N\u00e3o \u00e9 novidade que o planejamento urbano e adensamento populacional representam duas das principais preocupa\u00e7\u00f5es das municipalidades. Tais quest\u00f5es s\u00e3o especialmente relevantes nas capitais brasileiras mais populosas em que o crescimento populacional n\u00e3o foi planejado e o processo de faveliza\u00e7\u00e3o acentuado suplantou qualquer tentativa de organiza\u00e7\u00e3o urbana.<\/p>\n
Somado a isso, boa parte dessas capitais possuem constru\u00e7\u00f5es urbanas de relev\u00e2ncia hist\u00f3rica, cujas edifica\u00e7\u00f5es s\u00e3o objeto de preserva\u00e7\u00e3o e prote\u00e7\u00e3o, estrangulando ainda mais o potencial de explora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1rio dos seus territ\u00f3rios.<\/p>\n
Isso tudo sem mencionar eventuais \u00e1reas de preserva\u00e7\u00e3o ambiental que, apesar de trazerem in\u00fameros benef\u00edcios para as cidades, obviamente restringem a explora\u00e7\u00e3o construtiva de grandes lotes urbanos.<\/p>\n
Nesse sentido, o instituto previsto no artigo 35 do Estatuto da Cidade (Lei 10.257\/2001<\/a>) pode ser uma solu\u00e7\u00e3o para o aumento da explora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria em regi\u00f5es em que a subutiliza\u00e7\u00e3o territorial se faz necess\u00e1ria para a preserva\u00e7\u00e3o de patrim\u00f4nio hist\u00f3rico ou ambiental.<\/p>\n Este dispositivo legal prev\u00ea a possibilidade de que munic\u00edpios regulamentem a transfer\u00eancia do potencial construtivo para fins de:<\/p>\n implanta\u00e7\u00e3o de equipamentos urbanos e comunit\u00e1rios; E o que isso significa na pr\u00e1tica? Os munic\u00edpios podem definir zonas de preserva\u00e7\u00e3o e \u00e1reas receptoras de potencial construtivo a fim de que isso seja negociado entre os particulares. Assim, im\u00f3veis que possuem sua capacidade de explora\u00e7\u00e3o restrita, por exemplo, por tombamento, podem ceder a capacidade de edifica\u00e7\u00e3o vertical n\u00e3o explorada para outros im\u00f3veis presentes nas \u00e1reas receptoras. Os valores levantados dessa forma devem ser revestidos para manuten\u00e7\u00e3o e revitaliza\u00e7\u00e3o do patrim\u00f4nio que se busca preservar.<\/p>\n Esse assunto n\u00e3o \u00e9 uma inova\u00e7\u00e3o do Estatuto da Cidade, Belo Horizonte (MG) j\u00e1 previa o instrumento da Transfer\u00eancia do Direito de Construir no Plano Diretor de 1996 (Lei Municipal 7.165\/1996). Atualmente, a capital mineira regulamenta a quest\u00e3o entre os artigos 51 a 56 do Plano Diretor de 2019 (Lei Municipal 11.181\/2019).<\/p>\n A Lei Municipal de Curitiba (PR) 6.337\/1982 j\u00e1 previa o incentivo construtivo para a preserva\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis de valor cultural, hist\u00f3rico ou arquitet\u00f4nico. O antigo Plano Diretor de Natal (RN) (Lei Complementar 7\/1994) previa a transfer\u00eancia de potencial construtivo para fins de preserva\u00e7\u00e3o de zonas de prote\u00e7\u00e3o ambiental e teve sua abrang\u00eancia ampliada com o Plano Diretor atual (Lei Complementar Municipal 208\/2022).<\/p>\n No entanto, ainda que essa solu\u00e7\u00e3o administrativa seja conceitualmente boa, nem sempre traz resultados pr\u00e1ticos efetivos. De um lado, temos os casos em que h\u00e1 enorme quantidade de exig\u00eancias (ou restri\u00e7\u00f5es) \u00e0s \u00e1reas receptoras, dificultando encontrar interessados na aquisi\u00e7\u00e3o do direito de construir. De outro lado, h\u00e1 cen\u00e1rios em que a aus\u00eancia de interven\u00e7\u00e3o municipal pode gerar diversas externalidades negativas \u00e0 vizinhan\u00e7a do im\u00f3vel que adquire o potencial construtivo.<\/p>\n A t\u00edtulo de exemplo, Belo Horizonte limitou a abrang\u00eancia das regi\u00f5es receptoras ao entorno dos im\u00f3veis tombados, pouco valorizados, o que tornou o instrumento pouco atraente para investidores. J\u00e1 no caso de Natal (RN), o Plano Diretor de 1994 n\u00e3o estabeleceu limites para a verticaliza\u00e7\u00e3o das edifica\u00e7\u00f5es nas \u00e1reas receptoras, fazendo com que regi\u00f5es com previs\u00e3o de im\u00f3veis de 10 a 12 pavimentos passassem a ter 30 andares.