veis est\u00e3o subavaliados.<\/p>\n

Consequ\u00eancias e perspectivas<\/h3>\n

As altera\u00e7\u00f5es propostas pelo PLP 108\/24, caso aprovadas, invariavelmente, tendem a aumentar a litigiosidade envolvendo o ITBI. Os contribuintes poder\u00e3o buscar no poder judici\u00e1rio a manuten\u00e7\u00e3o do entendimento vigente do STF e do STJ, a fim de evitar a cobran\u00e7a antecipada do tributo e garantir a utiliza\u00e7\u00e3o do valor de mercado do bem como base de c\u00e1lculo.<\/p>\n

\u00c9 fundamental que propriet\u00e1rios de im\u00f3veis, compradores e investidores acompanhem atentamente o andamento do PLP 108\/2024 e as implica\u00e7\u00f5es da LC 214\/2025. Compreender as mudan\u00e7as propostas e suas poss\u00edveis repercuss\u00f5es \u00e9 essencial para um planejamento financeiro adequado e para o cumprimento das obriga\u00e7\u00f5es tribut\u00e1rias.<\/p>\n

Apesar das poss\u00edveis vantagens, como maior transpar\u00eancia e justi\u00e7a fiscal, a reforma tribut\u00e1ria enfrenta desafios, especialmente em rela\u00e7\u00e3o \u00e0 aceita\u00e7\u00e3o popular. A perspectiva de aumento do IPTU \u00e9 impopular, o que torna o debate pol\u00edtico acirrado. Al\u00e9m disso, h\u00e1 preocupa\u00e7\u00f5es sobre o impacto econ\u00f4mico, especialmente para classes m\u00e9dias e baixas, que podem enfrentar dificuldade em arcar com o imposto ajustado aos valores de mercado.<\/p>\n

O que se v\u00ea, portanto, \u00e9 que a reforma tribut\u00e1ria busca tornar o sistema fiscal brasileiro mais eficiente e equ\u00e2nime. No entanto, \u00e9 imprescind\u00edvel que todos os envolvidos no setor imobili\u00e1rio estejam informados e preparados para as novas diretrizes que poder\u00e3o ser implementadas em breve.<\/p>\n

[1]<\/a> Art. 194. A Lei 5.172, de 25 de outubro de 1966 (C\u00f3digo Tribut\u00e1rio Nacional), passa a vigorar com as seguintes altera\u00e7\u00f5es:<\/p>\n

(\u2026)<\/p>\n

[2]<\/a> \u00a0Art. 156. Compete aos Munic\u00edpios instituir impostos sobre:<\/p>\n

(\u2026)<\/p>\n

II \u2013 transmiss\u00e3o \u201cinter vivos\u201d, a qualquer t\u00edtulo, por ato oneroso, de bens im\u00f3veis, por natureza ou acess\u00e3o f\u00edsica, e de direitos reais sobre im\u00f3veis, exceto os de garantia, bem como cess\u00e3o de direitos a sua aquisi\u00e7\u00e3o;<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Em 16 de janeiro deste ano foi publicada a Lei Complementar 214\/25, derivada do PLP 68\/24, que estabelece as diretrizes da reforma tribut\u00e1ria introduzida pela Emenda Constitucional 132\/23. No entanto, a despeito da recente san\u00e7\u00e3o da LC 214\/25, a regulamenta\u00e7\u00e3o da reforma tribut\u00e1ria ainda n\u00e3o foi finalizada. No momento, a EC 132\/23, que instituiu a […]<\/p>\n","protected":false},"author":0,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[1],"tags":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/aprimora.site\/carvalhoalmeidaadvogados\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/10940"}],"collection":[{"href":"https:\/\/aprimora.site\/carvalhoalmeidaadvogados\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/aprimora.site\/carvalhoalmeidaadvogados\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/aprimora.site\/carvalhoalmeidaadvogados\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=10940"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/aprimora.site\/carvalhoalmeidaadvogados\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/10940\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/aprimora.site\/carvalhoalmeidaadvogados\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=10940"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/aprimora.site\/carvalhoalmeidaadvogados\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=10940"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/aprimora.site\/carvalhoalmeidaadvogados\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=10940"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}