[1]<\/a><\/p>\n No \u00faltimo ano, na capital carioca, esse instituto administrativo ganhou os holofotes da paix\u00e3o nacional: o futebol. A venda de potencial construtivo se tornou a panaceia para a solu\u00e7\u00e3o dos problemas do Vasco e do Flamengo. O Vasco, com o objetivo de modernizar e revitalizar seu est\u00e1dio, conseguiu junto a Lei Complementar Municipal 272\/2024 instituir a Opera\u00e7\u00e3o Urbana Consorciada do Est\u00e1dio de S\u00e3o Janu\u00e1rio.<\/p>\n A legisla\u00e7\u00e3o complementar foi promulgada em julho de 2024 e regulada pelo Decreto 55.511\/2024 de dezembro, mas o clube vem relatando dificuldade em encontrar interessados. Vale lembrar que o munic\u00edpio instituiu uma taxa extra excepcional para o adquirente do potencial construtivo de R$ 150 por metro quadrado transferido, o que, por certo, desestimula o interesse de investidores.<\/p>\n J\u00e1 o Flamengo busca viabilizar a venda do potencial construtivo de sua sede na G\u00e1vea para conseguir levantar capital para constru\u00e7\u00e3o de seu est\u00e1dio. Ainda que a \u00e1rea de sua sede fique em regi\u00e3o com restri\u00e7\u00e3o construtiva decorrente do tombamento da Lagoa Rodrigo de Freitas, a equipe rubro-negra ir\u00e1 enfrentar uma dificuldade t\u00e9cnica a mais com o seu plano.<\/p>\n Uma vez que a lei atrela diretamente a transfer\u00eancia do direito de construir \u00e0 manuten\u00e7\u00e3o do pr\u00f3prio bem protegido, o mais querido do Brasil precisar\u00e1 atrelar a venda do potencial edificante de sua sede na G\u00e1vea (protegido por tombamento) \u00e0 constru\u00e7\u00e3o do seu est\u00e1dio (implanta\u00e7\u00e3o de equipamentos urbanos). N\u00e3o \u00e9 imposs\u00edvel, mas \u00e9 mais complexo do que o caso vasca\u00edno.<\/p>\n Independentemente disso, ainda que o mecanismo seja implementado com todos os cuidados t\u00e9cnicos necess\u00e1rios, o Flamengo ir\u00e1 enfrentar, no m\u00ednimo, a mesma dificuldade encontrada pelo seu rival: encontrar um interessado. O problema relatado pelo cruzmaltino n\u00e3o se trata apenas de uma quest\u00e3o de precifica\u00e7\u00e3o, o sucesso na pol\u00edtica de direito construtivo depende do equil\u00edbrio entre interesses que n\u00e3o \u00e9 simples.<\/p>\n Em vista das experi\u00eancias j\u00e1 relatadas, para que a venda de potencial construtivo seja bem-sucedida, o munic\u00edpio precisa de, pelo menos, tr\u00eas condi\u00e7\u00f5es a serem sopesadas.<\/p>\n Primeiro, precisa apontar \u00e1reas receptoras do direito construtivo com potencial econ\u00f4mico imobili\u00e1rio que interessem ao mercado. Segundo, \u00e9 necess\u00e1rio impor limita\u00e7\u00f5es nas \u00e1reas receptoras que evitem transtornos paisag\u00edsticos e urban\u00edsticos aos im\u00f3veis vizinhos. E, por \u00faltimo, o munic\u00edpio precisa fazer isso tudo sem onerar excessivamente a opera\u00e7\u00e3o a ponto de afastar poss\u00edveis interessados.<\/p>\n Apenas o futuro vai dizer se essa pol\u00edtica ainda vai ter um desfecho positivo no caso dos times cariocas. Seja qual for o resultado, vale a nossa aten\u00e7\u00e3o, uma vez que essa experi\u00eancia servir\u00e1 como um excelente estudo de caso para identificar uma forma alternativa de financiamento da expans\u00e3o urbana j\u00e1 que o futebol que move mentes e cora\u00e7\u00f5es, tamb\u00e9m move muito dinheiro.<\/p>\n
\npreserva\u00e7\u00e3o de patrim\u00f4nio hist\u00f3rico, ambiental, paisag\u00edstico, social ou cultural; e
\nservir a programas de regulariza\u00e7\u00e3o fundi\u00e1ria.<\/p>\nInscreva-se no canal de not\u00edcias do JOTA<\/span> no WhatsApp e fique por dentro das principais discuss\u00f5es do pa\u00eds!<\/a><\/h3>\n